top of page

המדריך המקיף לאחריות מתווך בעסקת מכר

12.1.22

פורסם בתאריך:

12.1.22

עודכן בתאריך:

מבוא:

עסקאות רבות במקרקעין נסגרות בזכות תרומתם של מתווכם אשר מפרסמים את הדירה, מציגים אותה לרוכשים פוטנציאליים, מחתימים את הצדדים על זיכרון דברים, מסייעים להתגבר על מחלוקות, ממשיכים בליווי וייעוץ גם במסגרת המשא ומתן ולמעשה לוקחים חלק פעיל עד לשלב החתימה.


מעורבותם של מתווכים בתחום הנדל"ן הוסדרה בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996; חוק שמוגדר כחוק צרכני אשר נועד לצור רף מקצועי ומוסרי גבוהה בין מתווכים לבין רוכשי הדירות שמצבעים את העסקה היקרה והחשובה ביותר בחייהם. כמו כן, החוק מגדיר את מרחב האחריות של המתווכים ויוצר אמות מידה לאיכות וטיב השירות כלפי הלקוחות.


ועדיין, מעיון במאמר ניתן לראות שחובת הזהירות, חובת הגילוי והאיסור על ביצוע פעולות משפטיות לא תמיד נשמרים (וייתכן, שהדבר מבוצע בתום לב, מבלי משים ובשל חוסר ידיעה פוזיטיבי מצד המתווכים).


מכאן, שעולה השאלה מהי אחריותם של המתווכים כלפי הצדדים.

1. האם המתווכים נדרשים לבצע פעולות כדי לקבל מידע מהותי הנוגע לנכס?

2. האם מותר למתווך להחתים על זיכרון דברים מחייב?

3. האם למתווך יש אחריות בגין מכירת נכס על ידי מתחזים ונוכלים?

4. האם המתווך רשאי לעלות את מחיר הדירה כדי להגדיל את שכר טרחתו?

5. האם המתווך מחויב לחקור אודות הנכס או לגלות כל מידע מהותי שהובא לידיעתו.

6. מהי חובת הזהירות שחלה על המתווכים, ובאילו מקרים הם יפרו את חובתם?

7. האם למתווך יש אחריות בגין פרסום נכס במחיר שנמוך משוויו בשוק?


תוכן עניינים:

1. חוק המתווכים במקרקעין.

2. חובתו של המתווך לבצע בדיקות ביחס לנכס.

3. האם התווך רשאי להחתים את הצדדים על זיכרון דברים מחייב.

4. גילוי עניין אישי.

5. האם המתווך צריך לעדכן כי הנכס המוצג על ידו משווק בבלעדיות על ידי מתווך אחר.

6. האם חובת הנאמנות מטילה על המתווך אחריות מכח חוק הנאמנות.

7. התנאים להטלת אחריות על המתווך מכח חוק המתווכים.


המדריך המקיף לאחריות מתווך בעסקת מכר

חוק המתווכים במקרקעין:

חוק המתווכים אוסר על ביצוע פעולות תיווך ללא רישיון, מטיל על המתווך חובה לנהוג בהגינות ובזהירות, להחתים את לקוחותיו על הסכם בכתב, לגלות עניין אישי בנכס או בקשר שיש לו עם מי מהצדדים, כללי אתיקה, איסור לבצע פעולות משפטיות, להיות גורם יעיל ועוד.


כפי שניתן לראות, חוק המתווכים מטיל על העוסקים בתיווך שורה של הוראות וחובות אשר טומנות בחובן אחריות לא מבוטלת.


סעיף 1 לחוק המתווכים מגדיר "תיווך במקרקעין" כ- "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין", ואילו "לקוח" מוגדר כ- ""צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו". מידע נוסף על הפרשנות של "עסקה בזכות במקרקעין" ניתן למצוא בהליך רע"א 6519-09 אלי חסקל נ' יצחק אוסדיטשר.


תוקפו של הסכם התיווך והזכאות לקבל דמי תיווך:

על מנת שמתווך יהיה זכאי לקבל את שכר טרחתו עליו לעמוד בתנאים שנקבעו בסעיף 14(א) לחוק המתווכים, כלומר: להיות בעל רישיון בתוקף, להציג הסכם כתוב ולהיות "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".


החובה להציג הסכם כתוב מעוגנת בחוק המתווכים, ואילו דרישת הפירוט מעוגנת בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב). לפי ההלכה הפסוקה, פגם בטופס להזמנת שירותי תיווך עשוי לשלול את זכאותו של המתווך לקבל דמי תיווך, אך מנגד – וככול הנראה על מנת למנוע ניצול לרעה של הוראות החוק ניתן להקל על היקף הפירוט.

המבחן להיותו של המתווך גורם יעיל נגזרת מהשאלה האם "פעולותיו היו אלה אשר היוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר". בנוסף למבחן הראשי, ישנם מספר מבחני משנה להיותו של המתווך גורם יעיל, ובהם: הדמיון בין הצעתו של המתווך ולוח התשלומים לבין החוזה הסופי, הזמן שעבר ממועד הצעתו של המתווך ועד שהסכם המכר נחתם, היקף עבודתו של המתווך, קיומו של גורם נוסף, תשלום דמי תיווך על ידי שני הצדדים ועוד.


יחד עם זאת, מן הראוי לציין כי עמידה בכל המבחנים אינה מקימה חובת תשלום. כך למשל, נקבע בפסיקה כי מתווך שהציג את הנכס לקונה פוטנציאלי שרכש אותו לבסוף – לא יקבל שכר טרחה, זאת למרות שהוא עמד במרבית מבחני המשנה שנקבעו בפסיקה. שכן ייתכנו מקרים בהם התנהלות בעצלתיים של המתווך שלא הפגיש בין הצדדים ושלא העביר את הסכם התיווך ימנעו ממנו לטעון להיותו גורם יעיל בעסקה. זאת חרף העובדה שהוא הציג


למען הסר ספק, מבחני המשנה אינם מהווים רשימה סגורים.


חובתו של המתווך לבצע בדיקות ביחס לנכס:

סעיף 8 לחוק המתווכים מורה למתווך לפעול "בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך", וכן לפעול "במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".


חובתו של המתווך לפעול במיומנות ובסבירות לצורך קבלת מידע מהותי בנוגע לכנס מחייבת אותו לוודא שלא יבוצעו עבודות בנכס שיגרמו לביטול החוזה, לוודא שאין תכנון קיים לביצוע עבודות או שיפוצים בבניין ופעולות נוספות.


בתי המשפט פיר