מבוא:
בעלי דירות רבים נעזרים במתווכים לצורך מכירת דירתם, כך שלתרומתם ופועלם יש השפעה שאינה מוטלת בספק על העסקה ועל תחום הנדל"ן בכלל. שכן, המתווך הוא זה שמפרסם את הנכס, מציג אותו בפני מתעניינים, משקף את הנושאים החשובים לרוכש, מציע עם מי להתקדם, לוקח חלק במשא ומתן ועוד.
העובדה שבמרבית המקרים המתווכים מתוגמלים בעד מלאכת השיווק שביצעו רק לאחר שהסכם המכר נחתם – יוצרת לא פעם ניגוד אינטרסים בינם לבין הצדדים לעסקה.
חוק המתווכים במקרקעין מטיל על המתווך שורה של חובות כלפי הרוכש, לרבות החובה לנהוג במקצועיות, הגינות, זהירות תום לב, שקיפות ועוד. מכאן, עולה השאלה האם הפניה של המוכר או הרוכש לעורך דין שעובד עם המתווך על בסיס קבוע מהווה הפרה של החובות הנ"ל מצד המתווך?
כפי שיובהר בהמשך המאמר, אין סיבה ואפילו אסור להתפשר על הייצוג במכירת דירה, שכן אי ביצוע בדיקות מקדמיות, העדר הדגשה ושיקוף של המידע שעל המוכר לספק וניסוח לא נכון של הסכם המכר – עלולים לגרום להפרת ההסכם ולהוצאות לא מבוטלות.
המאמר אינו עוסק בנושאים הקשורים לרשלנות מקצועית וכיו"ב, אלא אך ואר בשיקולים שצריכים להיות לנגד עיניו של המוכר בטרם נחתם הסכם המכר ובעת בחירת עורך דין שילווה אותו לאורך שלבי העסקה.
במה דברים אמורים?
בשורה של פסקי דין נקבע כי המתווך הפר את חובותיו כלפי הרוכש עת הוא הסתיר ממנו כי המחיר ששולם בעבור הדירה כולל את שכר טרחתו, כשהוא מכר את הנכס במחיר שנמוך ממחיר השוק לאחר מקרוביו, כשהוא לא ביצע את הבדיקות שעליו לבצע ועוד.
בדומה לכך, מתווך שמעביר באופן קבוע עסקאות שקודמו על ידו לעורך דין, וזאת מתוך ידיעה כי עורך הדין יפעל לקידומן ויעשה כל שיש בידו על מנת שיצאו לפועל – עשוי להפר את חובות הזהירות, הנאמנות, תום הלב וגילוי עניין אישי שלו כלפי מי ששכר את שירותיו.
הסיבה להפרות הנ"ל עשויה לנבוע (בדגש על עשויה) מכך שהמתווך נמצא בניגוד עם אינטרסים עם הצדדים לעסקה משום שהוא מקבל את שכרו לאחר שנחתם הסכם, כך שסביר להניח כי עורך דין שיעכב או יבטל את העסקה – לא יקבל הפניות נוספות בעתיד.
על כן, סביר להניח כי עורך הדין ייקח במסגרת שיקוליו השונים את טובתו של המתווך ואת רצונו כי העסקה תקודם במהירות וללא קשיים או עיכובים.
אחריותו של המוכר ו- תפקידו של עורך הדין בעסקת מכר:
לפי הוראות הדין וההלכה הפסוקה – על המוכר חלה חובת גילוי כלפי הרוכש; חובה שמאלצת אותו לציין כל מידע מהותי ביחס לעסקה אשר עשוי להשפיע על ההחלטה לרכוש ממנו את הדירה, שוויה ומאפייניה.
למרות היקפה הרחב של חובת הגילוי (ביחס לכל מידע שהמוכר יודע או שעליו לדעת) בפועל מוכרים רבים אינם מודעים למצבו של הנכס, אינם מכירים את תיק הבניין, אינם מודעים למצב התכנוני, אינם יודעים אם ישנם היתרי בנייה או אישורי אכלוס סרוקים בתיק הבניין ואף אינם מודעים איזה מידע נחשב למהותי או שיש בכלל צורך לכלול את הנתונים הללו בהסכם המכר.
יחד עם זאת, חשוב לציין כי האחריות הישירה בגין הפרת חובת גילוי חלה על המוכר ולא על אנשי המקצוע שליוו אותו.
הפרה של חובת הגילוי על ידי המוכר עשויה לגרום לביטול הסכם המכר, להוות הפרה יסודית, להטיל על הצד המפר פיצוי מוסכם בשווי של עשרות ומאות אלפי ₪, פיצוי בגין ירידת ערך או לשאת בעלויות התיקון.
בשורה של פסקי דין אחריותו של המתווך פורשה בצמצום והטילה עליו חובה להוצאת נסח טאבו ולבדיקת תעודות זהות, ואילו בדיקות נוספות ונרחבות יותר הוטלו רק כאשר נדלקו מספר נורות אזהרה חמורות ומדאיגות.
לעומת זאת, אחריותו של עורך הדין במקרקעין רחבה בהרבה במהלך ייצוג וליווי של מוכר בעסקת מכר, כך שמומחיותו ומקצועיותו נבחנים לאורך כל שלבי העסקה – החל משלב המשא, דרך ניסוח וחתימת ההסכם, בעת נטילת המשכנתא וכלה ברישום הזכיות בטאבו, זאת כפי שצוין בפסק דין מוסהפור:
"עורך-דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לאו, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך-דין, שעניין רכישת הדירה נמסר לטיפולו. טיפול מיומן וזהיר, שניתן היה לדרוש מעורך-דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התכנון והבנייה.
סיכומו של דבר, עורך-דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הוועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)."
לכן, החשש הוא שעורך הדין לא יבצע את הבדיקות המקדמיות שעליו לבצע בטרם ייחתם הסכם המכר, לא יבדוק מול הלקוח אילו נתונים ופרטים ביחס למצבה של הדירה (והרכוש המשותף) יש לעגן בהסכם המכר וכו'.
כפי שניתן לראות, האחריות שחלה על עורך הדין בעסקת מקרקעין גבוהה בהרבה מזו של המתווך, וכך גם היקף הבדיקות שעליו לבצע – הן מול המוכר והן מול גורמים חיצוניים. שכירת שירותיו של עורך דין שהומלץ על ידי גורם שמתוגמל רק לאחר שהסכם המכר נחתם – מעלה את החישש לניגוד אינטרסים ולכך שלא כל הבדיקות תבוצענה.
רשימת ההפרות עלולה להיות ארוכה:
בשורה של פסקי דין בתי המשפט הטילו על מוכרים אחריות בגין הסתרת מידע. כך למשל בהליך ע"א (מרכז) 21088-07-21 מוזיין נ' וויחנסקי, בית המשפט המחוזי הותיר על כנו חיוב בסך של כ- 200,000 ביחס למוכר שלא ציין בהסכם המכר כי מדובר בבית פרטי שעשוי מעץ.
במאמר אחר פרי עטי, התמקדנו בפסק דין שעסק בעסקה שנחתנה בין רוכש משנה לבין מי שמכר דירה שרכש מקבלן, פסק דין שחייב את המוכר בעשרות אלפי ₪ בגין אי התאמת החוזה למאפייני העסקה.
במאמר נוסף, עסקנו בהיקף חובת הגילוי החלה על מוכר דירה ועל כך שתניות פטור מסוג IS-AS, אינן מסירות מעליו את האחריות, אפילו אם המידע והנתונים שעל בסיסם נטען כי מדובר בהפרה יסודית לא היו ידועים למוכר בפועל.
מנגד, יש להעריך את היתרונות שעשויות לנבוע מהמלצת המתווך, ובכלל זאת רצף של עסקאות מתמשכות, היכרות של השוק המקומי, הוזלת עלויות הייצוג, ניסיון ועוד.
לסיכום:
כאמור לעיל, למרבית רוכשי הדירות אין ידע, הבנה, כלים או יכולת להעריך את הנושאים שיש לבדוק ואת המידע שיש להעביר לרוכש. לשם כך, הם נעזרים בעורך דין מקרקעין שילווה אותם לאורך כל העסקה.
לכן, ובשל האחריות שרובצת על כתפי המוכר בגין הפרה של חובת הגילוי או בגין הפרה של הסכם המכר – יש לוודא כי עורך הדין מבצע את מלוא הבדיקות ושהוא אינו נמצא בניגוד אינטרסים.
