עשר עצות זהב למי שמוכר או קונה דירה
9.12.21
פורסם בתאריך:
11.1.22
עודכן בתאריך:
מבוא:
רוכשים או מוכרים דירה?
חשוב שתדעו כי מכירה או רכישה של דירה נחשבת כ- עסקה לכל דבר ועניין, כל שקבלת החלטת שגויה עשויה לפגוע בכדאיות העסקה ואף לגרום להעדר רווחיות!
לאחר ליווי של מאות עסקאות וייצוג של רוכשים ומוכרים רבים – כתבנו למענם מספר עצות פז שימושיות שמשקפות את ניסיוננו הרב.
עסקה כושלת 1: מוכרת דירה אשר נעזרה במתווך הקשיבה לעצתו ושכרה את שירותיו של עורך דין שעובד עמו באופן קבוע. כחלק מההסכמה בין המתווך לבין עורך הדין – עלות הייצוג נמצאת ברף התחתון של המחיר הקובל בשוק. מכאן, עולה השאלה – אם עורך הדין של המוכרת מחויב לדואג ולשמור על האינטרסים שלה או לאינטרס של המתווך (שעביר לו עסקאות בדרך קבע) שהינו ביצוע העסקה, עצימת עיניים ממכשולים שעשויים להפילה (ולמנוע מהמתווך לקבל את שכר טרחתו) ולחתור לעסקה מהירה.
עסקה כושלת 2: מוכר הדירה התעלם מבעיות רטיבות שהתגלו בדירתו מדי שנה, וכך כדרכו בקודש – הוא צבע את הכתמים בסוף החורף. כל זאת, מבלי לציין שיש בדירה בעיות רטיבות. מספר חודשים לאחר שהדירה נמסרה לידי הרוכש, ועם החורף הראשון, הופיעו בדירה בעיות רטיבות. היות והליקוי לא צוין במהלך המשא ומתן, הגיש הרוכש תביעה בגין הפרתו היסודית של ההסכם או לחילופין בגין עלויות התיקון.
תהא תוצאת התביעה אשר תהיה – ניהול הליך משפטי ארוך, יקר ומייגע – הוא הפסד שעדיף וכדאי להימנע ממנו.
עסקה כושלת 3: רוכש דירה הסתמך לאורך כל שלבי העסקה על עורך הדין מטעמו, לא טרח לקרוא את ההסכם ואת סעיפיו, לא הבחין בכך שעליו לבדוק את תיק הבניין בוועדה המקומית, את סביבת הבניין, שהוא מקבל את הדירה כפי מצבה AS-IS וכו'. למזלו של הקונה, עיקרון תום הלב וחוק המכר מחייב מחיל על המוכר חובת גילוי מוגברת, אך כדי להטיב את הנזקים יהיה עליו לנקוט בהליכים משפטיים.
המדריך שלפניכם נכתב בעזרת ידע רב שנצבר בעקבות ליווי מספר רב של עסקאות מגוונות. את הידע הרב שצברנו למדנו בזכות פעילות ענפה בתחום הנדל"ן הכוללת ייעוץ משפטי שוטף לחברות נדל"ן רבות בתחום במספר רב של פרויקטים, ליווי הסכמי מכר רבים וכן מתוך למידה של הוראות החוק והפרקטיקה הנוהגת.
1. שכר את שירותיהם של אנשי מקצוע מנוסים ומורשים:
נכון להיום, יותר ויותר עסקאות מלוות על ידי עורכי דין, שמאי מקרקעין, מהנדסים, מעצבי פנים וכיוצא בזה יועצים. תפקידם של אותם יועצים הוא לוודא העדר חריגות בנייה בנכס, התאמה של היתר הבנייה לתשריט הבית המשותף ולמצב הבנוי בפועל, העדר ליקויים מהותיים, בדיקה של תיק הבניין כשלים ועוד בדיקות שיש לבצע.
הסתייעות באנשי מקצוע מורשים ומיונים תמנע מחלוקות שנסובות בעקבות מכירת דירה שתקרתה אינה עשויה מבטון כפי שמצוין בהיתר הבנייה (אלא מעץ), מחריגות בנייה, מבעיות רטיבות, מליקויים מהותיים אחרים, מרכישת דירה בבניין ללא היתר בנייה או דירה שאינה מופיעה בהיתר הבנייה.
השימוש באנשי מקצוע מלבד עורכי דין בעסקאות מקרקעין הולך וגובר עם השנים, ובמיוחד כאשר מדובר בצמודי קרקע, דירות פנטהאוז וכו'