top of page

עושים סדר בבניין: האם שכן יכול לדרוש הריסה של דירה שהורחבה מכח היתר

22.3.22

פורסם בתאריך:

23.3.22

עודכן בתאריך:

מבוא:

האם ניתן להרוס מרפסת, מחסן, חלון, תוספת או כל הרחבה אחרת שנבנו על ידי אחד השכנים, זאת למרות שהתקבל היתר בנייה לעבודות הללו?

על פניו, היתר בנייה מהווה אישור מטעם מוסדות התכנון לבצע עבודות בנייה שהן טענות היתר. לעיתים, היתר הבנייה ניתן חרף התנגדותם של חלק מבעלי הדירות או לחילופין גם ללא הסכמה פוזיטיבית מצדם. שאלת ההריסה מטרידה לא מעט בעלי דירות – הן מצד אלו שמעוניינים בהריסת הבנייה והן מצד בעל הדירה שהרחיב את דירתו.


בעלי דירות רבים פועלים לשיפור רמת חייהם באמצעות הרחבת דירתם, הוספת מרפסות וחדרים, התקנת מדרגות חיצוניות, התקנת מחסן או מחסנים ברכוש המשותף, התקנת דקט או יציקת בטון בחלק של הגינה הצמוד לדירתם ועוד פעולות רבות ומגוונות שמגדילות את התועלת שהם מפיקים מדירתם ומהבית המשותף.


על מנת לקבל היתר בנייה יש לעמוד בדרישות הקבועות בדיני התכנון והבניה, אולם כאן המקום לציין שלפי הדין הקיים אין חובה בכל המקרים לקבל את הסכמתם של בעלי הדירות, כך שלעיתים ניתן להסתפק בחובת יידוע בלבד.


תוכן עניינים:

1. כל בעל דירה רשאי לעשות שימוש סביר מהרכוש המשותף, אם כן – מהו שימוש סביר?

2. כיצד ניתן להכשיר בדיעבד פעולות, עבודות ושימוש שאינם מהווים שימוש סביר ברכוש המשותף?

3. מהו ההבדל בין זכות קניינית, זכות חוזית, רישיון במקרקעין, חלוקה בפועל או ויתור?

4. האם החלטת ועדה או מתן היתר בנייה מונעים מהשכנים לדרוש את הריסת ההרחבות?

5. מהו הדין לגבי שינויים שבוצעו ברכוש עם היתר אך ללא בהסכמת בעלי הדירות?

6. סיכום.

עושים סדר בבניין: האם שכן יכול לתבוע הריסה של דירה שהורחבה מכח היתר

בחלק מהמקרים, השינויים מבוצעים (בתחילה) ללא התנגדות מצד בעלי הדירות אשר מגיבים באדישות ולעיתים אפילו מביעים הסכמה. בהעדר ההתנגדות, ההרחבות עומדות על תילן עוד שנים רבות, ולעיתים אף עשרות שנים. משכך, אין פלא שלעתים המחלוקת מוטלת לפתחו של רוכש דירה שלא ביצע בעצמו את ההרחבות והשינויים על חשבון הרכוש המשותף.


למען שלמות התמונה, ועל מנת לבאר מהו רכוש משותף, נסביר מהו רכוש משותף. לפי חוק המקרקעין ההגדרה לרכוש משותף היא שיורית, כך שכל מה שלא הוצמד לאחת הדירות נחשב לרכוש משותף.


ניתן להבין את הקשיים המשפטיים, העובדתיים והכלכליים שניצבים בלבן של המחלוקות הללו. מצד אחד, מדובר בשינויים והרחבות שלא הובעו כנגדם התנגדויות לאורך שנות קיומם, בעל הדירה הסתמך על המצב הקיים, ישנה השפעה משמעותית על ערכה של הדירה ועל ההנאה שניתן להפיק ממנה, לא פעם ניתן היתר בנייה להרחבות ועוד שיקולים.


מנגד, מדובר בבנייה על הרכוש המשותף אשר שייך לכלל בעלי הדירות, הבנייה עלולה לפגוע בהנאה ומהתועלת שבעלי הדירות עשויים להפיק מכך, תיתכן השפעה על פיתוח עתידי של המקרקעין, חריגות בנייה עשויות לפגוע בערכן של כלל הדירות, יצירת אי התאמות ועוד שיקולים.


כל בעל דירה רשאי לעשות שימוש סביר מהרכוש המשותף, אם כן – מהו שימוש סביר:

סעיף 31(א) לחוק המקרקעין מאפשר לכל בעל דירה לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף (בלבד), כך שכל חריגה מכך מחייבת את הסכמתם של כלל בעלי הדירות ברכוש המשותף (למעט מקרים שבהם נקבע בחוק שיעור הסכמה אחר).


למעשה, כל שימוש ברכוש המשותף אשר מונע מבעל דירה לעשות שימוש זהה, תפיסת חזקה קבועה בחלק מהרכוש המשותף, חסימת גישה, התקנת שלטים, התקנת חלונות, שינויים שגורמים לנזק, ניצול זכויות בנייה, יציקת משטח בטון התקנת פרגולה ועוד פעולות רבות – מהווים שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף.


משכך, ביצוע של הפעולות הללו או לחילופין הסדרת אותו שימוש ברכוש המשותף