המסגרת הנורמטיבית להסכמי מכר

פורסם בתאריך:

עודכן בתאריך:

מהי המסגרת הנורמטיבית שחלה על עסקאות במקרקעין, ולמה זה חשוב?

רוכש דירה פוטנציאלי ראה דירה שמצאה חן בעיניו והוא מתלבט (וגם חושש) אם לחתום על זיכרון דברים. יחלפו מספר ימים והרוכש מעוניין לסיים את המשא ומתן מבלי שייחתם הסכם מכר – מהן ההשלכות והאם זיכרון הדברים מחייב?


מוכר דירה מפרסם את הדירה מבלי לציין את בעיות הרטיבות שקיימות בה. שכן, פרסום הבעיות ירחיק כל קונה פוטנציאלי. בהמשך, המוכר מסתיר את בעיות הרטיבות במהלך המשא ומתן, כך שהרוכש מתוודע לליקויים רק לאחר מסירת הדירה. מהן האפשרויות העומדות לרשותו בעקבות הפרת חובת הגילוי?


לחילופין, אותו המוכר מבין במהלך המשא ומתן כי הסתרת בעיות הרטיבות עלולה "לסבך" אותו בעתיד, ועל כן הוא מעוניין לבטל בדקה ה- 90 את המשא ומתן ואת מועד החתימה שאמור להיחתם למחרת. מהו הדין במקרה שכזה?


עסקאות במקרקעין מביאות לעתים קרובות לצומת דרכים ולקבלת החלטות משמעותיות הן במישור הכלכלי והן במישור המשפטי.


מבוא:

חוק החוזים (תרופות) מגדיר שני סוגים של הפרות: הפרה רגילה ו- הפרה יסודית.


הפרה יסודית מתחלקת להפרה שהצדדים הגדירו בהסכם המכר כהפרה יסודית או כהפרה מסתברת שהאדם הסביר לא היה נקשר בהסכם לו היה יודע על ההפרה ותוצאותיה. המסגרת הנורמטיבית להסכמי המכר משקפת שורה ארוכה של הוראות חוק אשר מקנות לצדדים לעסקה ארגז כלים, אמות מידה שלא פעם מתערבות בחופש החוזים ופתרונות.


אפשר לומר בהערכה גסה כי המסגרת הנורמטיבית שחלה על הסכמי המכר כולל עשרות ואף מאות של חוקים ותקנות, אולם ישנן הוראות חוק שהן רלוונטיות יותר מאחרות – בהשפעתן, מהותן ותחולתן.


מכח הוראות חוק אלו, חלה על המוכר חובה לבצע בדיקות מקדמיות, לשתף את הקונה בפרטים מהותיים בנוגע לעסקה, לנהוג בתום לב וכו'. בחלק לא מבוטל מהמקרים, הוראות החוק הללו גוברות ומבטלות סעיפים והוראות הקבועות בהסכם המכר.

תוכן עניינים:

חוק המכר, תשכ"ח-1968:

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008

חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965

חוק השליחות, תשכ"ה-1965

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974


המסגרת הנורמטיבית להסכמי המכר:

חוק המכר, תשכ"ח-1968:

הוראותיו של חוק המכר משפיעות וחלות כמעט על כל עסקה במקרקעין, ובייחוד בנושאים הקשורים לאי התאמות והפרת חובת הגילוי שחלה על הצדדים.


סעיף 11 לחוק המכר דירות על סעיפיו הקטנים מקנה למונח "אי התאמה" פרשנות רחבה שלוכדת ברשתה כשלים, פגמים ואי התאמות רבים. היות שלכל צד יש אינטרס להימנע מהאחריות לאי התאמה שקיימת בנכס – סעיף 16 לחוק המכר מטיל על המוכר חובה אחריות בגין הסתרת אי התאמה שלא הובאה לידיעת המוכר.


ההגדרה הרחבה לאי התאמה שבחוק המכר מופיעה ומאוזכרת בחוק השכירות והשאילה, חוק המכר דירות ועוד.


בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע כי סעיף 16 לחוק המכר דירות הוא קוגנטי, כך שלא ניתן להתנות עליו ושלא ניתן לפטור את המוכר מאחריות באמצעות סעיפי פטור כלליים או תניות IS-AS.


הוראות חוק המכר עולות בקנה אחד, ואף מקבלות משנה חשיבות, כאשר הן משתלבות ביחד עם חובת הלב הטרום חוזית אשר מטילה על הצדדים חובת גילוי מוגברת; חובה שהפרתה מהווה הפרה של הסכם המכר ואף הפרה יסודית.


חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973:

חוק החוזים – חלק כללי מחיל על הצדדים להסכם המכר מערכת כללים שמשפיעים על התנהלות הצדדים כבר בשלב הפרסום, דרך ניהול המשא ומתן, בעת החתימה על הסכם המכר ובקיום ההסכם ועד להשלמת העסקה עם רישו הזכויות בטאבו.


הוראותיו של חוק החוזים (כללי) חולשות על כל שלבי העסקה ומתוות אמות מידה לפרשנות ההסכם, לדחיית חיובים, לקיום התחייבויות כלפי צדדים שלישיים, לקיום החוזה בתום לב וכו'.


מבין כלל הוראותיו של החוק, נודעת חשיבות רבה לעקרון תום הלב אשר מעוגן בסעיפים 12 ו- 39 לחוק, אשר מחייבים את הצדדים לנהוג בתום לב ובהגינות. בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע כי סעיף 12 לחוק החוזים מחייב את הצדדים לנהוג בתום לב מוגבר, ואילו סעיף 39 מטיל עליהם תום לב "רגיל".


סעיף 1 לחוק החוזים קובע מספר תנאים לקיומו של הסכם מחייב, ובהם: הצעה, קיבול, גמירות דעת ומסוימות. הסכם יכול להיחתם בכל דרך: בעל פה, בכתב, בהתנהגות ועוד. אולם, ולמעט מקרים חריגים, בהסכמי מכר חלה דרישת כתב אשר מאיינת את תוקפם של הסכמים בעל פה.


חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970:

במובחן מחוק החוזים – חלק כללי שקובע את הכללים למשא ומתן ולקיום של הסכם בתום לב, את הגדרה להסכם, דרכי כריתה וכו', הרי שחוק החוזים תרופות עוסק בהפרות, תוצאותיהן והשלכותיהן, ולא פחות חשוב בתרופות להם הצד שנפגע מההפרה זכאי לקבל.


חוק החוזים תרופות מכיל קביעה אוניברסלית להפרה יסודית, כלומר: להפרה שאם הצד הנפגע היה יודע עליה הוא היה בחור שלא להיקשר בהסכם מחייב. הגדרה זו, רלוונטית בעיקר לרוכשי דירות, אשר בהסכמים שעליהם הם חותמים אין יותר מדי הגדרות להפרות יסודיות כלפיהם, אם בכלל, ועל כן המענה בעניינם נמצא בחוק החוזים תרופות, קרי בהוראות כל דין.


בנוסף, בחוק החוזים תרופות ניתן למצוא, בין השאר, את הסעדים לו זכאי הצד הנפגע מההפרה, שהם: אכיפה, ביטול ופיצויים.


בכל הקשור לפיצויים, חוק החוזים תרופות מתיר לצד שנפגע לתבוע נזק לא ממוני אשר ידוע כעוגמת נפש, מחייב כל אחד מהצדדים להשיב את מה שקיבלו מכח ההסכם, וכן מאפשר לצדדים לקבוע פיצוי מוסכם וידוע מראש מבלי שיהיה צורך להוכיח נזק.


מבחינת הרוכש, תחולתו של חוק החוזים תרופות על הסכם המכר ועל העסקה לרכישת הדירה, תתרחש במקרים של הפרה רגילה או יסודית של מי מהצדדים להסכם.


חוק החוזים תרופות משפיע על הסכמי המכר במקרה בו אחד הצדדים מפר את ההסכם, כך שהסעדים אשר עומדים לרשותו של הצד שנפגע מההפרה נגזרים לא אחת מהוראות החוק. בהתאם לכך, חוק החוזים תרופות מקנה לצד הנפגע לבקש את אכיפתו של ההסכם, פיצוי או סעד חלופי אחר. כן קובע ההסכם מהי הפרה יסודית ומהו פיצוי מוסכם.



חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969:

סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, קובע כי עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום בלשכת רישום המקרקעין, כך שלמעשה מדובר בהתמקדות ברובד הקנייני.


סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין, קובע כי עסקה שלא הסתיימה ברישום תחשב כהתחייבות לעשיית עסקה. במילים אחרות: עד שהזכויות לא תרשמנה בטאבו הרוכש יהיה בעל זכויות חוזיות ולא קנייניות.


חוק המקרקעין מגדיר מהן זכויות קנייניות (בעלות, חכירה, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה). במסגרת הוראות החוק ניתן למצוא את ההגדרה למונח בעלות ואת תחולתה של הזכות, הגנות על זכויות קנייניות, הסדרת הנושאים הנוגעים לבתים משותפים, תקנון מצוי, סמכויותיה של המפקח על המקרקעין ועוד.


חקיקה נוספת שראויה לציון הינה החקיקה הנוגעת להתחדשות עירונית, ובכלל זאת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 או החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי. רק לאחרונה, נעשה עדכון בחקיקה הנ"ל אשר הקטינה את הרוב הדרוש לביצוע פרויקט פינוי בינוי ל- 66%.


חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965:

מספר לא מבוטל של מונחים והגדרות שמוטמעים בהסכמי מכר רבים, כגון: טופס 4, היתר בנייה, חריגות או עבירות בנייה, היטל השבחה, הקלה, תב"ע וכיו"ב, לקוחים מחוק התכנון והבניה או מתקנות התכנון והבניה.


כך למשל, תקנות התכנון והבניה (תנאי להיתר) מגדירות מהו השטח המינימאלי לחדר בדירה, התייחסות לאביזרים ופריטים שחייבים להימצא בכל דירה ועוד הגזרות.


לחוק התכנון והבניה ישנה השפעה מהותית על הסכמי המכר ובייחוד על הסעיפים שעוסקים בנושאים תכנוניים, על החובה לבנות על פי התכניות ולפי היתר הבנייה שניתן, במגבלות החלות על ביצוע שינויים בדירה שנוגדים את היתר הבנייה וכו'.


יחד עם זאת, חשוב לציין כי בהסכמי מכר לרכישת דירה מקבלן יש לדיני התכנון והבניה משקל רב יותר מהסכמי מכר יד 2.


חוק השליחות, תשכ"ה-1965:

חוק השליחות בהסכמי המכר בא לידי ביטוי בעיקר לייפוי הכח שניתן מאת הצדדים לידי עורך הדין מטעמם. לפי סעיף 2 שלוחו של אדם כמותו, ועל כן ניתן לייחס כל מעשה או מחדל של השלוח לשולח.


חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963:

חוק מיסוי מקרקעין מחייב על רוכש הדירה להגיש דיווח למיסוי מקרקעין, ובהמשך לשלם את מס הרכישה בהתאם לשומה עצמית שתערך למס הרכישה על פי מדרגות דירת מגורים יחידה או רגילה (ככול שישנה חבות כזאת).


לפי החוק, רוכש שמחזיק בדירה נוספת, שאינה מקימה את חזקת דירת מגורים יחידה, ישלם מס רכישה בשיעור של 8% משווי העסקה החל מהשקל הראשון לעסקה, ואילו רוכש שזוהי דירתו היחידה ישלם לפי מדרגות דירת מגורים יחידה.


כמו כן, לפי תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974, ייתכנו הקלות או פטורים חלקיים ממס הרכישה לרוכש שזכאי לפטור לנכה או כאשר הדירה נקנית לצורכי ילד נכה, וכן בהתאם למקרים נוספים שמצוינים בתקנות.


חוק מיסוי מקרקעין מלווה את הצדדים לאורך הנקודות העיקריות של העסקה אשר כוללות הגשת דיווחים, תשלומים, הוצאת אישורי מיסים ועוד. להבדיל מחוק המקרקעין, חוק מיסוי מקרקעין הינו פיסקאלי שמתמקד בהיבט הכלכלי.


חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973:

חוק המכר דירות מקנה לרוכשי דירות מקבלן רשת הגנה רחבה אשר מחייבת את היזם להמציא מפרט טכני, לצרף טבלת זיכויים, לשלם פיצוי במקרה של איחור במסירת דירה, לרשום את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, מגביל את גובה ההוצאות המשפטית, מטיל איסור להתנות על הוראותיו באופן פסול, מגדיר תנאים להוצאת חלקים מהרכוש המשותף ועוד.


חוק המכר דירות והתקנות שהותקנו מכוחו מחייב את היזם לבנות את הדירה בהתאם לדיני התכנון והבניה, וכן מטיל עליו אחריות לתקן כל ליקוי או אי התאמה במהלך תקופת הבדק.


חוק המכר כולל מספר הגדרות למונחים דירה, מוכר, קונה, חוק המקרקעין וכו'. בזכות הוראות החוק ישנה חובה לצרף לכל הסכם מכר מפרט, מחירון זיכויים, מהי אי התאמה רגילה, אי התאמה יסודית וליקויים בין תיאור הדירה בנספחים להסכם המכר (מפרט טכני בעיקר) והסעד שעומד לרוכש לבין המצב בפועל כח חוק המכר, תשכ"ח-1968.


אחד מהוראות החוק היותר מוכרות, שנעשה בהן שימוש לעתים קרובות, נובעות מהחובה של הקבלן לשלם פיצוי סטטוטורי בגין האיחור במסירת הדירה. מדובר בפיצוי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות שישולמו בעבור הדירה בשמונת החודשים הראשונים, ופיצוי הגבוה פי 1.25 בעבור כל חודש איחור לאחר מכן.


כמו כן, ישנה חובה על המוכר כפי הגדרתו בחוק לרשום את זכויות הקונה בלשכת רישום המקרקעין, לרשום תקנון בית משותף, הגבלות לגבי קביעת מתחזק ועד מספר הוראות מהותיות נוספות שמשפיעות באופן מהותי ומשמעותי על הסכמי המכר.


נכון למועד זה, מונחת על שולחן הכנסת הצעת חוק לתיקון מספר 9 של חוק המכר דירות אשר עתידה לחולל שינוי מהותי.


כאמור לעיל, חוק המכר דירות משפיע רבות על הסכמי המכר, ומהווה את אחת הסיבות העיקריות להסדרתם של סעיפים, פרקים ונספחים רבים בהסכמי המכר. בעקבות הוראות החוק ישנה דרישה מוחלטת לתיקון ליקויים ואי התאמות במהלך תקופת הבדק, לרישום בית משותף, לקביעת מתחזק, להגבלה על הוצאות משפטיות וכו'.


חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974:

מאמרים רבים באתר חוזרים על העובדה כי עסקה לרכישת דירה מהוות את אחת מהעסקאות החשובות והמשמעותיות ביותר של אדם מן היישוב. בהתאם למסקנה זו, שנהפכה זה מכבר לעובדה חבוטה, חוק המכר הבטחות השקעות נועד לספק הגנה לכספים שהרוכש השקיעה בעבור דירתו.


על מנת להבטיח שלכל רוכש תונפק אחת מארבע הערבויות שמוזכרות בחוק, חלה על המוכר חובה לדווח לממונה על חוק המכר בגין כל עסקה שבוצעה, וכן לציין איזו בטוחה סופקה.


נכון להיום, יש שני סוגי של ערבויות שנעשה בהם שימוש נפוץ – ערבות בנקאית והערת אזהרה. במקרה בו מונפקת לקונה בטוחה מסוג ערבות בנקאית חל הצורך להעביר לידיו פנקס שוברים, וכן לציין בפניו שעליו להעביר את כל התשלומים ישירות לחשבון הליווי באמצעות פנקס השוברים.


במקרה בו מסופקת לקונה בטוחה מסוג הערת אזהרה יש לקבוע בהסכם את כל התשלומים לפי קצב התקדמות בנייה, בהתאם לאמור בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975, וכן להמציא אישור מהנדס אשר מעיד על מצב הבנייה והתקדמותה.


הוראות חוק המכר הבטחת השקעות מחילות בעיקר על המוכר בהסכם המכר התחייבויות רבות ומגבלות שנועדו להגן על כספי הרוכש, ולספק לו בטוחה.


סוף דבר:

התחייבויות הצדדים להסכם המכר נקבעות על סמך מערך שלם של שיקולים, ניתוח סיכונים, הסתכלות צופה פני עתיד, מנושאים כלכליים וכמובן – מיריעת חוקים רחבה שמטילה את מרותה על נושאים רבים ומגוונים בהסכם. תחולה זו, משפיעה על נוסח ההסכם וקובעת סעיפים חדשים שנועדו להסדיר זאת.


במקרים מסוימים, קישור בין חוקים שונים יוצר מארג של הוראות חוק שמקנות פתרון או מתוות אמות מידה לעסקה מסוימת. כך למשל, בחוק המכר דירות ישנן הפניות לחוק המקרקעין ולחוק התכנון והבניה אשר מטילות על היזם חובה לבנות את הבניין על פי דיני התכנון והבניה, למסור את הדירה בהתאם להוראותיהם ולרשום את הבית המשותף ואת זכויות הקונה בדירה בהתאם לאמור בחוק המקרקעין.


מנגד, בלא מעט מקרים ישנה חזרה על הוראות חוק בשל חשיבותן כמו המתוארת לעיל בחוק המכר דירות לבנות על פי דיני התכנון, וכן הנחיה נוספת במפרט הטכני לבנות בהתאם לדינים הללו.


התערבותם של החוקים בחופש של הצדדים לנסח את הסכמי המכר כרצונם נובעת מתוך מספר שיקולים ובהם צמצום השפעתם של פערי כוחות בתחום בין מוכרים לבין רוכשים, קביעת קריטריונים לתכנון ראוי ולחלוקה ראויה ובסיסית של הרכוש המשותף ועוד מספר שיקולים רבים ומגוונים.



מקרקעין, נדל"ן, הסכם מכר