עושים סדר בבניין: האם שכן יכול לדרוש הריסה של דירה שהורחבה מכח היתר
22.3.22
פורסם בתאריך:
23.3.22
עודכן בתאריך:
מבוא:
האם ניתן להרוס מרפסת, מחסן, חלון, תוספת או כל הרחבה אחרת שנבנו על ידי אחד השכנים, זאת למרות שהתקבל היתר בנייה לעבודות הללו?
על פניו, היתר בנייה מהווה אישור מטעם מוסדות התכנון לבצע עבודות בנייה שהן טענות היתר. לעיתים, היתר הבנייה ניתן חרף התנגדותם של חלק מבעלי הדירות או לחילופין גם ללא הסכמה פוזיטיבית מצדם. שאלת ההריסה מטרידה לא מעט בעלי דירות – הן מצד אלו שמעוניינים בהריסת הבנייה והן מצד בעל הדירה שהרחיב את דירתו.
בעלי דירות רבים פועלים לשיפור רמת חייהם באמצעות הרחבת דירתם, הוספת מרפסות וחדרים, התקנת מדרגות חיצוניות, התקנת מחסן או מחסנים ברכוש המשותף, התקנת דקט או יציקת בטון בחלק של הגינה הצמוד לדירתם ועוד פעולות רבות ומגוונות שמגדילות את התועלת שהם מפיקים מדירתם ומהבית המשותף.
מאמר: קבלת החלטות בבית משותף.
על מנת לקבל היתר בנייה יש לעמוד בדרישות הקבועות בדיני התכנון והבניה, אולם כאן המקום לציין שלפי הדין הקיים אין חובה בכל המקרים לקבל את הסכמתם של בעלי הדירות, כך שלעיתים ניתן להסתפק בחובת יידוע בלבד.
תוכן עניינים:
1. כל בעל דירה רשאי לעשות שימוש סביר מהרכוש המשותף, אם כן – מהו שימוש סביר?
2. כיצד ניתן להכשיר בדיעבד פעולות, עבודות ושימוש שאינם מהווים שימוש סביר ברכוש המשותף?
3. מהו ההבדל בין זכות קניינית, זכות חוזית, רישיון במקרקעין, חלוקה בפועל או ויתור?
4. האם החלטת ועדה או מתן היתר בנייה מונעים מהשכנים לדרוש את הריסת ההרחבות?
5. מהו הדין לגבי שינויים שבוצעו ברכוש עם היתר אך ללא בהסכמת בעלי הדירות?
6. סיכום.
בחלק מהמקרים, השינויים מבוצעים (בתחילה) ללא התנגדות מצד בעלי הדירות אשר מגיבים באדישות ולעיתים אפילו מביעים הסכמה. בהעדר ההתנגדות, ההרחבות עומדות על תילן עוד שנים רבות, ולעיתים אף עשרות שנים. משכך, אין פלא שלעתים המחלוקת מוטלת לפתחו של רוכש דירה שלא ביצע בעצמו את ההרחבות והשינויים על חשבון הרכוש המשותף.
למען שלמות התמונה, ועל מנת לבאר מהו רכוש משותף, נסביר מהו רכוש משותף. לפי חוק המקרקעין ההגדרה לרכוש משותף היא שיורית, כך שכל מה שלא הוצמד לאחת הדירות נחשב לרכוש משותף.
ניתן להבין את הקשיים המשפטיים, העובדתיים והכלכליים שניצבים בלבן של המחלוקות הללו. מצד אחד, מדובר בשינויים והרחבות שלא הובעו כנגדם התנגדויות לאורך שנות קיומם, בעל הדירה הסתמך על המצב הקיים, ישנה השפעה משמעותית על ערכה של הדירה ועל ההנאה שניתן להפיק ממנה, לא פעם ניתן היתר בנייה להרחבות ועוד שיקולים.
מנגד, מדובר בבנייה על הרכוש המשותף אשר שייך לכלל בעלי הדירות, הבנייה עלולה לפגוע בהנאה ומהתועלת שבעלי הדירות עשויים להפיק מכך, תיתכן השפעה על פיתוח עתידי של המקרקעין, חריגות בנייה עשויות לפגוע בערכן של כלל הדירות, יצירת אי התאמות ועוד שיקולים.
כל בעל דירה רשאי לעשות שימוש סביר מהרכוש המשותף, אם כן – מהו שימוש סביר:
סעיף 31(א) לחוק המקרקעין מאפשר לכל בעל דירה לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף (בלבד), כך שכל חריגה מכך מחייבת את הסכמתם של כלל בעלי הדירות ברכוש המשותף (למעט מקרים שבהם נקבע בחוק שיעור הסכמה אחר).
למעשה, כל שימוש ברכוש המשותף אשר מונע מבעל דירה לעשות שימוש זהה, תפיסת חזקה קבועה בחלק מהרכוש המשותף, חסימת גישה, התקנת שלטים, התקנת חלונות, שינויים שגורמים לנזק, ניצול זכויות בנייה, יציקת משטח בטון התקנת פרגולה ועוד פעולות רבות – מהווים שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף.
משכך, ביצוע של הפעולות הללו או לחילופין הסדרת אותו שימוש ברכוש המשותף – מחייב את הסכמתם של כלל בעלי הדירות או את הסכמתו של הרוב הדרוש שנקבע בחוק.
למרות האמור לעיל, במרבית המקרים אנן הרחבת הדירה, התקנת מחסנים, חלוקת החצר, הוספת מרפסת וכו' – נעשים בניגוד להוראות החוק, ללא הסכם כתוב, מבלי שהתקבלה ההסכמה של הרוב הדרוש. ובקיצור, בחוסר סדר מוחלט.
לעניין זה, ראוי לציין כי הפסיקה פירשה את האיסור לבצע שימוש או פעולות שפוגעים ברכוש המשותף – בהרחבה. בהליך ת.א. (פ"ת) 163-20 לוי מתתיהו נ' פוירורקר דוד גדליהו (נבו, 21.10.21), נשנתה ההלכה הבאה:
"סעיף 2 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, החל על הבית המשותף, קובע כי: "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה."
פגיעה ברכוש המשותף מפורשת בפסיקה באופן רחב והיא כוללת כל פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה של הבית, כפי שהייתה בגמר הבנייה, לרבות שינוי דמותו הארכיטקטונית או שיבוש שלמותו הסימטרית והאסתטית אין כל נפקות לשאלה אם מדובר בפגיעה קטנה או גדולה, והאם היא ניתנת לפיצוי נאות או לא. לכן, נקבע בפסיקה כי פתיחת דלת בקיר חיצוני של הבית המשותף, מהווה פגיעה ברכוש המשותף"
מאמר: התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות.
כיצד ניתן להכשיר בדיעבד פעולות, עבודות ושימוש שאינם מהווים שימוש סביר ברכוש המשותף?
דרך המלך היא להקפיד שיהיה תיק תיק ועד מסודר אשר במסגרתו מתועדות אספת בעלי הדירות, ההחלטות והשינויים שבוצעו. כן, מומלץ לתעד בכתב הסכמות מהותיות ובמידת הצורך לתקן את צו הבית המשותף.
בהעדר תיעוד בכתב של הסכמת בעלי הדירות הקיימים או ידיעה שלהם על הסכמה שניתנה בעבר – תוקפה של ההחלטה להתיר את הבנייה שבוצעה עלול להתבטל.
כמו כן, בהעדר הסכמה בתוקף של בעלי הדירות הקיימים לביצוע השינויים לא ניתן לפעול לרישום הבית המשותף, אלא באמצעות צו שיפוטי. אם לא די בכך, לא פעם בעלי הדירות הקיימים מתנערים ושוללים על הסף כל תחולה של הסכמות העבר שלא הובאו לידיעתם.
בהעדר יכולת להוכיח הסכמה, בעלי הדירות ולעתים כל אחד מבעלי הדירות – יכול לדרוש את החזרת המצב לקדמותו ולהרוס בנייה שמהווה שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף.
מה ההבדל בין זכויות במקרקעין לרישיון במקרקעין?
בתחילת המאמר התייחסנו להגדרתו השיורית של הרכוש המשותף, כך שכל מה שלא הוצמד לדירה נכלל ברכוש המשותף ושייך לכל בעלי הדירות, כך שעולה השאלה מהן הזכויות של בעל דירה ברכוש שהרחיב את דירתו?
ככלל, חוק המקרקעין מגדיר רשימה סגורה ובה חמש זכויות במקרקעין, כדלהלן: בעלות, חכירה, שכירות, זיקת הנאה זכות קדימה. כל זכות או פעולה שאינה כלולה בזכויות הללו יכולה להוות זכות חוזית, זכות שביושר, רישיון, ויתור ועוד.
אחד ממאפייניה של זכות הבעלות טמון בהיותה זכות פומבית שחלה גם כלפי צדדים שלישיים. כך שמדובר בפעולה מחייבת שרק במקרים נדירים וחריגים יהיה ניתן לחזור ממנו. בשל כך, הומלץ לפעול לעגן את השינויים ברכוש המשותף ובדירות באמצעות תיקון צו הבית המשותף.
לעומת זאת, זכויות חוזיות כוחן תקףב ליחסים שבין הצדדים להסכם, ואילו כלפי צדדים שלישיים חל הצורך להוכיח ידיעה בפועל. אולם, ידיעה זו בדרך כלל נשחקת עם השנים, מתבטלת בעת חילופי בעלים וכיוצא בזה שינויים.
שלב אחד מתחת, נמצאות זכויות שהן בגדר רישיון במקרקעין. כלומר, מדובר בזכות על מקרקעין אשר איננה ניתנה להעברה בירושה, במכר בהמחאת זכויות ועוד. היות שניתן פירוט נרחב במאמר שעוסק בהרחבה לרישיון במקרקעין, לרבות רישיון מכללא, רישיון גרידא, רישיון בלתי הדיר וכו' – נסתפק בהפניה בלבד.
האם החלטת ועדה או מתן היתר בנייה מונעים מהשכנים לדרוש את הריסת ההרחבות?
כפי שעולה מהאמור לעיל, הכשרה של שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף מחייבת לקבל את הסכמתם של כלל בעלי הדירות, זאת להבדיל מאישורה של הוועדה המקומית אשר רלוונטי למישור התכנוני או לפעולות הרישוי הנדרשות במסגרת הוצאת היתר בנייה.
בהליך ת.א. (פ"ת) 659/20 עו"ד נחמיאס שולמית נ' גיבלי ארז עזרא (נבו, 14.03.2022), שנדון בפני המפקחת על הבתים המשותפים בפתח תקווה נדונה מחלוקת בין בעלי דירות שכל אחד מהם הרחיב את דירתו וביצע שינויים ברכוש המשותף.
במסגרת פסק הדין, נאמר כי לפי ההלכה הפסוקה "ישנה הפרדה בין ההליך התכנוני לבין ההליך הקנייני". על כן, ובשים לב לאותה הפרה – הוועדה המקומית עוסקת בנושאים תכנוניים בלבד ולא בנושאים קניינים שנמצאים בסמכותן של הערכאות המשפטיות.
מכאן, שלהחלטות של הוועדה המקומית אין משמעות במישור הקנייני ואינן נותנות מענה להסכמה הנחוצה של בעלי הדירות. לכן, במסגרת פסק הדין בעניין נחמיאס, נפסק שעל הנתבעים להשיג את הסכמתם של כלל בעלי הדירות וכן להוציא היתר בנייה לבנייה שבוצעה.
מהו הדין לגבי שינויים שבוצעו ברכוש עם היתר ובהסכמת בעלי הדירות?
בהליך ת.א. (נת') 95/16 יצחק כהן נ' אילת מנסיני (נבו, 05.09.2022) , דנה המפקחת על הבתים המשותפים בנתניה במחלוקת שהתגלעה בין בעלי דירות אשר ביצעו, כל אחד בתורו, שינויים נרחבים משמעותיים ברכוש המשותף.
מעיון בתיאור העבודות שבפסק הדין, עולה כי המחלקות התגלעה בבניין שעליו נבנו 4 יחידות דיור. שתיים בקומת הקרקע ושתיים בקומה השנייה. כל אחד מהצדדים להליך ביצע חלק מהפעולות הבאים: התקין מחסנים, גידר חלק מהחצר, השתלט על חלקים מהרכוש המשותף, בנה על הגג, יצק בטון על הגינה ועוד.
במסגרת פסק הדין, הודגש כי טענות וסעדים הנוגעים לעילות מטרד, פיצויים כספים ונושאים תכנוניים אינם נמצאים בסמכותה העניינית של המפקחת. לעניין טענות הנוגעות לבנייה שבוצעה על פי היתר בנייה צוין כי "דין טענות הצדדים האחד כלפי השני לבניה שלא בהתאם להיתר ובניגוד להחלטות שניתנו ע"י מוסדות התכנון להידחות אף הן, מאחר שהן מושתתות על דיני התכנון והבניה, שאינן מצויים בסמכותו העניינית של המפקח על רישום מקרקעין. ויוטעם, המפקח על רישום מקרקעין אינו הגוף האמון על הוצאה לפועל של החלטות הניתנות על ידי מוסדות התכנון".
ביחס לחלוקת החצר המשותפת בין בעלי הדירות, לטענת הנתבעים ישנה הסכמה שבשתיקה בין בעלי הדירות במשך שנים רבות, כך שאותה הסכמה אפשרה לכל צד לעשות שימוש ייחודי ברכוש המשותף ומנעה ממנו לבצע שימוש ביתר החלקים. אלא שטענות הנתבעים לא התקבלו במסגרת פסק הדין, אלא הוגדרו כטענות כלליות שלא הוכחו כנדרש ושלא באות לידי ביטוי במצב בשטח.
לעומת זאת, ביחס למחסנים שהתקינו התובעים ברכוש המשותף, קבעה המפקחת שיש לדחות את דרישת הנתבעים להריסתם (הבקשה הוגשה במסגרת תביעה נגדית) מהטעם שניתן לגביהם היתר בנייה ומשום שבתשריט לאותו היתר בנייה מופיעות חתימות בעלי הדירות שגרו בבניין לפני עשרות שנים. היות שבעלי הדירות אשר נכנסו בנעליהם של הבעלים הקודמים ידעו על הבנייה, הוחלה חזקה שהם ידעו גם על ההסכמה של קודמיהם.
מכאן, שניתן לנצל את היתר בנייה לצורך הוכחת ""חזקת הידיעה" של יתר בעלי הדירות, לרבות רוכשים חדשים. בנקודה זו, ראוי לציין כי ניתן היה להורות על הריסת המבנים חרף חזקת הידיעה לנוכח העובדה שמדובר ברישיון במקרקעין, וזאת מבלי שהוכח כי מדובר ברשות בלתי הדירה ומבלי שגם הפעם הוכחה ידיעה או חזקה של יתר בעלי הדירות בבניין.
ביחס להרחבת הדירות, מהאמור בפסק הדין עולה שכל אחד מבעלי הדירות הרחיב את דירתו בשיעורים דומים. לכן, ובהתאם לחוק המקרקעין, בעל דירה שהרחיב את דירתו רואים אותו כמי שהסכים להחרבה של יתר הדירות בשיעור דומה. על כ, ביחס לרכיב זה התביעות ההדדיות שהגישו הצדדים נדחו.
לסיכום:
היתר בנייה אינו מחליף את הצורך בהסכמת בעלי הדירות.
הסכמתם של בעלי הדירות אינה עוברת באופן אוטומטי לרוכשים שיכנסו בנעליהם.
לבית המשפט יש שיקול דעת רחב באם להתיר שינויים או להורות על הריסתם.
רק במקרים חריגים בית המשפט יכיר ברישיון במקרקעין כרשות בלתי הדירה.
יחד עם זאת, פסקי הדין שניתנו לעיל ממחישים כי במקרים מסוימים בקשות הריסה נדחות, זאת חרף הסיכויים הנמוכים.
מקרקעין, נדל"ן, בתים משותפים
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
