עשר עצות זהב למי שמוכר או קונה דירה

9.12.21

פורסם בתאריך:

11.1.22

עודכן בתאריך:

מבוא:

רוכשים או מוכרים דירה?

חשוב שתדעו כי מכירה או רכישה של דירה נחשבת כ- עסקה לכל דבר ועניין, כל שקבלת החלטת שגויה עשויה לפגוע בכדאיות העסקה ואף לגרום להעדר רווחיות!


לאחר ליווי של מאות עסקאות וייצוג של רוכשים ומוכרים רבים – כתבנו למענם מספר עצות פז שימושיות שמשקפות את ניסיוננו הרב.


עסקה כושלת 1: מוכרת דירה אשר נעזרה במתווך הקשיבה לעצתו ושכרה את שירותיו של עורך דין שעובד עמו באופן קבוע. כחלק מההסכמה בין המתווך לבין עורך הדין – עלות הייצוג נמצאת ברף התחתון של המחיר הקובל בשוק. מכאן, עולה השאלה – אם עורך הדין של המוכרת מחויב לדואג ולשמור על האינטרסים שלה או לאינטרס של המתווך (שעביר לו עסקאות בדרך קבע) שהינו ביצוע העסקה, עצימת עיניים ממכשולים שעשויים להפילה (ולמנוע מהמתווך לקבל את שכר טרחתו) ולחתור לעסקה מהירה.


עסקה כושלת 2: מוכר הדירה התעלם מבעיות רטיבות שהתגלו בדירתו מדי שנה, וכך כדרכו בקודש – הוא צבע את הכתמים בסוף החורף. כל זאת, מבלי לציין שיש בדירה בעיות רטיבות. מספר חודשים לאחר שהדירה נמסרה לידי הרוכש, ועם החורף הראשון, הופיעו בדירה בעיות רטיבות. היות והליקוי לא צוין במהלך המשא ומתן, הגיש הרוכש תביעה בגין הפרתו היסודית של ההסכם או לחילופין בגין עלויות התיקון.


תהא תוצאת התביעה אשר תהיה – ניהול הליך משפטי ארוך, יקר ומייגע – הוא הפסד שעדיף וכדאי להימנע ממנו.


עסקה כושלת 3: רוכש דירה הסתמך לאורך כל שלבי העסקה על עורך הדין מטעמו, לא טרח לקרוא את ההסכם ואת סעיפיו, לא הבחין בכך שעליו לבדוק את תיק הבניין בוועדה המקומית, את סביבת הבניין, שהוא מקבל את הדירה כפי מצבה AS-IS וכו'. למזלו של הקונה, עיקרון תום הלב וחוק המכר מחייב מחיל על המוכר חובת גילוי מוגברת, אך כדי להטיב את הנזקים יהיה עליו לנקוט בהליכים משפטיים.


המדריך שלפניכם נכתב בעזרת ידע רב שנצבר בעקבות ליווי מספר רב של עסקאות מגוונות. את הידע הרב שצברנו למדנו בזכות פעילות ענפה בתחום הנדל"ן הכוללת ייעוץ משפטי שוטף לחברות נדל"ן רבות בתחום במספר רב של פרויקטים, ליווי הסכמי מכר רבים וכן מתוך למידה של הוראות החוק והפרקטיקה הנוהגת.


עשר עצות זהב למי שמוכר או קונה דירה

1. שכר את שירותיהם של אנשי מקצוע מנוסים ומורשים:

נכון להיום, יותר ויותר עסקאות מלוות על ידי עורכי דין, שמאי מקרקעין, מהנדסים, מעצבי פנים וכיוצא בזה יועצים. תפקידם של אותם יועצים הוא לוודא העדר חריגות בנייה בנכס, התאמה של היתר הבנייה לתשריט הבית המשותף ולמצב הבנוי בפועל, העדר ליקויים מהותיים, בדיקה של תיק הבניין כשלים ועוד בדיקות שיש לבצע.


הסתייעות באנשי מקצוע מורשים ומיונים תמנע מחלוקות שנסובות בעקבות מכירת דירה שתקרתה אינה עשויה מבטון כפי שמצוין בהיתר הבנייה (אלא מעץ), מחריגות בנייה, מבעיות רטיבות, מליקויים מהותיים אחרים, מרכישת דירה בבניין ללא היתר בנייה או דירה שאינה מופיעה בהיתר הבנייה.


השימוש באנשי מקצוע מלבד עורכי דין בעסקאות מקרקעין הולך וגובר עם השנים, ובמיוחד כאשר מדובר בצמודי קרקע, דירות פנטהאוז וכו'

​2. ודאו שההסכם תואם (ומסדיר) את מאפייני העסקה:

על פניו, קשה להבין את הצורך לוודא שפעולה כה בסיסית נעשית, אלמלא הישנותם של כשלים הנוגעים למאפייני העסקה. במה דברים אמורים?


עסקה לרכישת דירה ממי שרכש דירה מקבלן שטרם נמסרה (הרוכש בעסקה זו מכונה רוכש משנה), משלבת בתוכה מאפיינים של עסקה לרכישת דירה מקבלן, וכן מאפיינים של עסקה יד 2. במסגרת עסקה זו, חל הצורך לוודא כי הקבלן ירשום את זכויותיו של רוכש המשנה בלשכת רישום המקרקעין, ולהבטיח מנגנוני הגנה עד למסירת הדירה בפועל.


במסגרת זו, יש לקבוע מנגנוני נאמנות ארוכי טווח, חובה להמציא אישורי מסכים ועירייה, ייפויי כח נוטריוני, הסבת ערבויות, רישום משכון ברשם המשכונות ועוד.


כמו כן, יש להפריד בין התחייבויות שחלות על המוכר בעסקה (מי שרכש דירה מהיזם) לבין התחייבויות שקיומם מותנה בפעולות של צד ג' (כמו מועד המסירה בפועל שנקבע בפועל על ידי היזם).


בהסכמים מסוג זה, יש להכפיף את מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירת הדירה לפי חוק המכר דירות לפי הפיצוי הקיים בחוק המכר דירות, אחרת יהיה מדובר בהפרה יסודית בעקבות אי התאמה של הסכם המכר למאפייני העסקה.


3. השוואת מחירים ועסקאות בסביבה:

חשוב מאוד שלא להסתפק בהשוואת מחירים באתרים מוכרים וידועים לפרסום ושיווק דירות, אלא גם לבצע בדיקה מקיפה ביחס לעסקאות בפועל.


תחילה, יש לבחון את שווי העסקאות באתר מידע נדל"ן של רשות המיסים או באתר הנדל"ן הממשלתי. במסגרת הבדיקה יש לשים לב לשינויים חדים בשווי הדירה, כך שאם נראה ירידה חדה נתאמץ למצוא או הסיבה, ואותו הדבר במקרים של עלייה. שכן, עלייה במחירי הדירות בשל אישורה של תוכנית עשויה לגרור חיוב בהיטל השבחה או להעיד על פיתוח סביבתי שעשוי לשנות את הסביבה הקרובה.


בהמשך, רצוי להתייעץ עם מתווכים מהאזור ולשאול לגבי הנכס, הרחוב, השכונה וכו'. מדובר באנשים שמכירים את נקודות החולשה והחוזקה של כל אזור ושיודעים לתת המלצות או אזהרות לגבי עסקאות מסוימות.


בנוסף, יש לבצע בדיקות מקיפות גם באתרי שיווק ופרסום של דירות ולראות מה המגמה הרווחת באותה סביבה מגורים.

4. בדיקת סביבת הדירה – תכנונית ופיזית:

עסקה כושלת 4: לאחר משא ומתן ממושך שכלל בדיקות רבות נחתם הסכם מכר וכעבור מספר חודשים, בשיא הקיץ, הרוכש נכנס לדירתו החדשה. אלא שאז הוא הופתע לגלות שממש מתחת לדירתו קיימת בריכה עירונית רועשת שפועלת משעות הבוקר המוקדמות ועד שעות הלילה, כאשר בכל אותן שעות היא מאחרת קייטנות, גנים, משפחות, נערים וכו'.


לא פעם, רוכשי הדירות מופתעים לגלות שליד דירתם קיימת בריכה עירונית שפועלת בחודשי הקיץ בלבד או בריכה שבשלב המשא ומתן הייתה סגורה לרגל שיפוצים. במקרים אחרים, מתגלים מטרדים שנובעים מעסקים ששמים מקומות ישיבה ברחוב בחודשי הקיץ.


יתרה מכך, פורסמו כבר מקרים על רוכשי דירות שרכשו דירה עם נוף לים, אך כעבור חודשים בודדים הקימו מגדל מול חלון ביתם – מדובר במפח נפש עצום.


איך רוכש דירה יכול להימנע מכך?


ככלל, אי אפשר להימנע מפרויקטים עתידיים בסביבת הנכס, במיוחד כשמדובר בסביבה עירונית. אולם, באמצעות בדיקה של תיק הבניין של בניינים סמוכים ניתן לראות אם הוגשה בקשה להיתר בנייה, אם הליכי הרישוי נמצאים בשלבים מתקדמים וכו'.


באמצעות אותן בדיקות היקפיות – ניתן יהיה לקבל תמונה מסוימת לגבי הפיתוח הסביבתי, מידת ההכבדה הצפויה על התשתיות, צפי לעומסי תנועה ועוד.


בנוסף ביצוע בדיקה יסודית תגלה מטרדים אשר מפחיתים משוויה של הדירה כמו למשל מפעלים הגורמים לרעש וריח, כביש סואן, עומס על התשתיות בסביבה (כמו בעיות חניה למשל)​, עומסי תנועה שגורמים לרעש, אזורי תעשייה ובילוי ועוד.


כמו כן, אנו נרצה לוודא האם יש מרכזים מסחריים בקרבת הדירה, גני ילדים, בתי ספר ושירותים נוספים בהתאם לצרכינו. כדי לאמוד היטב א מאפייני הסביבה מומלץ לבצע מספר בדיקות בימים ובשעות שונים.


במאמר אחר פרי עטי, כתבתי על מחלוקת שהתגלעה בין בעלי דירות לבין יזם שביקש להעביר מנדף עשן בפיר המעלית אשר ישרת את היחידות המסחריות בקומת הקרקע. מכאן, שחל הצורך לוודא שאין כוונה לבצע שינויים ברכוש המשותף או במסמכי הבית המשותף.

5. בדיקת הדירה, הצמדותיה והרכוש המשותף – פיזית ומשפטית:

עסקה כושלת 5: רוכש דירה ערך משא ומתן מקיף ואף השלים את הבדיקות המקדמיות שעליו לבצע קודם לחתימה על הסכם המכר, אלא שלאחר החתימה על הסכם המכר התגלה שהחניה או המחסן שייכים לשכן אחר בבניין.


סיפורים כגון אלו מתרחשים במציאות כמו כל הונאה אחרת בנדל"ן, תאונה משפטית וטעות שנעשית בתום לב ומבלי משים. על מנת להימנע מכך, יש לבחון את הדירה ואת הצמדותיה, לוודא שההצמדות שמוצגות במהלך הביקור הן אכן ההצמדות של הדירה, ולבצע את הבדיקות בשינויים המתבקשים לפי סוג ומאפייני העסקה.


במקרים רבים רוכשי דירות שלא בדקו היטב את מצב הדירה מופתעים לגלות ליקויים ואי התאמות אשר גורעים מהשימוש שניתן לבצע בנכס אשר גובל בהיותו לא ראוי למגורים. כדי להימנע מכך, רצוי לבצע בדיקה קפדנית וארוכה ואפילו להיעזר באנשי מקצוע בסגנון חברות בדק בית אשר בוחנות את מצב הדירה באמצעות מכשור וידע מקצועי שאינו מצוי בידי רוכש סביר.


בנוסף, יש לבחון שאין בדירה ליקויים, פגמים, כשלים, אי התאמות ועוד. רכישת דירה בבניין עם ליקויי בנייה, בעיות רטיבות, אריחים נופלים, הכרזה על מבנה מסוכן, בית משותף שרישומו לא הושלם, סכסוכי שכנים בדבר הריסת הרחבות בדירות וכו'.


​6. רישום הערת אזהרה, מסמכי העברת זכויות והשלמת העסקה ברישום בטאבו:

הערת אזהרה הוגדרה בפסיקה כזכות מעין קניינית אשר מקנה לרוכשים הגנות מפני עסקאות סותרות וכן מפני עיקולים אשר נרשמו על הנכס. כיום, נהוג לבצע את התשלום הראשון באמצעות שיק בנקאי אשר יופקד בנאמנות עד לרישומה של הערת אזהרה לטובת הקונים.​​


היקף המסמכים הדרושים לצורך העברת זכויות משתנה לפי מהות העסקה, אולם ישנם מספר מסמכים שהם בגדר חובה בכל עסקה. למסמכי העברת הזכויות יש חשיבות רבה לצורך הוכחת הבעלות וכוונת הצדדים להתקשר בהסכם ובמקרים מסוימים מסמכים אלו משרתים אפילו את ילדיהם של הרוכשים במקרים בהם עסקאות לא הסתיימו ברישום.


חשוב לזכור! העסקה מסתיימת ברישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. כלל זה חשוב לא רק לגבי הסכם המכר של הקונה בעסקה, אלא גם כשבוחנים מצב הזכויות בנכס, כשבמסגרת זו יש לנקוט במשנה זהירות כשקונים זכויות חוזיות כמו במקרים בהם לטובת המוכר רשומה הערת אזהרה.


במאמר נוסף פרי עטי, ניתנה התייחסות לפסק דין שעסק בסכסוך בין יורשים של מוכר לבין הרוכש, כאשר היורשים טענו לביטול עסקה כעבור עשרות שנים בתואנה שהרוכש לא שילם את מלוא התמורה לאביהם המנוח.


7. דיווחים למיסוי מקרקעין:

חוק מיסוי מקרקעין מחייב את הצדדים לעסקה לדווח בגין כל עסקה. אי דיווח מהווה עבירה פלילית וגורר עיצומים כספיים. כמו כן, בהעדר דיווח לא יתקבלו אישורי מס שבח ורכישה אשר נחוצים להשלמת העברת הזכויות בנכס ולסיום העסקה.


חמור מכך, במקרה של מחלוקת ביחס לתוקפה של העסקה, העדר דיווח עשוי לגרום להעלאת הטענה כי מדובר בעסקה למראית עין.

8. חישוב כלל עלויות העסקה וקבלת אישור עקרוני למשכנתא:

​ בנוסף התמורה בעבור הדירה, ישנן עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון, כשבמרבית המקרים ההוצאות הנלוות לרכישת הדירה הן:

  • הוצאות בעבור שירותי תיווך.

  • הוצאות שכר טרחת עורך דין.

  • הוצאות בעבור בדק בית והערכת שווי לנכס על ידי שמאי.

  • הוצאות בעבור מימון רכישת הדירה (משכנתא).

  • מס רכישה והיטלים נוספים.

  • הובלה.

  • ריהוט.

  • הוצאות נלוות לביצוע פעולות בוועדה המקומית לתכנון ובניה, לשכת רישום המקרקעין (טאבו) וכו'.


ככלל, הפרקטיקה הנוהגת בהסכמי המכר קובעת שהאחריות לקבל משכנתא מוטלת על הרוכש בלבד, ושיהיה עליו לשלם את מלוא התמורה גם אם לא תאושר לו משכנתא, כך שבהעדר תשלום הדבר ייחשב להפרה יסודית של הסכם המכר. מצד שני, המוכר מחויב לשתף פעולה, להמציא את המסמכים והאישורים שנהוג ומקובל להמציא ולחתום על כתב מסמכי המשכנתא.


לכן, רצוי לוודא כי ישנה אפשרות לקבל משכנתא כבר בשלב הראשוני ביותר.


קבלת אישור עקרוני למשכנתא אינו מחייב כי הבנק יאשר בסופו של דבר את המשכנתא, אולם עצם ההבטחה המסויגת שניתנה מפחיתה לאין ערוך את הסיכוי שלא יינתן מימון בנקאי לפרויקט. כמו כן, בעת מתן האישור העקורני מספק הבנק מידע רב ביחס למשכנתא והתשלומים החודשיים שישולמו בגינה, כך שמדובר בפעולה אשר מאפשרת לאמוד את ההוצאות הנלוות לעסקה.

​​​

9. שמירה על מסמכים ועותק מקורי של ההסכם:

שמירה על מסמכים מתייחסת לכל מסמכי העסקה, לכל הקבלות שנתקבלו לגבי ההוצאות בקשר לרכישה ולרישום הדירה, הוצאות שהוצאו בקשר להשבחת הנכס, וכמובן עותקים של מסמכי העסקה והסכם המכר.

מדוע יש צורך לשמור כל כך הרבה מסמכים?

  • כל התשלומים וההוצאות ששולמו לצורך רכישת הדירה ניתנים לניכוי (בכפוף לתנאים מסוימים) ממס השבח בעת מכירת הדירה.

  • הוצאות ששולמו לצורך השבחת הנכס ניתנות אף הן לניכוי בעת מכירת הדירה, כשלעיתים נערכים עבודות לשיפוץ הנכס בעשרות ובמאות אלפי שקלים, לכן חשוב לשמור על הקבלות הללו. כמו כן, לצורך ההוכחה כי ההוצאות שולמו בעבור הדירה חל הצורך שכתובת הדירה תירשם על הקבלות.

  • במקרים רבים הצדדים בטוחים שהעסקה הסתיימה, אולם עורכי הדין לא השלימו את רישום העסקה כנדרש בלשכת רישום המקרקעין. וכך, לאחר שנים רבות כשרוצים למכור את הנכס או למשכנו לצורך קבלת הלוואה מהבנק מתחוור לפתע כי העברת הזכויות לא הסתיימה. לכן, לשמירת המסמכים יש משמעות רבה במקרים אלו באם נידרש להוכיח כי אכן בוצעה עסקה בנכס וכי התקיימו כל התנאים להשלמתה.

  • הסכם המכר מהווה את המסמך העיקרי לצורך הוכחת קיומה של עסקה, וכן לקביעת התנאים ודרך ביצועה. במקרים רבים רוכשי דירות נאלצים לבחון נושאים שהוסדרו בהסכם המכר זמן רב לאחר חתימתו, ולכן רצוי תמיד שיהיה עותק מקורי אחד לפחות של ההסכם וכן מספר העתקים נוספים.


10. תוודאו שהעסקה הסתיימה ברישום:

רוכשי דירות רבים טועים לחשוב כי מלאכתו של עורך הדין מסתיימת עם מסירת הדירה לידם – לאו דווקא. עסקה במקרקעין מסתיימת עם רישום הזכויות בטאבו, כאשר במקרים רבים הרישום לא מתאפשר במועד המסירה.


הסיבות לכך יכולות להיות רבות ומגוונות – בעסקאות מקבלן הרישום יכול להתבצע חודשים ואף שנים לאחר המסירה בשל הליכי תכנון, פעולות רישוי, מורכבות רישום הבית המשותף וכו'.


לעומת זאת, בהסכמי מכר יד 2 – לא פעם אישורי המיסים מתקבלים מספר חודשים לאחר שהמסירה מתבצעת.


משכך, חל הצורך לבדוק כל מספר חודשים מהו מצב הרישום, מה נותר לעשות כדי להשלים את רישום הזכויות, אילו פעולות בוצעו מאז הבדיקה האחרונה וכו'.


טיפ ברור מאליו - לבחור עורך דין מקרקעין אשר מתמחה ועוסק בנדל"ן.

שינויי החקיקה, עדכוני הפסיקה והפרקטיקה הנהוגה בתחום הנדל"ן מחייבים ידע, בקיאות וניסיון מצטברים אשר מתעדכנים מעת לעת באמצעות למידה והתמדה. משכך, רצוי לבחור בעורך דין בעל ניסיון ובעל הידע הרלוונטי לאור השינויים התכופים בתחום אשר נצברו במהלך ליווי עסקאות רבות.

תיאור מקוצר של סדר הפעולות:

· בירור זכויות בנכס.

· קבלת אישור עקרוני לקבלת משכנתא מהבנק המלווה.

· ביצוע בדיקות מקדמיות.

· ניהול משא ומתן לקראת חתימה על הסכם.

· עריכת שומות מס שבח ורכישה בגין העסקה.

· בדיקת מצב הנכס וחיובים בעירייה (וועדה מקומית לתכנון ובניה).

· קביעת לוח תשלומים ומועד מסירת החזקה בדירה.

· ניסוח הסכם - הסדרת החיובים של כל אחד מהצדדים להסכם.

· רישום הערת אזהרה.

· דיווח למיסוי מקרקעין.

· דיווח לעירייה לצורך קבלת אישור עירייה המופנה ללשכת רישום המקרקעין.

· ביצוע פעולות הדרושות לאישור המשכנתא.

· ניקוי הנסח מהערות ושעבודים (הסרת משכנתא הרשומה על זכויות המוכר באמצעות מכתב כוונות).

· פתיחת חשבון נאמנות.

· מסירת החזקה בדירה.

· העברת זכויות ורישום משכנתא בלשכת רישום המקרקעין.


נדל"ן, מקרקעין, הסכם מכר

תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות) – רפורמה מרחיקת לכת
ליקויי בנייה - 10 פסקי דין מובילים בקשר לאבדן זכותו של היזם לתיקונם וחיובו בפיצוי כספי
איחור במסירת דירה – עשרת פסקי הדין המשמעותיים ביותר (2022)
עושים סדר בבניין: האם שכן יכול לדרוש הריסה של דירה שהורחבה מכח היתר
האם ניתן לקזז או לעקל את הפיצוי מכח חוק המכר דירות מהתשלום האחרון בעבור הדירה?
המדריך המקיף לאחריות מתווך בעסקת מכר
11 פעולות שיש לבצע לפני רכישת דירה מקבלן
המסגרת הנורמטיבית להסכמי מכר
חלוקת הוצאות שוטפות ומיוחדת בבית משותף
הפרה וביטול של הסכמי מכר עקב הפרת חובת גילוי ותום הלב
כיצד נקבע את תקופת האיחור שבגינה ישולם פיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן?
מה הפיצוי שעל הקבלן לשלם במקרה של איחור במסירת הדירה
בדיקות מקדמיות בהסכמי מכר
עשר עצות זהב למי שמוכר או קונה דירה
איחור במסירת דירה – ניתוח דו"ח משרד המשפטים לגבי משבר הקורונה
שאלות הבהרה למומחה מטעם בית המשפט בתביעות ליקויי בנייה
רישום מאוחר של עסקה שלא הסתיימה ברישום
הערת אזהרה
פיצוי בגין איחור במסירת הדירה בבית דין רבני
עשרת הדברות לרוכש במקרה של איחור במסירת הדירה בתקופת הקורונה: