מבוא:
מעברים, חומות וגדרות הם קרקע פורייה למחלוקת בסביבה אורבנית וצפופה אשר מאופיינת בבניינים בעלי גבולות משותפים. ניקח לדוגמה נזק שנגרם למגרש סמוך במהלך עבודות לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) – מהו דינו של הבניין או היזם שגרמו לנזק, ומהי המסגרת הנורמטיבית שמאפשרת להטיל עליהם אחריות.
לחילופין, הנזק לחומה או לגדר יכולים להיגרם מהזנחה של צמחייה, זרימת מים, תאונה של כלי רכב, שריפה, רשלנות, גורם אנושי, בלאי סביר ועוד. מכאן, שישנה חשיבות לסיבה שבעטיה נגרם הנזק, לאיתור כלל הגורמים, לזיהוי חלקו היחסי של כל גורם, לשלילת גורמים נוספים, לשימוש במומחים, לקביעה אם החומה הייתה קורסת גם ללא הגורם שאשמתו רובצת לפתחו של הבניין השכן, לצמצום הנזק והקטנת עלויות החלפת החומה ולתביעת סכום פרופורציונאלי.
בנושאים הללו בדיוק המאמר שלפנינו יעסוק.
תוכן עניינים:
הסיבות לשחיקה וקריסתה של החומה
עלות תיקון החומה.
המסגרת הנורמטיבית להטלת החיוב בגין הקמה או שחזור החומה על בניין שכן.
סעיף 49 לחוק המקרקעין – מחוברים שבמיצר.
עוולת הרשלנות.
עיקרון המונע הזול – טענות הנתבעת בדבר הקמת חומה יקרה יותר נדחו.
חיוב הבניין השכן עקב "עשיית עושר ולא במשפט".
חלוקת האחריות – גובה הפיצוי בפועל.
מה אפשר ללמוד מהתביעה.
פרופורציה.
לסיכום.
במסגרת הליך ת"א (כפר סבא) 16704-01-16 נציגות הבית המשותף-רח' החשמונאים 23 א' רעננה נ' ג'ינה רבינוביץ (נבו, 11.4.18), בית המשפט נדרש להכריע במחלוקת שהתגלעה בין שני בניינים בעקבות נפילת חומה שניצבה בסמוך לגבול המפריד ביניהם. לפי תיאור העובדות שבפסק הדין, מצבה של החומה התערער עם השנים, היא נהפכה ללא יציבה ולבסוף קרסה.
מאמר: התקנת מצלמות בבית משותף.
בשל מצבה של החומה והסכנה שנשקפה ממנה, מהנדס העיר פנה לבעלי הדירות בבניין בדרישה לתיקון או החלפת החומה, וכן התריע מפני נקיטה בהליכים משפטיים, מנהלתיים או פליליים באם הנחיותיה לא תבוצענה. על כן, פנו התובעים אל הנתבעת (הבניין השכן) בדרישה לתיקון הליקויים. אולם, פניותיהם זכו להתעלמות ולא הביאו לתיקון החומה באמצעות שיתוף פעולה.
מאמר: קבלת החלטות בבית משותף.
בתחילה, התובעים הגישו תביעה וביקשו לקבל צו עשה אשר מורה לנתבעת לתקן את החומה בשטחה, אלא שקריסת החומה במהלך התביעה ייתר את הצורך בצו עשה, חייב את התובעים לתקן את החומה על חשבון ולתקן את כתב התביעה כך שיינתן להם פיצוי כספי בגין עלויות הקמת החומה.
הסיבות לשחיקה וקריסתה של החומה:
לפי פסק הדין, התובעים צירפו לתביעתם חוות דעת של מהנדס אזרחי אשר קבעה כי הפגיעה בחומה נוצרה בשל עבודות אספלט בשטחה של הנתבעת אשר הפכו את החומה מגדר לקיר תומך. עוד נקבע כי השחיקה נוצרה גם בשל לחץ השיחים וזרימת מים.
יחד עם זאת, בית המשפט הגיע למסקנה כי עמדת המומחה לפיה פערי הגבהים נוצרו בשל עבודות שביצעה הנבעת לא הוכחה ושהחומה הייתה קורסת ממילא. כך שמעשיה של הנתבעת זירזו את קריסת החומה, אך לא היו הסיבה הבלעדית לכך.
עלות תיקון החומה:
לפי חוות דעת של מודד שנערכה לבקשת התובעות – ארכה של החומה הינו 5.61 מ', וקודם קריסתה 13 ס"מ מרוחבה נבנה בשטחה של הנתבעת ו- 7 ס"מ מרחובה בשטחן של התובעות. כן צוין בפסק הדין כי עלות הקמת החומה נאמדה בסך של 56,160 ₪, מתוכן 18,720 ₪ שולמו על ידי אחד מהבניינים.
המסגרת הנורמטיבית להטלת החיוב בגין הקמה או שחזור החומה על בניין שכן?
מעיון בפסק הדין עולה כי התובעים ביססו את תביעתם לפיצוי כספי על שלושה עדנים: עילת רשלנות, עשיית עושר ולא במשפט וסעיף 49 לחוק המקרקעין שעוסק במחוברים שבמיצר.
סעיף 49 לחוק המקרקעין – מחוברים שבמיצר:
סעיף 49 לחוק המקרקעין קובע כי "קירות, גדרות, עצים, ומחוברים כיוצא באלה הנמצאים במיצר של מקרקעין שכנים" יהיו בבעלות משותפת של כל אחד מבעלי המקרקעין. עוד קובע הסעיף כי ברירת המחדל היא שכל אחד מהשכנים יישא בעלויות התיקון והתחזוקה בחלקים שווים, זולת מקרים בהם ישנה הסכמה בין הצדדים לחלוקה שונה או שהיקף השימוש מחייב לפסוק אחרת.
יחד עם זאת, בית המשפט דחה את טענת התובעים לחיוב הנתבעת במחצית מעלויות ההקמה מכח סעיף 49 לחוק המקרקעין, וציים שבמצב שקדם להריסה ניתן היה להחיל את הדין החל על מחוברים שבמיצר, אך במצב החדש – קרי, לאחר שהתובעות הקימו את החומה על שטחן אי אפשר להחיל את הדינים הנ"ל.
עוולת הרשלנות:
התובעות טענו בנוסף שיש לחייב את הנתבעת במלוא מעלויות הקמת החומה בשל רשלנותה של הנתבעת בטיפול בצמחייה. שכן, לפי חוות הדעת שנערכה על ידם הצמחייה שהוזנחה הפעילה לחץ על החומה והאיצה את קריסתה.
בית המשפט קבע כי רשלנותה של הנבעת גרמה לנזק לתובעות אשר קיבלו מכתבי התראה ממהנדס העיר, עמדו בפני נקיטת הליכים משפטיים, נמנעו מלעשות שימוש בחלקים של הרכוש המשותף וחלק מחניות הבניין שאליהם נחסמה הגישה ונאלצו לשלם מכיסם בעד הקמת החומה.
יחד עם זאת, בית המשפט לא קיבל את הטענה שהחומה קרסה רק בשל רשלנות הנתבעת, אלא בין היתר בשל רשלנותה שהאיצה את הקריסה. לכן, וכיוון שלא הוכחה תרומתה של הנתבעת לקריסה – נפסק כי שיעור ההשתתפות יהיה בחלקים שווים.
לעניין זה, מעניין לראות כי בית המשפט הטיל על הנתבעת אחריות בשל הנזק שנגרם מזרימת מים משטחה לכיוון החומה, ואף החיל חזקה משפטית מכח דיני הנזיקין ואת הכלל כי הדבר מעיד על עצמו.
עיקרון המונע הזול – טענות הנתבעת בדבר הקמת חומה יקרה יותר נדחו:
אחת מן הטענות השכיחות ביותר (שמתבררת לעתים גם כנכונה) כי עלויות התיקון הן מופרזות, וכי התובע ניצל את האירוע או את התביעה כדי להחליף פריט זול בפריט יקר שעולה במאפייניו בהרבה על הקודמים.
נתאר את הטענה בצורה מוחשית יותר. ניקח לדוגמה מחלוקת בין שכנים בעקבות הרס של מזגן, כך שבעל הדירה שנפגע תובע פיצוי בסך 20,000 ₪ בגין החלפת מזגן. אולם, המזגן החדש שנרכש על ידו יקר ב- 15,000 ₪ מהמזגן הקודם שרכש לפני כשנה. בנסיבות אלו, ברור כי השכן שנפגע מנצל את אירוע הנזק לרעה ומבקש להתעשר על חשבון השכן.
ואכן, גם במקרה דנן טענה הנתבעת כי התובעות החליפו "מרצדס לעומת סוסיתא". אלא שבית המשפט לא השתכנע כי טענת הנתבעת מתארת נכנה את מצב הדברים. נהפוך הוא. בית המשפט קבע שהחומה החדשה אינה יקרה יותר, וכי התאמתה למצב הקיים (פערי הגובה, השיחים וזרימת המים) העלתה את הצורך לעשות שימוש ברכיבים יקרים יותר.
חיוב הבניין השכן עקב "עשיית עושר ולא במשפט":
חוק עשיית עושר ולא במשפט קובע חובת השבה אם "מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן – הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה".
מכאן, שחובת ההשבה תלויה בשלושה שלבים. התעשרות, שלא על פי דין ועל חשבון המזכה. לעניין זה, בית המשפט מצא במסגרת פסק הדין כי עילת ההשבה מכח דיני עשיית עושר התקיימו במקרה שלפנינו:
" לדעתי, נוכח כל האמור ברי כי מתקיימים במקרה זה כל יסודות עילת התביעה לפי חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979. הנתבעת "זכתה" בחומה חדשה, העוצרת את התמוטטות הקרקע בין חלקתה לחלקת התובעות, ולא שילמה מכיסה דבר. "התעשרות" זו של הנתבעת לא באה לה מכוח זכות כלשהי שבדין.
לפיכך, זכאיות התובעות להשבת "הזכייה" של הנתבעת על חשבונן. שיעור הזכייה הוא כשיעור ההנאה מן החומה החדשה – בדיוק מחצית עלות ההקמה של חלק החומה המצוי בין החלקות."
חלוקת האחריות – גובה הפיצוי בפועל:
לאחר שנמצא כי הנתבעת חייבת בעלות חלקה היחסי בהקמת הגדר – בית המשפט העריך את גובה הפיצוי. לפי האמור בפסק הדין, עלות הקמת הגדר עמדה על כ- 56,000 ₪, בעוד שהיקף הגדר המשותפת שבין התובעות לנתבעת עומד על 1/3 מהיקף הגדר. לכן, עלות ההשתתפות עמדה על כ- 9,000 ₪.
עוד חיובה הנתבעת בסך של 8,000 ₪ בגין הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 2,500 ₪. על פניו, היה מצופה כי הוצאות המשפט שכללו אגרה בסך של 3,340 ₪, שתי חוות דעת שערכו מומחים, העדת עדים (לרבות המומחים), תיקון כתב התביעה ועוד יהיו גבוהים בהרבה. אולם, בית המשפט ראה בפסיקת ההוצאות איזון ראוי שמאזן בין סכום התביעה שנאמד בסך של כ- 133,000 ₪ לעומת הפיצוי הנמוך יחסית שעמד על פחות מעשירית.
מה אפשר ללמוד מהתביעה:
נקודת המוצא במשפט האזרחי הינה שנטל ההוכחה חל על התובע, זאת מכח העיקרון "המוציא מחברו עליו הראיה". לצורך הוכחת תביעתם התובעים נאלצו להמציא חוות דעת שערכו מומחים, ועל כן טענותיהם התקבלו ברובן. יחד עם זאת, במקומות הנחוצים בית המשפט החיל חזקות משפטיות.
יחד עם זאת, התובעים לא השכילו להוכיח את התרומה של כל אחד מהגורמים לקריסת החומה, לא התייחסו לתרומה של כל אחד מהגורמים ולא התייחסו לבלאי סביר או לגורמים שאינם אך ורק באשמת הנתבעת. מסיבה זו, בית המשפט פסק על דרך האומדנה פיצוי בגובה 50% מהוצאות הקמת החומה היחסיות.
פרופורציה: מעובדות פסק הדין עולה כי עלות התקנה הגדר עמדה על כ- 56,000 ₪, כך שהגשת תביעה בסך של כ- 133,000 ₪ הינה כפולה מההוצאות בפועל. בנוסף, החיוב בגין הוצאות הקמת הגדר הן יחסיות – הן ביחס להשתתפות החלה על מקרקעין גובלים אחרים והן בשל ההשתתפות העצמית שבין התובעות לנתבעת. עוד אפשר להניח כי הגשת תביעה בסך של 10,000 ₪ הייתה מאפשרת לצדדים להגיע לעמק השווה ולפתור את המחלוקת מחוץ לכותלי בית המשפט.
לסיכום:
המאמר שלפנינו עוסק בתביעה שהגישו שתי תובעות בהיותן נציגות של בתים משותפים כנגד נציגות אחרת. עלויות הביעה שיקפו סך של 56,000 ₪ בגין החלפת חומה, הכנת חוות דעת (עוד אלפי ₪), אבדן זמן עבודה, עוגמת נפש, העדת עדים והמומחים (עוד אלפי ₪), התנהלות מול מהנדס העיר, פגישה ברכוש המשותף, אבדן שטח משום שהגדר לא הוקמה על המיצר שבין המגרשים, אבדן ימי עבודה, הוצאות משפטיות, אגרת בית משפט ועוד.
אמנם, לא מדובר בתביעת עתק, אך בעבור בעניין מגורים רגיל וסביר – מדובר בהוצאה לא מבוטלת. מבחינה משפטית, מדובר במחלוקת עובדתית אשר כוללת לא מעט עניינים שבמומחיות, לרבות: חישוב היקפה ושטחה של החומה, מיקום הגבול, הגורם לכשל, עלויות תיקון ועוד.
הכותב הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין ובתים משותפים.
