תחום הנדל"ן מכיל בתוכו מגוון רחב של עסקאות אשר נבדלות זו מזו במאפייניהן, במסגרת הנורמטיבית החלה עליהן, במערכת החוזית שנחתמה לצורך הוצאתן מהכוח אל הפועל, בהיקף ההתחייבויות, וכמובן – בסיווגו של הנכס הנמכר. בהתאם לכך, לא ניתן להתייחס לעסקה לרכישת דירה מקבלן באותו האופן בו אנו מתייחסים לעסקה לרכישת דירה מקבוצת רכישה או בעסקה יד 2.
משכך, ובשים לב לשוני הקיים בין העסקאות, עלינו להתאים את המערכת החוזית של כל עסקה לפי מאפייניה, ייחודה, המסגרת הנורמטיבית החלה עליה, וכן לרצונות ולכוונות של הצדדים. התאמה זו, לא מתמצה רק בניסוח הסכם מכר שיהיה מנוסח באופן המתאים ביותר לאותה עסקה, אלא שהוא חל גם ביחס לפעולות של הצדדים בזמן שקודם לחתימה. לפיכך, כאשר מדובר בעסקה שמשלבת בתוכה מאפיינים של מספר עסקאות שונות, חל הצורך לנסח את ההסכם שיסדיר וייתן מענה לכל החובות והזכויות שנגזרות על הצדדים לאור מאפייניה של העסקה.
כך למשל, מצופה כי רוכש דירה בעסקה יד שניה יבצע בדיקות מקדימות בנוגע למצבו של הנכס, יעמוד על טיב הנכס ומצב התכנוני והקנייני וכיו"ב.
בהמשך המאמר, אנו נבחן פסק דין שניתן ביחס לעסקה יד 2 אשר נחתמה בין מוכר לבין רוכש דירה, כאשר לפני שנחתמה עסקה זו המוכר רכש בעצמו את הדירה הנמכרת מקבלן, שנמכרה לפני שהתקבל לגביה טופס 4 ולפני שנמסרה החזקה בדירה. כמו כן, אנו נבחן גם את המשמעויות וההשלכות של הפעולות שבוצעו לאחר שהסכם המכר נחתם:
איחור במסירת הדירה לאחר שחלף המועד שנקבע למסירת הדירה.
חתימה של הרוכש בעסקה השנייה על פרוטוקול למסירת הדירה לפני שהתקבל טופס 4 לפרויקט ולדירה.
הוספת סעיף ויתור לפרוטוקול המסירה שנחתם לפני שהתקבל טופס 4 ממנו עולה לכאורה כי הרוכש מנוע מלהגיש תביעות כנגד המוכר ו/או מי מטעמו.
הגשת תביעה עתידית לאחר שהפרוטוקול נחתם בגין האיחור של שנה לערך במסירת הדירה.
סוגי עסקאות לרכישת דירה והיקף החובות והזכויות שנגזר מהן:
לא אחת אנו נחשפים לתביעות שהגישו רוכשי דירות כנגד יזמים שמתחמקים מלתקן ליקויים שהתגלו בדירות לאחר מסירתן. כך למשל, במאמר שנכתב על ידי כותב שורות אלו, סוקר פסק דין אשר חייב יזם בכ- 3,000,000 ₪ בגין סירובו לבצע את תיקוני תקופת הבדק.
במקרה אחר, נבחנו טענותיהם של רוכשי דירה אשר תבעו פיצויי עוגמת נפש מוגברים בשל טיפול בעצלתיים של היזם בליקויי בנייה, ובשל הצורך לרדוף אחריו לצורך ביצוע תיקונים תקופת הבדק. תיקונים אשר בוצעו באיחור ניכר לעומת המועד בו הם התגלו, ולאחר שחלף המועד האחרון לתיקון הליקויים עפ"י חוק המכר דירות.
לעומת זאת, בעסקה לרכישת דירה בפרויקט תמ"א 38, על הרוכש לבצע בדיקות מקדימות שונות אשר כוללות בדיקה של הסכמים קודמים שנחתמו מול היזם, ביצוע העבודות עפ"י התנאים שנקבעו בהיתר הבנייה, הימצאותם של כלל המסמכים הדרושים לרישום הבית המשותף, זהות הקבלן המבצע והיותו בעל הסיווג המתאים וכיו"ב. במסגרת בדיקות משלימות אנו נבחן האם הגורמים הקשורים לפרויקט ניהלו בעבר תביעות הקשורות לאי עמידתם בהתחייבויות שנקבעו בהסכם המכר.
ככול שנעמיק את הדיון בנוגע למאפייניה של העסקה נגלה שישנה חשיבות לתתי הנושאים שנגזרים ממאפייניה, כמו למשל התייחסות שונה לדירה שטרם התקבל לגביה היתר בנייה כאשר מדובר בפרויקט תמ"א 38. עסקאות אלו, מחייבות לבחון האם הושג הרוב הדרוש לחתימות מקרב בעלי הדירות בבית המשותף, וכן להבדלים הקיימים בין פרויקטים שונים מסוג תמ"א 38.
לדוגמה, אחד מהנושאים החשובים ביותר בעסקה לרכישת דירה מקבלן בפרויקט תמ"א 38 שטרם קיבל היתר בנייה נבעת לאור העיכוב הצפוי מהתנגדויות לביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38 שייתכן ויוגשו על ידי בעלי דירות בבניין בו עתיד להתבצע הפרויקט או בסביבתו.
בשונה מהאמור לעיל, בעסקאות יד 2, המסגרת הנורמטיבית שונה ואין על המוכר חובה קוגנטית (שלא ניתן להתנות עליה) לתיקון הליקויים בתקופת הבדק. לכן, ביחס למקרים אלו חובתו של הרוכש ביחס למצבה של הדירה נקבעה על ידי בתי המשפט בפסקי דין שעסקו בחובת הגילוי החלה על מוכר דירה בעסקה יד 2 בקשר לליקויים שקיימים בדירה.
במאמרים נוספים, נדונה גם תוקפה של תניית ה- AS-IS בה מוכרי דירות עושים שימוש נרחב לצורך הסרת האחריות מעליהם באשר למצבה הפיסי או המשפטי של הדירה. תנייה זו רק מחדדת את הצורך בביצוען של בדיקות מקדמיות, וכן בהצמדות לביצוע 10 הפעולות שכל רוכש דירה נדרש לבצע לפני חתימה על הסכם מכר יד 2.
שילוב של עסקאות בעלות מאפיינים שונים והאחריות לפצות בגין איחור במסירת הדירה:
לעתים, ייתכן כי שילובן של עסקאות אשר נבדלות זו מזו בתנאים שונים, כאשר כתוצאה מכך עשויה להתקבל עסקה שהינה תמהיל של מאפייני העסקאות מהן היא מורכבת. זהו למעשה, נגזרת של כל אחת מהעסקאות.
שילוב זה יכול להתקבל במקרים בהם מי שרכש דירה מקבלן מעוניין למכור את דירתו לפני שהקבלן "יצא מהתמונה", כלומר לפני שהדירה נמסרה או לפני שנרשמו זכויותיו על גבי יחידה רישומית נפרדת בלשכת רישום המקרקעין. במקרה זה, מדובר בעסקה יד 2 אשר חלק ניכר מהתחייבויותיה מותנות ותלויות בקיום התחייבויותיו של היזם.
עם זאת, בדוגמה נוספת שצוינה לעיל, תואר שילוב אפשרי (שאכן מתרחש במקרים רבים במציאות) בין עסקאות לביצוע פרויקט תמ"א לבין הסכמי מכר שנחתמים ביחס לאותו פרויקט בגין דירות שטרם התקבל לגביהן היתר בנייה.
ברור שכל התעלמות מהצורך לשלב בין מהמאפיינים השונים של העסקאות תצור הסכם שלא נותן מענה לכלל הסוגיות שנובעות ממנו. גם בעניינו, מקום בו נחתם הסכם מכר בקשר לדירה שנבנתה על ידי קבלן, מחייב לקחת בחשבון את מכלול המאפיינים שנובעים מכך.
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט לתביעות קטנות בחדרה בהליך תק (חד') 4966-05-17 אורי אלמיהו נ' סבינה קורן, נדונה תביעתם של רוכשי דירה אשר חתמו על הסכם מכר מול מוכרים שרכשו בעצמם את הדירה מקבלן.
כפי שעולה מעובדות המקרה, בין הצדדים נחתם הסכם מכר ביחס לדירה שנרכשה קודם לכן מקבלן, כך שהמוכר בעסקה השנייה הינו למעשה הרוכש בעסקה הראשונה שנעשתה עם הקבלן.
היות שבמועד בו נחתם הסכם המכר של העסקה 2 טרם התקבל לגבי הפרויקט בו נמצאת הדירה טופס 4, היה צורך לקבוע מנגנון שונה למסירת הדירה מזה שנהוג ומקובל לקבוע בהסכמי מכר יד 2.
לפיכך, בהסכם המכר של העסקה השנייה מועד המסירה נקבע כעבור 45 יום מהמועד שנקבע בהסכם המכר מול הקבלן, ככול הנראה מדובר במרווח ביטחון כדי להימנע מאיחור במסירת הדירה או במעין תוספת של 60 "ימי חסד" שנלקחו בהשראת בחוק המכר דירות.
עוד נקבע בהסכם המכר שבעד כל חודש איחור במסירת הדירה ישלם המוכר לרוכש סך של 1,500 ₪ מעבר לאלו שמשולמים מכח חוק המכר דירות בעת איחור במסירת דירה, כלומר מעבר לפיצוי הגבוהה פי 150% מדמי השכירות הראויים שמשולמים בעד 8 החודשים הראשונים ו- 125% שמשולמים לאחר מכן.
בהמשך ההסכם נקבע כי איחור העולה על 4 חודשים ייחשב להפרה יסודית של הסכם המכר אשר יזכה את הרוכש בפיצוי מוסכם, ובזכות להורות על ביטול ההסכם.
בסופו של דבר, הדירה נמסרה לאחר שהתקבל לגביה טופס 4 באיחור של כמעט שנה לעומת המועד שנקבע בהסכם המכר שנחתם עם הקבלן. איחור שהוביל להגשת התביעה שלפנינו.
לטענת התובעים, הנתבעים הפרו את התחייבותם מכח הסכם המכר הפרה יסודית עת איחרו במסירת הדירה בפרק זמן העולה על זה שנקבע בהסכם לצורך הקמת העילה להפרה יסודית בגין איחור, כלומר איחור העולה על 4 חודשים.
מנגד, הנתבעים טענו כי, התובעים נוהגים בחוסר תום לב, מסתירים עובדות מהותיות מבית המשפט, ומתעלמים מכך שהם חתמו על פרוטוקול מוקדם למסירת הדירה. וביתר פירוט, כך:
כעבור כחודש לאחר שמועד המסירה שנקבע בהסכם המכר עם הקבלן חלף פנו התובעים יחד עם בנה של הנתבעת לצורך בדיקת הדירה, חתימה על פרוטוקול מסירה וקבלת מפתח לדירה. יוער כי, אין חולק כי במועד הרלוונטי לא התקבל טופס 4 לפרויקט.
במסגרת ההתנהלות שנערכה ביחס למסירה המוקדמת של הדירה הוחתמו התובעים על פרוטוקול מסירה שכלל בתוכו סעיף ויתור ממנו עולה כי הם מוותרים על כל טענה כנגד הקבלן בגין איחור במסירת הדירה. מכאן, מושתת גם טענת ההגנה של הנתבעים לפיה הם היו סמוכים ובטוחים כי החל ממועד זה הדירה נמסרה לידי התובעים, וכי לאחר מכן הסתיים פרק האיחור במסירת הדירה.
לסיכום ביניים, מדובר בהסכם מכר שנחתם ביחס לדירה שנרכשה לפני כן מקבלן על ידי המוכר, כאשר כעת מי שרכש את הדירה לקבלן נהפך למוכר, ואילו התובע רכש ממנו את הדירה. בין הצדדים נקבעו סעיפים שמתייחסים לכך שמדובר בעסקה אשר טומנת בחובה מאפיינים של מספר עסקאות, וכן התייחסות נפרדת למועד המסירה של הדירה.
לאחר שחלף מועד המסירה נחתם בין התובע לבין היזם פרוטוקול מסירה שכלל סעיף ויתור, וכעת עולה השאלה מה תוקפו של פרוטוקול זה במישור היחסים שבין המוכר לבין הרוכש בעסקה השנייה.
תחילה, יובהר כי, בפסק הדין חזרה על עצמה מספר פעמים ההבחנה בין מישור ההסכמי החוזי בין יזם לבין רוכש דירה לבין שני צדדים בהסכם מכר יד שנייה. בעסקה הראשונה, ברכישת דירה מקבלן, חלה מסגרת נורמטיבית מחייבת וקוגנטית שלא ניתן להתנות עליה.
מנגד, במסגרת השנייה, בעסקאות יד שנייה, הצדדים יכולים להתנות בינם לבין עצמם מבלי שיהיו חוקים שימנעו זאת מהם ושיתערבו בחופש החוזים שמוקנה להם.
בהתאם לכך, מערכת הדינים החלה על צדדים בעסקה יד 2 נסמכת על חוק המכר, על דיני החוזים וכיו"ב, בעוד שבעסקה לרכישת דירה מקבלן יש לפעול על פי חוק המכר דירות, חוק המכר דירות הבטחת השקעות, דיני התכנון והבניה וכו'.
בהתאם לכך, במאמר שנכתב בעניין אי התאמות וליקויים במסירת דירה מקבלן צוין כי הניסיון הפרקטי מלמד אותנו שכאשר יזם מאחר במסירת דירה עלול להיווצר מרוץ כנגד הזמן למסירת הדירה ולצמצום תקופת האיחור. מרוץ זה, עשוי להוביל להעדפת מסירה מוקדמת גם במחיר של מסירת דירה אשר התגלו בה ליקויים שמונעים שימוש סביר למגורים בדירה.
בסדרה של מאמרים שנכתבה ביחס לנושא זה, צוין כי הוראות חוק המכר דירות והוראות חוק התכנון והבניה, אוסרים על מסירת דירה מקבלן לפני שהתקבל טופס 4 למסירתה ומבלי שאותה דירה ראויה למגורים. בהתאם לכך, אנו רואים בפסק הדין כי ישנה התייחסות להלכות אלו שקנו לעצמן אחיזה איתנה בפסיקה, וזאת לצד הבחנה ברורה כי במישור הסכמי שאינו כפוף לחוק המכר דירות ניתן לפעול אחרת.
לאור ההבחנה שבוצעה בפסק הדין, נקבע כי הנתבעים אמנם לא עמדו בהתחייבותם ולא מסרו את הדירה בזמן, אך מאחר שיש לתחם את משך האיחור עד למועד בו נחתם פרוטוקול המסירה, הפיצוי יקבע בעבור מספר חודשים בודדים ומבלי שיפסקו פיצויים בגין הפרה יסודית.
סוף דבר:
אמנם, חתימה על הסכם מכר בעל מאפיינים משולבים כוללת הסדרת פעולות ונושאים שמעצם טבעם ומהותם שייכים לעסקה יד 2 כמו הגשת דיווח למיסוי מקרקעין, תשלום מס הרכישה והמצאת אישור מס שבח אשר מופנה ללשכת רישום המקרקעין.
בנוסף, הצדדים קובעים ביניהם את התנאים והמועדים לרישום הערת אזהרה לאחר מסירת הדירה או כל דרך אחר לאספקת בטוחה מכח חוק המכר דירות.
עם זאת, ביצוע של אותן פעולות סטנדרטיות אינה משנה את הצורך לבצע התאמות אשר נובעות משילובם של מאפיינים שונים. במאמר נוסף שהועלה לאתר זה נבחנו עוד מספר מאפיינים של עסקה שמשלבת בתוכה הסכם מכר מקבלן יחד עם מאפיינים של עסקה יד 2.
באותו האופן בו אנו מתייחסים לעסקה לרכישת דירה מקבוצת רכישה.
