סדרת מאמרים: איחור במסירת דירה מקבלן.

סדרת מאמרים בעניין איחור במסירת דירה מקבלן - פיצויים מכח חוק המכר דירות

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

בסדרת המאמרים שלהלן, ניתן פירוט והסבר למגוון רחב של סוגיות משפטיות אשר עולות לעתים קרובות במקרים של איחור במסירת דירה מקבלן, לרבות:

  1. התנאים לקבלת פיצוי בגין איחור במסירת הדירה מכח חוק המכר דירות.

  2. כיצד יש לקבוע את תקופת האיחור.

  3. איך מחשבים את גובה דמי שהשכירות הראויים שישולמו בעבור הדירה.

  4. האם ניתן לדרוש פיצויים נוספים, ובאילו מקרים האיחור ייחשב להפרה יסודית?

  5. מתי היזם יכול לדחות את מועד המסירה?

  6. האם קריסה של הקבלן המבצע נחשבת לכח עליון?

  7. האם ניתן לקזז את החוב של היזם או לדחות תשלומים בגין האיחור?

  8. מהם הכלים והאפשרויות שעומדים לרשות רוכש שנתקל בסירוב מצד היזם לשלם פיצוי?

 

כל הנושאים הללו, ועוד נושאים נוספים, נדונו בהרחבה בסדרת המאמרים שלפנינו.

 

כל המידע שנכתב במאמרים מתבסס על ניסיון מעשי שנצבר במשרדנו במהלך ייצוג של רוכשי דירות אשר חל עיכוב במסירת הדירה לידם, וכן בעקבות ייצוג של יזמים מהצד השני, כך שהמידע משקף את הפרספקטיבה של שני הצדדים.

במסגרת המידע שנמצא באתר זה אשר שעוסק בפיצוי שעל יזמים לשלם בגין איחור במסירת דירה מכח חוק המכר דירות, הועלו המאמרים הבאים:

1. מאמר ראשי ומקיף בעניין פיצויים בגין איחור במסירת דירה מיזם.

2. סדרת המאמרים.

3. טופס לחישוב זכויות והפיצוי המגיע בגין איחור במסירת דירה.

תוכן עניינים - רשימת נושאים כללית בסדרת המאמרים (כל כותרת ראשית הינה עמוד נפרד):​

 ​

האם ניתן לדרוש פיצויים נוספים מעבר לאלו שנקבעו בחוק המכר דירות?

סעיף 5א לחוק המכר דירות קובע באופן ברור ומפורש כי הפיצוי ישולם בלא הוכחת נזק. כלומר, הרוכש לא נדרש להוכיח אפילו שהוא שכר דירה במשך התקופה בה מבוקש האיחור או שהוא שילם משכנתא כתוצאה מרכישת הדירה, וכי ששתי עלויות אלו במצטבר גרמו אצלו לחסרון כיס. לנוחותכם, הוראות החוק יובאו כלשונן:

5א.     (א)  לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

תוכן עניינים למאמר הנוכחי:

  • דרישת פיצויים נוספים מעבר לאלו שנקבעו בחוק המכר דירות.

    • המסגרת הנורמטיבית ופיצוי מכח דיני הנזיקין:

    • דרישת פיצוי נוסף מכח דיני החוזים:

הפיצוי שנקבע בחוק המכר דירות ביחס לאיחור במסירה מוגדר כפיצוי סטטוטורי, דהיינו פיצוי המשולם מכח הוראות חוק מבלי שתהיה על הצד שתובע אותו חובת הוכחה לגבי גובה הפיצוי (להבדיל מהתקיימות העילה).

 

לכן, מדובר בפיצוי שלאחר הוכחת רכיביו אין לגרוע ממנו. שכן, לא מדובר בפיצוי עונשי (פיצויים לדוגמה) כמו אלו שמעוגנים בחוק לשון הרע או בחוק שירותי טיסה בגין אי הספקת שירותי סיוע לנוסע שטיסתו איחרה.

 

לכן, הנחת היסוד ביחס לפיצוי היא כי מדובר בפיצוי סטטוטורי שאין צורך להוכיח במסגרתו את גובה הנזק שנגרם בשל אי מסירת הדירה בזמן. לצורך הנוחות, יובאו הוראות החוק כלשונן, כך:

 

"5א.     (א)  לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

          (ב)  הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

          (ג)   על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."

 

עם זאת, לצד הוראות החוק אשר מגדירות את הפיצוי הסטטוטורי סעיף 7 לחוק המכר דירות מאפשר לרוכש לתבוע פיצויים מכח דיני הנזיקין או החוזים, כך:

 

"7.    חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה או קונה המשנה הניתנות לו לפי כל דין."

 

לפיכך, עולה השאלה, מהן אותן זכויות שסעיף 7 לחוק מדבר עליהן?

המסגרת הנורמטיבית ופיצוי מכח דיני הנזיקין:

לצד הוראות חוק המכר דירות חלות הוראות חוק נוספות שמשפיעות על היקף החובות והזכויות של הצדדים ואשר מגדירות את המסגרת הנורמטיבית שחלה על הסכמי מכר.

 

הוראות אלו מתייחסות לפקודת הנזיקין אשר מטילה אחריות בגין רשלנות, הפרת חובה חקוקה וגרם להפרת חוזה. עילות תביעה אלו עשויות להתייחס למקרים בהם היזם מאכלס את הדירות לפני שהתקבל טופס 4 או כשהן לא ראויות למגורים.

 

בנוסף, ניתן לדרוש מכח הוראות פקודת הנזיקין פיצויים בגין נזקים שנגרמו מהפרת התחייבויותיו של היזם אשר נבעו מהאיחור במסירת הדירה.

 

דוגמה לכך עולה ממקרים בהם מי שרכש דירה מקבלן מכר אותה לצד ג' שהינו הרוכש השני שכעת תובע פיצויים.

 

ביחס למקרים של איחור נגרר במסירת הדירה, במספר מאמרים נוספים שהועלו לאתר בעניין זה הודגש הצורך לקבוע מנגנון מתאים, וכן לנסח את ההסכם באופן שייתן הגנה לאותו רוכש משנה וכן למוכר שרכש את הדירה מהיזם.

 

למאמר מקיף בעניין מכירת דירה שנרכשה מקבלן – לחצו כאן.

לעניין זה, מי שרכש דירה מקבלן ובהמשך מכר אותה לרוכש שהינו צד שלישי להסכם שנחתם מול הקבלן, עשוי למצוא את עצמו נתבע בהפרה יסודית של הסכם המכר אשר בגינה מבוקש גם פיצוי מוסכם (פיצוי זה נאמד במרבית המקרים בכ- 10% משווי הדירה).

 

במסגרת זו, במאמר אחד צוין כיצד רוכש דירה מקבלן אשר מכר את דירתו לצד ג' חויב בתשלום פיצוי מוסכם בגין האיחור שארע במסירת הדירה. במקרה זה, דובר על רוכש דירה אשר חתם על הסכם מכר יד 2 לדירה שנרכשה מקבלן אשר טרם התקבל לגביה טופס 4. לפי תיאור העובדות שצוינו בפסק הדין, ניתן להניח כי מועד המסירה שנקבע היה זהה למועד שבו התחייב הקבלן למסור את הדירה.

 

אולם, מועד המסירה שנקבע בכל אחד מהסכמי המכר (שהינו זהה בשניהם) – חלף, אך הדירה לא נמסרו וממילא לא התקבל לגביה טופס 4. בגין איחור זה הוגשה תביעה שעניינה הפרה יסודית של הסכם המכר ודרישת פיצוי מוסכם – התביעה התקבלה.

 

במקרה אחר, הוגשה תביעה זהה בגין איחור של מסירת דירה מקבלן לרוכש אשר מכר את דירתו לצד ג', רק כשהפעם הדרישה לפיצוי מוסכם נדחתה. לפי עובדות המקרה שתוארו בפסק הדין, הפעם מועד המסירה נקבע לאחר כחודש וחצי מהמועד בו הקבלן איחר במסירת הדירה, אך גם הפעם חל איחור במסירת הדירה הרבה מעבר למועד החוזי.

 

במקרה השני, בית המשפט בחן את התנהלותם של הצדדים בהסכם המכר המאוחר שנחתם, וקבע כי הרוכש בעסקה השנייה (לא זה שרכש את הדירה ישירות מהקבלן) חתם על כתב הסכמה לקבלת החזקה בדירה לפני שהתקבל לגביה טופס 4. בכך למעשה, יצר אותו רוכש מיצג שווא כאילו תם האיחור במסירת הדירה (יש לציין שההחלטה ניתנה על מערכת יחסים שונה בין שני צדדים שאינם כפופים לחוק המכר דירות, ושהובהר שביחס ליזם קביעה זו אינה רלוונטית).

 

דרישת פיצוי נוסף מכח דיני החוזים:

החשיבות זו של המערכת החוזית שנחתמת מביאה אותנו גם לתחולתם של דיני החוזים על מערכת היחסים שבין הצדדים, ובכלל זאת החובה להתנהל בתום לב, היכולת לתבוע הפרה יסודית, דרישה של פיצויים לא ממוניים (עוגמת נפש) ועוד מספר סעדים שניתן לתבוע מכח הוראות חוק החוזים  תרופות.

 

עם זאת, לפני הגשת תביעה בגין נזקים שנגרמו בגין איחור במסירת דירה, אשר אינם חלק ממנגנון הפיצוי שנקבע בחוק המכר דירות, יש לבחון כי הוראות ההסכם מאפשרות זאת, שאין סעיפים אשר גורעים מזכותנו לתבוע את אותם סעדים, וכן לבחון על אלו פיצויים ניתן להתנות ובאילו לא.

 

כך למשל, בהסכמי מכר רבים מצוין שהפיצוי אותו יקבל הרוכש מכח חוק המכר דירות יהיה הפיצוי היחידי והבלעדי שישולם לו בגין האיחור במסירתה דירה, ובכל מקרה הפרה זו לא תחשב להפרה יסודית ולא תזכה את הקונה בפיצוי מוסכם. לכן, גם את הרוכש שמכר את דירתו נתבע וחויב בפיצוי מוסכם שנסע מהפרה יסודית שנעוצה באיחור במסירה אינה בהכרח מקנה לו השבה מהיזם שניסח את הסכם המכר באופן שמסיר מעליו את האחריות לכך.

 

במרבית המקרים בהם אנו נתקלים ברוכשים אשר מעוניינים לתבוע פיצויים נוספים מעבר לאלו שמעוגנים בחוק המכר דירות מדובר על תשלומים גבוהים יותר בגין המשכנתא, עלויות של ריבית פיגורים, נזקים בשל מכירה מוקדמת של הדירה (רלוונטי למשפרי דיור), הוצאות החסנה של חפצים, פיצויי עוגמת נפש וכו'.

 

אולם, להבדיל ממקרים אחרים, כאשר אנו תובעים פיצויים נוספים שאינם חלק ממנגנון הפיצוי הקבוע בחוק המכר דירות, עלינו להוכיח את תביעתנו ואת הפיצוי המבוקש. כמו כן, בחלק מהמקרים דרישות אלו שטומנות בחובן חובת הוכחה מוגברת עשויות להתבצע ללא כל צורך היות שלא ברור אם ניתן לדרוש את הפיצויים במצטבר.

דרישת פיצוי נוסף מכח דיני החוזים:

החשיבות זו של המערכת החוזית שנחתמת מביאה אותנו גם לתחולתם של דיני החוזים על מערכת היחסים שבין הצדדים, ובכלל זאת החובה להתנהל בתום לב, היכולת לתבוע הפרה יסודית, דרישה של פיצויים לא ממוניים (עוגמת נפש) ועוד מספר סעדים שניתן לתבוע מכח הוראות חוק החוזים  תרופות.

 

עם זאת, לפני הגשת תביעה בגין נזקים שנגרמו בגין איחור במסירת דירה, אשר אינם חלק ממנגנון הפיצוי שנקבע בחוק המכר דירות, יש לבחון כי הוראות ההסכם מאפשרות זאת, שאין סעיפים אשר גורעים מזכותנו לתבוע את אותם סעדים, וכן לבחון על אלו פיצויים ניתן להתנות ובאילו לא.

 

כך למשל, בהסכמי מכר רבים מצוין שהפיצוי אותו יקבל הרוכש מכח חוק המכר דירות יהיה הפיצוי היחידי והבלעדי שישולם לו בגין האיחור במסירתה דירה, ובכל מקרה הפרה זו לא תחשב להפרה יסודית ולא תזכה את הקונה בפיצוי מוסכם.

 

לכן, גם את הרוכש שמכר את דירתו נתבע וחויב בפיצוי מוסכם שנסע מהפרה יסודית שנעוצה באיחור במסירה אינה בהכרח מקנה לו השבה מהיזם שניסח את הסכם המכר באופן שמסיר מעליו את האחריות לכך.

 

במרבית המקרים בהם אנו נתקלים ברוכשים אשר מעוניינים לתבוע פיצויים נוספים מעבר לאלו שמעוגנים בחוק המכר דירות מדובר על תשלומים גבוהים יותר בגין המשכנתא, עלויות של ריבית פיגורים, נזקים בשל מכירה מוקדמת של הדירה (רלוונטי למשפרי דיור), הוצאות איחסון של חפצים, פיצויי עוגמת נפש וכו'.

 

אולם, להבדיל ממקרים אחרים, כאשר אנו תובעים פיצויים נוספים שאינם חלק ממנגנון הפיצוי הקבוע בחוק המכר דירות, עלינו להוכיח את תביעתנו ואת הפיצוי המבוקש. כמו כן, בחלק מהמקרים דרישות אלו שטומנות בחובן חובת הוכחה מוגברת עשויות להתבצע ללא כל צורך היות שלא ברור אם ניתן לדרוש את הפיצויים במצטבר.

עו"ד כפיר חיון - 050-99-24-24-4; דוא"ל kfirhy.law@gmail.com

סדרת מאמרים - איחור במסירה
חישוב הפיצוי - כללי
קביעת משך האיחור
חישוב גובה הפיצוי
פיצויים נוספים
הפרה יסודית
דחיית מועד המסירה
סירוב לשלם פיצוי
קיזוז חובות
טעויות נפוצות
טופס חישוב
ליקויים ואי התאמות
מכירת דירה שנרכשה מקבלן
רכישת דירה מקבלן
צור קשר
Show More

קביעת פגישת ייעוץ:

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com