המסגרת הנורמטיבית להסכמי מכר
5.1.22
פורסם בתאריך:
11.1.22
עודכן בתאריך:
מהי המסגרת הנורמטיבית שחלה על עסקאות במקרקעין, ולמה זה חשוב?
רוכש דירה פוטנציאלי ראה דירה שמצאה חן בעיניו והוא מתלבט (וגם חושש) אם לחתום על זיכרון דברים. יחלפו מספר ימים והרוכש מעוניין לסיים את המשא ומתן מבלי שייחתם הסכם מכר – מהן ההשלכות והאם זיכרון הדברים מחייב?
מוכר דירה מפרסם את הדירה מבלי לציין את בעיות הרטיבות שקיימות בה. שכן, פרסום הבעיות ירחיק כל קונה פוטנציאלי. בהמשך, המוכר מסתיר את בעיות הרטיבות במהלך המשא ומתן, כך שהרוכש מתוודע לליקויים רק לאחר מסירת הדירה. מהן האפשרויות העומדות לרשותו בעקבות הפרת חובת הגילוי?
לחילופין, אותו המוכר מבין במהלך המשא ומתן כי הסתרת בעיות הרטיבות עלולה "לסבך" אותו בעתיד, ועל כן הוא מעוניין לבטל בדקה ה- 90 את המשא ומתן ואת מועד החתימה שאמור להיחתם למחרת. מהו הדין במקרה שכזה?
עסקאות במקרקעין מביאות לעתים קרובות לצומת דרכים ולקבלת החלטות משמעותיות הן במישור הכלכלי והן במישור המשפטי.
מבוא:
חוק החוזים (תרופות) מגדיר שני סוגים של הפרות: הפרה רגילה ו- הפרה יסודית.
הפרה יסודית מתחלקת להפרה שהצדדים הגדירו בהסכם המכר כהפרה יסודית או כהפרה מסתברת שהאדם הסביר לא היה נקשר בהסכם לו היה יודע על ההפרה ותוצאותיה. המסגרת הנורמטיבית להסכמי המכר משקפת שורה ארוכה של הוראות חוק אשר מקנות לצדדים לעסקה ארגז כלים, אמות מידה שלא פעם מתערבות בחופש החוזים ופתרונות.
אפשר לומר בהערכה גסה כי המסגרת הנורמטיבית שחלה על הסכמי המכר כולל עשרות ואף מאות של חוקים ותקנות, אולם ישנן הוראות חוק שהן רלוונטיות יותר מאחרות – בהשפעתן, מהותן ותחולתן.
מכח הוראות חוק אלו, חלה על המוכר חובה לבצע בדיקות מקדמיות, לשתף את הקונה בפרטים מהותיים בנוגע לעסקה, לנהוג בתום לב וכו'. בחלק לא מבוטל מהמקרים, הוראות החוק הללו גוברות ומבטלות סעיפים והוראות הקבועות בהסכם המכר.
תוכן עניינים:
חוק המכר, תשכ"ח-1968:
חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973
חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965
חוק השליחות, תשכ"ה-1965
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963
חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974
