המדריך המקיף לאחריות מתווך בעסקת מכר

חוק המתווכים במקרקעין:

חוק המתווכים אוסר על ביצוע פעולות תיווך ללא רישיון, מטיל על המתווך חובה לנהוג בהגינות ובזהירות, להחתים את לקוחותיו על הסכם בכתב, לגלות עניין אישי בנכס או בקשר שיש לו עם מי מהצדדים, כללי אתיקה, איסור לבצע פעולות משפטיות, להיות גורם יעיל ועוד.

כפי שניתן לראות, חוק המתווכים מטיל על העוסקים בתיווך שורה של הוראות וחובות אשר טומנות בחובן אחריות לא מבוטלת.

סעיף 1 לחוק המתווכים מגדיר "תיווך במקרקעין" כ- "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין", ואילו "לקוח" מוגדר כ- ""צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו". מידע נוסף על הפרשנות של "עסקה בזכות במקרקעין" ניתן למצוא בהליך רע"א 6519-09 אלי חסקל נ' יצחק אוסדיטשר.

תוקפו של הסכם התיווך והזכאות לקבל דמי תיווך:

על מנת שמתווך יהיה זכאי לקבל את שכר טרחתו עליו לעמוד בתנאים שנקבעו בסעיף 14(א) לחוק המתווכים, כלומר: להיות בעל רישיון בתוקף, להציג הסכם כתוב ולהיות "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

החובה להציג הסכם כתוב מעוגנת בחוק המתווכים, ואילו דרישת הפירוט מעוגנת בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב). לפי ההלכה הפסוקה, פגם בטופס להזמנת שירותי תיווך עשוי לשלול את זכאותו של המתווך לקבל דמי תיווך, אך מנגד – וככול הנראה על מנת למנוע ניצול לרעה של הוראות החוק ניתן להקל על היקף הפירוט.

המבחן להיותו של המתווך גורם יעיל נגזרת מהשאלה האם "פעולותיו היו אלה אשר היוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר". בנוסף למבחן הראשי, ישנם מספר מבחני משנה להיותו של המתווך גורם יעיל, ובהם: הדמיון בין הצעתו של המתווך ולוח התשלומים לבין החוזה הסופי, הזמן שעבר ממועד הצעתו של המתווך ועד שהסכם המכר נחתם, היקף עבודתו של המתווך, קיומו של גורם נוסף, תשלום דמי תיווך על ידי שני הצדדים ועוד.

יחד עם זאת, מן הראוי לציין כי עמידה בכל המבחנים אינה מקימה חובת תשלום. כך למשל, נקבע בפסיקה כי מתווך שהציג את הנכס לקונה פוטנציאלי שרכש אותו לבסוף – לא יקבל שכר טרחה, זאת למרות שהוא עמד במרבית מבחני המשנה שנקבעו בפסיקה. שכן ייתכנו מקרים בהם התנהלות בעצלתיים של המתווך שלא הפגיש בין הצדדים ושלא העביר את הסכם התיווך ימנעו ממנו לטעון להיותו גורם יעיל בעסקה. זאת חרף העובדה שהוא הציג

למען הסר ספק, מבחני המשנה אינם מהווים רשימה סגורים.

חובתו של המתווך לבצע בדיקות ביחס לנכס:

סעיף 8 לחוק המתווכים מורה למתווך לפעול "בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך", וכן לפעול "במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".

חובתו של המתווך לפעול במיומנות ובסבירות לצורך קבלת מידע מהותי בנוגע לכנס מחייבת אותו לוודא שלא יבוצעו עבודות בנכס שיגרמו לביטול החוזה, לוודא שאין תכנון קיים לביצוע עבודות או שיפוצים בבניין ופעולות נוספות.

בתי המשפט פירשו את סעיף 8 לחוק המתווכים בהרחבה, ובתוך שכך הדגישו כי תפקידו של המתווך אינו מתמצה בהפגשה בין הצדדים, אלא שעליו לבצע פעולות נוספות כמו הוצאת נסח טאבו, בדיקה פוזיטיבית של הבעלים, והתאמה של הרישום בנסח לבדיקותיו. התייחסות נרחבת לכך ניתנה בהליך ת"א (תל אביב-יפו) 35922-07 עוז נ' עזרא:

"תפקידו של המתווך אינו מתמצה ב-"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין", אלא חלה עליו חובה לנהוג בנאמנות, בהגינות ובדרך המקובלת. המתווך הוא-הוא שלוחו של לקוחו כלפי אחרים, ודיני השליחות, לרבות חובת הנאמנות, חלים עליו. על הנתבע היה לברר פוזיטיבית מיהו הבעלים של הנכס, על מנת שיעביר את המידע השלם במלואו לצדדים שלישיים להם הוא מציג את הנכס. על מתווך להוציא נסח רישום לגבי כל נכס אותו הוא מקבל לטיפולו."

במסגרת פסק דין עוז בית המשפט קבע כי המתווך אינו יכול להסתמך על כך שעורכי הדין מטעם הקונה יבצעו את הבדיקות במקומו (לרבות חובתו להוציא נסח טאבו) ושטענה זו אינה מסירה מעליו את האחריות.

כפי שנראה בהמשך, הוצאת נסח טאבו מטילה אחריות לא מעטה, לרבות בדיקה שלא רשומות הערות אזהרה אשר מעידות על עסקה נוגדת, קיומם של צווים או הערות מגבילות,

בהליך ת"א (מרכז) 49929-03-16 רוטנברג נ' לבקוביץ, בית המשפט קבע כי חלה על המתווך חובה לבצע בדיקה פוזיטיבית של הבעלים של הנכס, ושהוא מחויב לעדכן את הרוכשים ובאי כוחם על נורות אזהרה שנדלקו לאחר פרסום הנכס על ידו. על כן, ובשים לב לפגם שנפל בעבודת המתווך הוטלה עליו האחריות והחובה לפצות רוכשים בסך של 4,200,000 ₪ (!!!) בגין הנזק שנגרם מרכישת נזק ממתחזה שאינו הבעלים האמיתי.

יחד עם זאת, מן הראוי לציין שפסק דין רוטנברג הנ"ל התקיימו נסיבות מיוחדות אשר כללו שיחות טלפון מאת גורמים המזוהים עם הבעלים האמיתי של הנכס אשר הזהירו את המתווך מפני הונאה (מבלי שהמידע הועבר לרוכשים). אולם, בפסקי דין אחרים, הודגש כי חוק המתווכים מטיל חובה על בדיקת הנכס ולא על בדיקת הצדדים לעסקה, למעט מקרים בהם נדלקות נורות אזהרה.

האם התווך רשאי להחתים את הצדדים על זיכרון דברים מחייב?

במאמר העוסק ברכישת דירה מקבלן מנינו מספר תנאים שהופכים זיכרון דברים או מסמך הבנות להסכם מכר מחייב שניתן לאכיפה. על מנת שזיכרון דברים יהפוך למחייב עליו לכלול את הפרטים הבאים:

1. שמות הצדדים.

2. פרטי הנכס.

3. תיאור הדירה.

4. מועד מסירה הדירה.

5. לוח תשלומים.

6. פיצויים במקרה של הפרה.

7. לוח תשלומים.

8. הוצאות ומיסים.

9. תשלום מקדמה.

בהליך ע"א (ירושלים) 17100-05-11 כרמל נ' אסייג, בית המשפט קבע כי מתווך אשר מחתים על הצדדים על זיכרון דברים מחייב שניתן לראותו כהסכם מכר או לאוכפו – עובר על סעיף 12 לחוק המתווכים אשר אוסר על מתווך לבצע פעולות משפטיות. עוד נקבע כי ניסוח הסכם מחייב על ידי המתווך מהווה הפרה של חובת ההגינות והזהירות שמעוגנת בסעיף 8 לחוק המתווכים, כמפורט להלן:

תכליתו של סעיף 12 היא למנוע מצב שבו מתווך במקרקעין, אשר לו אינטרס אישי בסיום ההתקשרות, ישפיע על כריתתו של הסכם מחייב, ואגב כך ייתר, בעיני הצדדים, את הצורך להיוועץ בעורך דין בשלב זה של ההתקשרות. ניגוד העניינים שבו מצוי המתווך הוא בולט וברור, שכן למתווך אינטרס כספי ברור בכך שהצדדים יתקשרו בעסקה מחייבת שתזכה אותו בתשלום דמי תיווך, אף אם בהמשך הדרך לא תצא העסקה אל הפועל על רקע מחלוקות שיתגלעו בין הצדדים. המחוקק ביקש להגן על זכויות הצדדים לעסקה ולמנוע סיכון כי אלה יתקשרו בעסקת בזק מחייבת רק בשל מעורבותו של המתווך. לנוכח תכלית זו, אין כל ספק כי סעיף 12 חולש על יחסיו של המתווך הן עם לקוחו, והן עם יחסיו עם אדם שעימו מעוניין לקוחו להתקשר בעסקת מקרקעין

עוד נקבע במסגרת פסק הדין שגם מסירת זיכרון דברים ריק שהצדדים ימלאו אותו או ניסוח זיכרון דברים על ידי מי שמזוהה עם המתווך מהווה הפרה של חובת הזהירות, וחותר תחת האיסור של ביצוע פעולות משפטיות על ידי מתווך.

רק כדי לסבר את האוזן הנזק שנגרם לרוכשים בעקבות ביטול הסכם המכר שיתגבש מכח זיכרון הדברים עמד על 47,000 ₪, כך שהמתווך חויב לשפותם בגין סכום זה ובתוספת הוצאות משפטיות.

גילוי עניין אישי:

לפי סעיף 10 לחוק המתווכים "מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב; בסעיף זה, "עניין אישי" – לרבות עניין אישי של קרובו של המתווך במקרקעין או של גוף שהמתווך או קרובו הם בעלי שליטה בו; לעניין זה, "בעל שליטה" ו"קרוב" – כהגדרתם בסעיף 4א(ד), בשינויים המחויבים"

בדומה לחובת הזהירות, גם חובת הגילוי פורשה בהרחבה על ידי בתי המשפט, ואף כחובה שמטילה מידה רבה של גילוי כלפי הלקוח. כך למשל, בהליך ת"א (נצרת) 4532-02-12 תוגלילי נכסים בע"מ נ' יעקב טסלר, צוין כי חלה על המתווך חובת אמון מוגברת:

"לקוחות, אשר נעזרים בשירותיו של מתווך במקרקעין, רשאים לתת אמון במתווך שעימו הם באים במגע ובכישוריו, בראש ובראשונה לאור חובתו הקונקרטית של המתווך לפעול כלפי לקוחותיו 'בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת'... מקום בו קבע המחוקק כי בין המתווך במקרקעין ללקוחו מתקיימים יחסי אמון, הרי נובע מכך כי נדרשת מהמתווך מידה רבה של יושר והגינות כלפי הלקוח ומוטלות עליו חובות נוספות – מוגברות, מעבר לחובות הרגילות שבין צדדים לחוזה ובראשון חובת הגילוי, אותה קבע המחוקק באופן מפורש בחוק".

מעיון בפסיקה, ניתן לראות כי בתי המשפט דחו תביעות לתשלום שכר טרחה ממתווכים שהסתירו כי הנכס הנמכר הוא בבעלותם או בבעלות חברה שנמצאת בשליטתם, כך שחובת הגילוי אינה חלה רק ביחס למתווך עצמו, אלא גם ביחס לקרוביו, חברות בשליטתו וכו'.

במקרה אחר, בית המשפט שלל ממתווך את דמי התיווך לנוכח העובדה שהוא הסתיר כי הוצאת העסקה אל הפועל תהפוך אותו לשותף ברווחים ושיש לו אינטרס אישי בביצוע העסקה. הפרת חובת הגילוי עלולה לשלול מהמתווך את הזכאות למלוא דמי התיווך או לחלקם.

האחריות מכח חובת הגילוי וחובת הנאמנות חלה על המתווך ועל גורמים נוספים שפועלים עמו. כך למשל, נקבע בפסק דין כי עורך דין שייקרו את מכיר הנכס ללא ידיעת המוכר ושנטלו את העודף שנותר לכיסם – יהיו אחראים ביחד ולחוד להחזרת הכספים לידי המוכר.

במקרה אחר, בית המשפט הורה למתווך להחזיר לקונה את שכר טרחתו בסך של 16,000 ₪ אשר הוצגו כחלק ממחיר הדירה.

בהליך ת"א (ראשל"צ) 42681-10-14 מרצפות בת ים בע"מ נ' זפקו, בית המשפט הכיר בזכותו של מתווך לגבות שכר טרחה מכל אחד מהצדדים, אולם עליו לציין זאת במפורש במסגרת הייצוג.

האם המתווך צריך לעדכן כי הנכס המוצג על ידו משווק בבלעדיות על ידי מתווך אחר?

כפי שצוין לעיל, המתווך מחויב לנהוג בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת. על כן, מתווך אשר מציג בשם מתווך אחר או בשיתוף פעולה עמו נכס מסוים – מחויב לעדכן את הלקוח כי הנכס נמצא בבלעדיות אצל צד ג'. המועד המתאים ביותר הוא כמובן לפני הצגת הנכס. נושא זה נדון בהרחבה בהליך ע"א (מרכז) 25179-07-11 אל הנכס בע"מ נ' שמלצר, כך:

"סעיף 8(א) לחוק המתווכים במקרקעין קובע כי "מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסק התיווך". הוראה זו מחייבת, לדעת בית המשפט, מתווך למסור למזמין מבעוד מועד כי נכס שהוא מתעתד להראות לו מסור בבלעדיות למתווך אחר. העיתוי המתאים למסירת מידע זה הוא טרם מסירת פרטי הנכס למזמין, דהיינו עובר להחתמת הלקוח על ההזמנה. אם הלקוח יסכים לראות את הנכס, בידיעה על הסדר הבלעדיות, הרי שהמתווך יוכל להמשיך לפעול בשמו מול המתווך הבלעדי או מול בעל הנכס (במידה והדבר יתאפשר, למשל לאחר פקיעת הסדר הבלעדיות) או לחילופין יוכל להפנות את הלקוח למתווך הבלעדי, תוך הבהרה כי הוא יעמוד על קבלת חלקו אם העסקה תצא אל הפועל; אם הלקוח יסרב, המתווך רשאי כמובן שלא למסור את פרטי הנכס ללקוח"

האם חובת הנאמנות מטילה על המתווך אחריות מכח חוק הנאמנות:

בהליך תא (נצ') 8984-08-10 עזבון המנוחה דינה קורץ ינאי ז"ל נ' צמרת הכרמל נדל"ן והשקעות בע"מ, פסק הדין נפתח בדברי ההסבר לחוק המתווכים שחוקק בשנת 1966, כך:

"השירותים שאותם נותן המתווך, הם בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות שכן במרבית המקרים ההשקעה מהווה את עיקר חסכונותיו ורכושו. במקרה כזה מוצדק לדרוש ממציע השירותים רמה מקצועית ורמת אמינות גבוהה" (דברי ההסבר להצעת חוק מתווכים במקרקעין, התשנ"ב-1992 (ה"ח 2136, מיום י"ב באדר, התשנ"ב (17 במרס 1992) עמ' 388)

ואילו בהמשך, בית המשפט עמד על תכליתו של חוק המתווכים בהיותו חוק צרכני מובהק:

"תכליתו של חוק המתווכים היא לקבוע סטנדרטים של מקצועיות והגינות לעיסוק במקצוע התיווך על מנת להגן על הרוכשים מקרב הציבור הרחב. הצורך בחקיקה התעורר במיוחד נוכח גלי העלייה מברית המועצות בתחילת שנות התשעים כדי למנוע תופעות של 'חאפרים' וכדי להשליט סדר באנדרלמוסיה ששררה בתחום זה קודם לכן"

במסגרת פסק הדין, נקבע שאין להחיל על מתווכים את האחריות המוגברת שמעוגנת בחוק הנאמנות, אלא שמדובר בנאמנות מסוג אחר שמחייבת את המתווך לנהוג באמון כלפי השולח:

"כך גם במקרה שלפנינו, כמו שהשלוח אינו גם בגדר נאמן (למעט המקרה שבו השלוח מחזיק בנכס כנאמן עליו - סעיף 10 לחוק השליחות), הוא הדין לגבי המתווך. יחסי מתווך – לקוח כשלעצמם אינם הופכים את המתווך לנאמן על הדירה. חובת הנאמנות שצוינה בסעיף 8(א) לחוק המתווכים, מטילה חובת "אמון ואמונה" כפי שהגדיר זאת כבוד הנשיא בדימוס ברק, אין היא מחילה את חוק הנאמנות והחובות והזכויות שנקבעו על פיו, על המתווך. "

התנאים להטלת אחריות על המתווך מכח חוק המתווכים:

על מנת להטיל אחריות על מתווך בגין הפרת הוראות חוק המתווכים, חל הצורך להוכיח הפרת חובת חקוקה מכח פקודת הנזיקין. כפי שצוין בעניין צמרת הכרמל על מנת להוכיח הפרת חובה חקוקה יש לעמוד במספר תנאים:

1. חובה המוטלת על המזיק מכוח חיקוק (להלן: "התנאי הראשון").

2. החיקוק נועד לטובתו של הניזוק (להלן: "התנאי השני").

3. המזיק הפר את החובה המוטלת עליו (להלן: "התנאי השלישי").

4. ההפרה גרמה לניזוק נזק – קשר סיבתי (להלן: "התנאי הרביעי")

5. הנזק שנגרם הוא מסוג הנזק אליו נתכוון החיקוק (להלן: "התנאי החמישי")

הואיל וחוק המתווכים הינו חוק צרכני שנועד להקנות הגנה על מזמיני שירות ממתווכים – ברור כי התנאים הראשון והשני מתקיימים. כמו כן, הסתרת מידע או הפרה של חובת הנאמנות פורשה בהרחבה, כך שהיא חלה על קשת רחבה של מקרים.

לבסוף, נותר התנאי הרביעי שמטיל על מקבל השירות להוכיח את הקשר הסיבתי.

לסיכום:

חוק המתווכים מטיל על המתווך אחריות לא מבוטלת, אך בשורה של פסקי דין בתי המשפט דחו טענות של צדדים אשר ביקשו להרחיב את היקף האחריות. מתווך מחויב לנהוג ביושר לב, ניקיון כפיים, הגינות ובנאמנות כלפי לקוחות, ובנסיבות המתאימות – גם כלפי יתר הצדדים לעסקה.