סדרת מאמרים בעניין רכישת דירה מקבלן / יזם

10 פעולות שיש לבצע לפני רכישת דירה מקבלן

 

המאמר שלפנינו מתאר ומסביר את הפעולות הבסיסיות שעל רוכש דירה מקבלן לבצע כדי להעריך כראוי את טיב העסקה לעונת עסקאות אחרות שמונחות לפניו. מובהר כי, מדובר ברשימה חלקית של בדיקות, וכן שכל האמור במאמר זה נכתב בזיקה ישירה לנושאים שצוינו במדריך המלא לרכישת דירה מקבלן / יזם, וכן שמלבד הרשימה שלהלן ישנן בדיקות נוספות שמאפשרות להעריך את טיב העסקה.

למי שנמצא כעת בפני רכישת דירה מקבלן, רשימת הבדיקות אמורה להקנות לו ידע נוסף, הסבר לגבי השפעתן, ובכך לאפשר לו לתת ערך נכון לכל הצעה שמונחת לפניו ולקבל החלטה מושכלת. מלמד מאמר זה יש עוד מאמרים רבים באתר שעוסקים בתחומי מקרקעין/נדל"ן, כך שבאמצעות עיון ולמידה של המאמרים שבאתר כל רוכש דירה פוטנציאלי יכול לרכוש ידע מקצועי ולא מבוטל בתחום הנדל"ן.  

 

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

לבדוק את מחירי הדירות בסביבה ובכמה נסגרו עסקאות קודמות באותו הפרויקט:

 

בדיקת מחירי הדירות ושוויין של עסקאות קודמות שנסגרו מאפשרות למי שנמצא לפני רכישת דירה לבצע פעולת השוואה פשוטה ויעילה לצורך הערכה נכונה של שווי הדירה המוצעת לעומת דירות אחרות ואת הפער שבין המחיר המוצע לבין מחירי הסגירה הסופי בעסקאות קודמות.

על מנת שרוכש דירה יוכל לתת משקל ראוי והערכה נכונה לכל אחת מההצעות שנבחנות על ידו עליו לרכז מספר נתונים שמשפיעים על שווי העסקה, לרבות: שטח הדירה, שטחי הצמדות (גינה, מרפסת, מחסן וכו'), מספר קומה, כיווני אוויר, מספר חניות ומיקומן, מתקנים ואביזרים בבניין (חדר כושר, ברכה, מספר מעליות וכו'), קרבתו של הנכס למטרדים/מוקדי רעש.

באמצעות שתי פעולות ההשוואה המתוארות לעיל, הרוכש יכול להשוות את ההצעה ביחס להצעות אחרות וביחס לעסקאות קודמות שנסגרו. כפי שנראה בהמשך, לצורך ביצוע ההשוואה וריכוז הנתונים הרלוונטיים על הרוכש לבצע מספר פעולות נוספות לפני.

למתקדמים: להשוות את הכמויות והאביזרים המופיעים במפרטים הטכניים של מספר הצעות שהתקבלו, וכן להשוות את מאפייני הדירה לפי התכניות.

לברר מיהו הקבלן שמבצע את הפרויקט ואת סיווגו:

 

 

לא מעט רוכשי דירות מתעלמים מכך, אך במרבית המקרים כיום, מי שמוכר להם את הדירה הוא לא מי שבונה אותה. לכן, מומלץ ורצוי לבצע מספר בדיקות ביחס לקבלן המבצע, שבונה בפועל את הדירה ואת הפרויקט, ולוודא שהוא מחזיק בסיווג המתאים לביצוע העבודות.

הסיבה לכך היא כפולה, ראשית, היתר הבנייה שמונפקים כיום מתנים את הוצאתו העתידית של טופס 4 לפרויקט בכך שביצועו נעשה על ידי קבלן מבצע בעל הסיווג המתאים.

בנוסף, באמצעות מספר בדיקות פשוטות נוכל לקבל אינדיקציה על טיב העבודות שמבוצעות על ידו, אופן מסירת הדירות ו- ליקויי בנייה או אי התאמות שהתגלו לאחר מכן.

לבצע בדיקות רקע על היזם:

 

בדיקות הרקע נועדו להציג בפני הרוכש הפוטנציאלי את התמונה המלאה ולגלות את הפרטים שנציגי היזם בדרך כלל לא ימסרו לו.

 

כך למשל, באמצעות בדיקות הרקע נוכל לגלות כמה פרויקטים של היזם הסתיימו באיחור, בכמה מקרים דירות נמסרו לאחר מועד המסירה החוזי שנקבע לכך וכיצד התנהל היזם עם הרוכשים שהדירות נמסרו להם באיחור.

כמו כן, עיון ברשימת הפרויקטים שביצעה החברה היזמית יאפשר לנו לבחון את אופן ביצוע עבודותיה, את שביעות רצונם של בעלי הדירות, כיצד היא מטפלת בפניות שמופנות עליה בעניין ליקויים וכו'.

מהן הזכויות של היזם במקרקעין, ומהו ההסכם/עסקה שמכוחו הן נרכשו:

 

 

מעת לעת עולות לכותרות פרשות חדשות שחושפות יזמים וחברות שמכרו "דירות רפאים", כלומר דירות שלא ניתנות לבנייה בפועל.

 

לכן, בדיקת זכויותיו של היזם במקרקעין ומערכת ההסכמים שמכוחם נרכשו הזכויות תוכל לצמצם עשרות מונים את החשיפה שלנו לאותם מקרים שזכו לפרסום שלילי.

כך למשל, באמצעות בדיקת זכויותיו של המוכר במקרקעין, יחד עם ההסכם שנחתם בקשר לרכישת הזכויות ובדיקת המצב התכנוני, ניתן לקבל מידע באשר לייעודם, להיקף זכויות הבנייה שניתן לקבל ללא הקלות ועוד פרטים חשובים.

ביצוע כל הבדיקות המקדמיות :

 

חלק לא מבוטל במאמר שנכתב בעניין רכישת דירה מקבלן הוקדש לבדיקות המקדמיות ולחשיבותן.

 

מדובר במספר פעולות, מסמכים ואישורים שרצוי וראוי לבצע לפני שעוברים מהשלב שבו אנו מתעניינים במספר דירות לשלב שבו מנהלים משא ומתן ביחס לדירה ספציפית לפני שחותמים על הסכם מכר.

 
 

לבדוק את המצב התכנוני- עדכני ועתידי:

 

כל מי שמבין דבר או שניים בתחום הנדל"ן ידע להגיד שהמצב התכנוני, העכשווי והעתידי, יש השפעה משמעותית ולעתים אפילו מכרעת על כדאיות העסקה. ההתייחסות למצב התכנוני לא מתמקדת רק על הגבולות "הצרים" של המגרש עליו נבנה הפרויקט, אלא גם על סביבתו הקרובה ולעתים הרחוקה, ועל השינויים שצפויים להיערך בהם – כך שגם למצב העתידי יש משמעות.

 

ניתן להמחיש את ההשפעה "התכנונית" באמצעות שלוש דוגמאות שונות. ראשונה, עסקה לרכישת דירה עם "נוף לים". שנייה, דירה הנמצאת בסמיכות לבסיס צבאי או לאתר המיועד לשימור. שלישית, דירה הנמצאת בשכונה המאופיינת בבנייה נמוכה. מבלי להרחיב יתר המידה, ניתן להבחין שבכל אחת מהדוגמאות מתוארת ייחודיות שנובעת מסביבת הדירה, וכן שאותה ייחודיות עשויה להשתנות לפי המגמה התכנונית שרווחת באותם הימים במוסדות התכנון.

 

כך למשל, בדוגמא הראשונה, הנוף עשוי להשתנות באם יאושר פרויקט בנייה "שיסתיר את הים". את בסיס הצבאי יהיה ניתן לפנות לטובת בנייה של שכונת מגורים או משרדים, ובכך למעשה לקבל סביבה שונה וצפופה יותר. ביחס לדוגמא השלישית, גם בתוך בנייה המאופיינת בבנייה נמוכה יהיה מאושרים פרויקטים של בנייה רוויה (בניינים מעל 4 קומות).

 

היות שנקודת המוצא של מוסדות התכנון היא שהסביבה האורבנית משתנה באותה דינמיות בה קצב החיים משתנה, הרי שבנסיבות אלו לא קיימת זכות מוקנית שמונעת שינויים בסביבה האורבנית.

 

לכן, לפני רכישת דירה מקבלן, והגם שלא ניתן לחזות מה יהיה לאורך זמן, רצוי לבדוק שלפחות לזמן הקרוב אין תכנית מאושרת או מופקדת שעשויים לצור שינוי זאת.

 

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

היתר בנייה - מהן הפעולות שבוצעו במסגרת הליכי רישוי?

 

בעיני רוכשי דירות רבים, היתר הבנייה נחשב כמסמך שמתיר את ביצוען של עבודות הפרויקט בלבד, וכאמצעי לסינון פרויקטים שלא נמצאים בשלבי בנייה. אולם, תחילת ביצוע העבודות אינה התוצר היחיד שנובע מהיתר הבנייה.

מלבד העובדה שהיתר בנייה מהווה אישור מצד הרשות המקומית ומוסד התכנון להתחלת העבודות, הוא גם מלמד אותנו על היקף זכויות הבנייה שאושרו בפרויקט (מספר הקומות, שטחים עיקריים, שטחי שירות וכו'), וכן לכך שהתכניות שצורפו לבקשה אושרו אף הן.

 

המשמעות לכך היא, שהייתכנות לשינויים שיבוצעו במהלך הפרויקט פוחתת לאין ערוך.

לצורך ההסבר, מי שרוכש דירה מקבלן חותם על הסכם מכר שכולל נספחים, ובהם: המפרט טכני ו- תכניות מכר (תשריטים של הדירה, קומה וכו').

 

אולם, אם מדובר בפרויקט שטרם התקבל לגביו היתר בנייה, יש לקחת בחשבון שיתכנו שינויים במצב הדירה לעומת המפרט הטכני והתכניות שצורפו להסכם המכר עד למועד בו יתקבל היתר בנייה לפרויקט, כגון: שינויים בגודלה של הדירה, חלוקתה הפנימית, אביזרים, פריטים, שטח מרפסות, מיקום החלונות, רישום של זיקות הנאה, ייעודים וכו'.

לעומת זאת, בפרויקט שהתקבל לגביו היתר, נתוני הדירה יהיו סופיים, למעט הסטיות המותרות בצו המכר דירות. לעניין זה, ראוי לציין שישנם סוגים שונים של היתרי בנייה כמו למשל היתר חפירה ודיפון, היתר לחפירה ויציקת כלונסאות + קומות קשר (קירות), שאינם מתירים את בניית הדירות או מהווים אינדיקציה לכך שהבקשה להיתר בנייה לגביהן על נספחיה אושרה. לכן, יש לבדוק גם את סוג ההיתר שהתקבל.

 

לבדוק את סביבת הדירה ואת מצבו הפיסי של הפרויקט, ואם אפשר גם את הדירה:

אם בדיקת המצב התכנוני של סביבת הפרויקט (העדכני והעתידי) חשובה ומשפיעה רבות על הערכת העסקה, ברור שחשיבותו של המצב הפיסי לא פחותה מכך, וזאת למרות שבדיקה זו פשוטה, קלה ונגישה יותר לעומת יתר הבדיקות.

למרות שהבדיקה הפיסית חשובה, ביצועה מותנה במצב הבנייה של הפרויקט, ולכן לא תמיד ניתן לבצעה. חסרון זה גורם לרוכשים רבים להעדיף עסקאות מכר יד 2 מאשר לרכוש דירה מקבלן שבנייתה טרם הושלמה. עם זאת, כך לקשיים אלו ניתן למצוא פתרונות:

  • קומה טיפוסית: בפרויקטים רבים חלק מהקומות נבנות בצורה אחידה, כך שמדובר בקומות זהות. כתוצאה מכך, בדיקה של קומה אחד, וכן בדירה הרלוונטית באותה הקומה, יכול לשקף לנו כיצד תראה הקומה שתבנה בעתיד והדירה הנמכרת שנמצאת בתוכה.

  • גובה הקומה: גובה הקומה נמנה על הגורמים שמשפיעים על שווי הדירה, אולי אפילו כגורם בעל השפעה מהותית. נכון להיום, ככול שעולים למעלה בקומות, כך המחיר בעבור הדירה עולה (אולם, בפרויקטים של האוכלוסייה החרדית עשויה להתקבל תוצאה הפוכה). במקרים בהם העסקה נחתמת לפני שבניית הקומה הסתיימה, הרי שגם בדיקה של קומה טיפוסית נמוכה יותר לא תיתן מענה. בנסיבות אלו, מומלץ לחפש פתרונות יצירתיים כמו גישה דרך מכרים למישהו שגר בסביבה בקומה בגובה זהה וכו'.

החשיבות של הקומה משפיעה בייחוד בשל הנוף הנשקף (ולכן חשוב לבדוק תכנון עתידי שלא ישנה או יחסום אותו) וגם בצמצום הרעשים מבחוץ. לכן, בדיקה של דירה שבנייתה הסתיימה (כמו שצוין דרך מכרים) יכולה לחשוף אותנו לעוצמת הרעש לאחר שהותקנו אמצעי בידוד כמו חלונות וכו'.

אישור עקרוני למשכנתא, מאפייני העסקה, שלבים ומועדים מהותיים:

 

 

לפני שמתחילים לחפש דירה, ובטח לפני שחותמים על בקשת רכישה ומשלמים "דמי רצינות" בסכום לא מבוטל יש לבדוק את היכולת לעמוד באותן התחייבויות ואת הייתכנות שתאושר משכנתא.

 

כמו כן, יש לבחון את המאפיינים של כל עסקה לפי מסמכי המקור, סוג הבטוחה, השפעותיהם על התחייבויותינו, וכן שלבים ומועדים מהותיים שנקבעו במהלכה. מומלץ בשלב זה לבצע את כל הבדיקות המקדמיות הדרושות.

תתייעצו!

 

תפנו לחברים או לאנשי מקצוע שבכוונתכם לסקור את שירותיהם בהמשך, וקחו מהם ייעוץ כבר מההתחלה. כל למשל מי שמעוניין לשכור את שירותיו של יועץ משכנתאות יכול לפנות אליו כבר בהתחלה ולא בשלב מאוחר יחסית.

זוהי העצה גם ביחס לעו"ד מתחום המקרקעין שייצג אותנו בהסכם. פנייה לאותו עו"ד יכולה להתבצע בשלב מוקדם שבמסגרתה יינתן ייעוץ מקדים עד לסגירת העסקה.

 

אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה

© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.

קביעת פגישת ייעוץ:

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

 

עו"ד כפיר חיון - 0509-9-24-24-4; דוא"ל kfirhy.law@gmaiil.com

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

 טלפון: 0509-9-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com 

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com