פיצוי בגין איחור במסירת הדירה בבית דין רבני

מילות פתיחה – הרקע להגשת התביעה:

​

משרדנו ייצג קבוצה של כ- 10 רוכשי דירות אשר תבעו מחברה יזמית פיצויים מכח חוק המכר דירות בגין איחור במסירת הדירה. התובעים, רכשו דירה דירות בפרויקט שנבנה ברמה א' בבית שמש. התביעה התבררה בבית דין רבני בבית שמש על פי דין תורה.

לפי הסכמי המכר שנחתמו בין רוכשי הדירות לבין הנתבעת סוכם כי הדירות תימסרנה לרוכשים בתוך 24 חודשים מהמועד בו התקבל היתר בנייה, כלומר עד לחודש 9/2017. בהמשך, התברר כי התקבלו מספר היתרי בנייה לפרויקט, כך שנדונה האפשרות להקדים את מועד המסירה בעקבות הוצאתם של היתרים מוקדמים יותר שהרוכשים לא ידעו על קיומם.

כפי שניתן לראות, היתרי הבנייה לפרויקט ניתנו על שם חברת יסודות צור, וזאת למרות שהסכמי המכר נחתמו עם חברת נוף צורים.

מאחר שחלק מהדירות נמכרו לפני שהתקבל היתר בנייה לפרויקט ולפני שהחלו עבודות הבנייה הנתבעת קבעה שכל סכום העולה על 7% משווי הדירה ישולם לחשבון נאמנות. בכך למעשה, החברה היזמית ביקשה לעקוף את המגבלות (שקיימות כיום) החלות עליה מכח תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975, באמצעות פתיחת חשבון נאמנות והחתמת רוכשי הדירות על נספח נאמנות שצורף להסכם המכר.

למען ההגינות יצוין כי, באותם הימים הממונה על חוק המכר דירות טרם פרסם את הנוהל מטעמו שאוסר על הקדמת תשלומים באמצעות חשבון נאמנות, ואף התיר את הפעולה (שלאחר מכן נאסרה בדיעבד).

עניין הקדמת התשלומים נדון בהרחבה במהלך הדיונים הרבים שהתקיימו במסגרת הליך הבוררות, וקיבל תשומת לב רבה, כך שרוכשי הדירות טענו כי דרישות התשלום המוקדמות, החיוב בריבית פיגורים בגינן ודחיית מועד המסירה בשל איחורים בתשלום – צריכות להתבטל מאליהן משום שהגבייה לא הייתה חוקית.

עוד נקבע בהסכמי המכר כי בהתחלה תסופק לרוכשים בטוחה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר דירות") מסוג הערת אזהרה אשר תוסב בהמשך לערבות בנקאית. ואכן, לאחר שהסכמי המכר נחתמו נרשמו לטובת הרוכשים הערות אזהרה (חלקן באיחור של מספר חודשים)

ובהמשך הונפקה לרוכשים ערבות בנקאית.

הרוכשים, אשר פנו אל הנתבעת זמן קצר לאחר שחלף מועד המסירה התבקשו לחכות עוד 60 יום מאחר שעומדת לחברה תקופת גרייס [60 ימי חסד מכח חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות")], וזאת למרות שהיה ברור לכולם שהדירות לא תימסרנה בעתיד הקרוב. ואכן, גם בחלוף שנתיים ממועד המסירה הדירות לא נמסרו.

הנתבעת סירבה לשלם פיצוי הולם מכח חוק המכר דירות על פי תחשיב של דמי שכירות ראויים אשר מוכפלים במקדם הפיצוי (150% או 125%), גם לאחר שחלפו מספר חודשים מתקופת הגרייס.

במכתב התראה לפני נקיטה בהליכים משפטיים שנשלח אל הנתבעת הובהר כי אי תשלום פיצוי ייחשב להפרה יסודית של הסכם המכר אשר תזכה את הרוכשים בפיצוי מוסכם בשווי של 10% משווי הדירה (בנוסף לפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה), אך גם מכתב זה לא הועיל לתובעים שלא קיבלו פיצוי, אלא רק בחלוף חודשים רבים.

בנוסף, הנתבעת נדרשה לשלם פיצויי עוגמת נפש עקב סירובה לשלם פיצוי מדי חודש בגין האיחור במסירת הדירה.

מספר מילים על חוק המכר דירות:

חוק המכר דירות (קישור לדברי ההסבר לחוק) הוא חוק צרכני אשר מתמקד באיזון פערי הכוחות בין יזמים וקבלנים לבין בעלי דירות והסדרת כשלי שוק שהשתרשו במהלך השנים.

החוק הראשון בסדרת החקיקה המסדירה נחקק בשנת 1975, ומאז נוספו עוד חוקים ותקנות שנועדו לשפר ולעייל את השוק, וכן לתת מענה להתפתחויות השונות בשוק הנדל"ן שידוע כתחום אינטנסיבי ודינמי.

ניתן לחלק את הנושאים שחוקי המכר דירות באים להסדיר לפי הבטחת כספיהם של רוכשי הדירות (מוסדר בחוק המכר דירות הבטחת השקעות ותקנותיו) ובאיזון פערי כוחות שמשפיעים על תנאי ההתקשרות ועל הזכויות והחובות של רוכשי הדירות (מוסדר בחוק המכר דירות ובתקנותיו).

בזכות אותה חקיקה מסדירה יזמים מחויבים לספק היום לרוכשי הדירות מפרט טכני, לרשום את זכויותיהם כתת חלקה נפרדת בבית משותף, הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות ל- 5,850 ₪, תיקון ליקויי בנייה במהלך תקופת הבדק והסטיות המותרות בשטח הדירה ובכמות הפריטים (קישור לצו המכר דירות).

​

כן מסדירים החוק והתקנות כי בניית הדירה תעשה בהתאם לדיני התכנון והבניה, תשלום פיצויים מכח הוראות חוק המכר דירות, מתן בטוחה מכח חוק המכר דירות, הגבלת התשלומים בבטוחה שאינה ערבות בנקאית והוכחת השלמת הבנייה באמצעות אישור מהנדס.

​

כך למשל, כשם שסעיף 5.א לחוק המכר דירות מסדיר את גובה הפיצוי, כך חוק המכר דירות הבטחת השקעות ותקנותיו מגביל את התשלומים בעד הדירה לפי קצב התקדמות הבנייה. למרות שמדובר בשני חוקים שונים, קורה לא פעם שנוצר ביניהם קשר בל ינותק.

​

לאורך השנים, מאז שהחוק נחקק ועד להיום, רוכשי הדירות נאלצו להתמודד עם מגוון רחב של טענת מטענות שונות שהעלו יזמים, כאשר כולן ללא יוצא מן הכלל נועדו להסיר מעליהם את האחריות לשלם פיצויים. בהתאם לכך, לא פעם אנו נתקלים ביזמים שטוענים כי לפי חישוב שמרני שהם ערכו יצא שהם אינם חייבים בפיצויים, הגם שתקופת הפיצוי נמשכת מעל שנה.

מסיבה זו, נקבעה בחוק הוראה אשר אוסרת להתנות על הוראות החוק, אלא לטובת הקונה, ושכל התניה אסורה תתבטל מדעיקרא.

כמו כן, נקבעה בחוק הוראה אשר אוסרת על דחיית מועד המסירה, אלא אם מדובר בנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהוא לא יכול לצפות אותן או להיערך להן. סעיף זה, זכה להתייחסות נרחבת בפסיקה שהולידה תילי תילים של הלכות.

אולם, צירוף שני הסעיפים הם אלו שמקנים לחוק המכר דירות את כוחו הרב, ומונעים ממנו להפוך לאות מתה – כך שאין לדחות את מועד המסירה, אלא בנסיבות חריגות, ואין להתנות על הוראה זו.

​

ניהול הליך הבוררות:

הליך הבוררות החל לאחר שנרשם עיכוב של כשנה במסירת הדירה, ולאחר שהתובעים הצליחו להתגבר על מספר עיכובים "אובייקטיביים".

התובעים טענו כי הנתבעת חייבת להם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה אשר נמשך כמעט שנה, ומשכך על הנתבעת לשלם להם פיצוי מצטבר שעומד על 150% מדמי השכירות החודשיים בעבור דירה בעלת מאפיינים דומים, ואילו על יתר החודשים סכום של 125% מדמי השכירות החודשיים. כן הנתבעים טענו להפרה יסודית, דרשו פיצויי עוגמת נפש והוצאות משפטיות.

לעומת זאת, הנתבעת טענה כי דמי השכירות הראויים עומדים על מאות בודדים לחודש, ודרשה לצמצם את תקופת האיחור במסירה בחודשים רבים מאחר שלשיטתה אירעו מספר גורמים שנכנסים בגדרו של המונח כח עליון, ומשכך יש לפטור אותה בגינן מתשלום.

​

מחלוקת ראשונה – גובה דמי השכירות:

כבר בפתיחת ההליכים התובעים דרשו פיצוי גבוה יחסית אשר התבסס על נתונים אמפיריים של שכר דירה הדומה לזה של דירות דומות בסביבה, ומתוך זה גזרו את שוויו של מ"ר אחד. על הסכום הממוצע שהתקבל התובעים הוסיפו סכום נוסף משום שמדובר בדירה חדשה מקבלן שכוללת ממ"ד, מרפסת, מחסן, חניה וכיו"ב.

לעומת זאת, הנתבעת טענה לפיצויים בסכומים נמוכים יותר שאינם עולים בקנה אחד עם דמי השכירות המבוקשים בסביבת הפרויקט. לבסוף, התובעים המציאו חוות דעת של מתווכת שנקטה בגישת ביניים והעמידה את דמי השכירות בסביבות 3,500 ₪ לערך (לפני המקדם של חוק המכר דירות).

עם זאת, וחרף העובדה כי התקבלה הכרעה לגבי דמי השכירות כבר בתחילת ההליך, ניסיונותיה של הנתבעת להקטין את דמי השכירות לא פסקו. וכך, גם כעבור כשנה מאז שהליך הבוררות החל ניסתה לקבוע את דמי השכירות לפי דירות שנמצאות בבניינים שלא התקבל לגביהן טופס 4 (בפרויקטים אחרים).

רק לאחר שהובהר לבי"ד כי מדובר בדירות שנמצאות באתר בנייה, ללא כבישים סלולים, ללא דרכי גישה, עם חדרי מדרגות לא מרוצפים, ללא אספקה סדירה ותקינה של חשמל מים, ללא מעלית וכיו"ב - רק אז נדחו ניסיונותיה של הנתבעת להוריד את דמי השכירות.

​

מחלוקת שנייה – דחיית מועד המסירה עקב איחור לכאורה בתשלום מצד התובעים:

במשך יותר משלוש שנים (מאז מועד החתימה על הסכם המכר ועד שהוגשה התביעה) הנתבעת לא הלינה על האיחורים שחלו בתשלומים בעבור הדירה, ואף גילתה הבנה לכך מאחר שחלק לא מבוטל מהתשלומים שולמו באיחור משום שהחברה היזמית לא העבירה לבנקים המממנים מטעם הקונים את המסמכים הנחוצים.

כך למשל, דו"ח מצב חשבון שהנפיקה הנתבעת בעצמה לפני שחלף מועד מסירת הדירות ולפני שהיא נתבעה בשל כך – לא כלל ריביות פיגורים מופרכת בעבור חודשים רבים. עם זאת, בדוחו"ת מאוחרים הנתבעת עשתה תיקונים רטרואקטיביים שבהם הוטמעו ריביות פיגורים, שונו תשלומים שבוצעו וכיו"ב.

מסיבה זו, הנתבעת טענה כי עומדת לה האפשרות לדחות את מועד המסירה כנגד תקופה זהה של איחור בתשלומים, וכן לקזז את הריביות בתשלומים מגובה הפיצוי שייפסק לטובת רוכשי הדירות.

איחורים לכאורה עד למועד בו התקבל אישור בנקאי לפרויקט:

הסכמי המכר שנחתמו עם התובעים קבעו לוח תשלומים שמתעלם במפגיע ממגבלת הגבייה שקיימת בהוראות חוק המכר דירות הבטחת השקעות ובתקנותיו. לכן, ולצורך עקיפת הוראות אלו, הנתבעות קבעו כי הכספים שיוקדמו יועברו לחשבון נאמנות שינוהל על ידי עוה"ד שייצג את הנתבעת בעסקאות.

הקדמת תשלומים לחשבון נאמנות:

התובעים טענו כי הקדמת התשלומים לחשבון נאמנות אינה עולה בקנה אחד עם הוראותיו המחייבות של חוק המכר דירות, ושעל פי חזור של הממונה על חוק המכר חשבון נאמנות אינו נחשב לבטוחה.

לעומתם, הנתבעת טענה כי היא מחזיקה באישור של הממונה על חוק המכר דירות (הקודם) אשר התיר לה להקדים תשלומים לחשבון נאמנות. להוכחת טענתה התובעת צירפה הודעה שנשלחה על ידה בחודש 10/2014 והודעה נוספת מחודש 12/2014. אולם, התייחסות של הממונה על חוק המכר לא הומצאה.

מכל מקום, התובעים טענו בנוסף שלא רק שהקדמת התשלומים לחשבון נאמנות הייתה אסורה, אלא גם המועד שבו הנתבעת העבירה את הכספים מחשבון הנאמנות החוצה נעשתה בניגוד להוראות הדין.

התובעים טענו כי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) (סייג לתשלומים על חשבון הדירה), מונעים מהנתבעת לגבות סכום העולה על 7% עד שלא תירשם הערת אזהרה לטובתם ועד שלא תהיה יציקה של הקומה הראשונה.

עוד נטען כי הנתבעת הפרה את הוראות חוק המכר דירות כאשר לא שלחה לתובעים בזמן אמת אישור מהנדס בדבר השלמת הבנייה כפי שמצוין בתקנות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) (הוכחת בנייה).

מחלוקת ביחס למועד בו הנתבעת יצקה את הקומה הראשונה:

מאחר שהתובעת המציאה בשלב זה של ההליך היתר בנייה שהתקבל בחודש 9/2015, הובהר מפורשות שעד למועד זה הנתבעת (בוודאות) לא יכלה לגבות סכום העולה על 7%. לכן, בנוסף לטענה כי התובעת שינתה את גובה החיובים בחלוף שנתיים, נטען שלא התקבל היתר בנייה שאפשר לה לגבות סכומים העולים על 7%.

בנקודה זו, שהתרחשה מספר חודשים לאחר שהדיונים החלו, הנתבעת המציאה לראשונה היתר חפירה ודיפון נוסף שניתן בסוף חודש 4/2015. למרות שבהיתר הבנייה צוין בבירור כי מתיר לחפור את קומת המרתף, לבנות כלונסאות ולהוסיף קורות קשר בלבד – הנתבעת טענה שהיא יצקה מכח אותו ההיתר את הרצפה הראשונה.

לפיכך, הנתבעת טענה כי יציקת הקומה הראשונה התאפשרה מכח אותו היתר בנייה שניתן בחודש 4/2015, ובאמצעות טענה זו הכשירה את הקדמת הכספים לחשבון נאמנות ואת העברת הכספים באותו המועד מחשבון נאמנות לחשבונה.

להשלמת טענותיה, הנתבעת צירפה אישור מהנדס לפיו בתוך כ- 14 מיום הוצאת היתר הבנייה מחודש אפריל, היא השלימה את עבודות החפירה, ואת יתר עבודות הבנייה הדרושות לצורת יציקה של קומה ראשונה.

במקביל, הנתבעת טענה כי אישורי המהנדס (שהוכיחו לכאורה את התקדמות הבנייה "בפועל") עדיין תקפים ושניתן היה להשלים את העבודה של חפירת מרתף, דיפון, ברזול, הוספת קורות, התקנת כלונסאות – כל זאת בפחות משבוע.

מכיוון שהנתבעת לא טענה בדיונים שהיא שלחה לרוכשים עדכון בכתב באשר להתקדמות הבנייה, היא טענה לאחר מכן כי העדכונים נעשו טלפונית. כעת, עם שינוי הגרסאות – היא לא יכלה לאחוז עוד בטענותיה אלו.

לסיכום:

• תביעות לפיצוי בגין איחור במסירת דירה על פי דין תורה מתבררות על פי הוראות חוק המכר דירות, ועל תקנותיו. במהלך הדיון, בתי הדין בוחנים את הוראות החוק, אומדים את דמי השימוש הראויים בעבור הדירה, מכפילים את הפיצוי במקדם העונשי (1.5 ו- 1.25) וכו'.

• בית הדין בחן במהלך הבוררות האם היה ניתן להקדים תשלומים, האם התשלומים נגבו לפי קצב התקדמות בנייה, מהן המגבלות החלות מכח החוק והתקנות, האם האיחורים של התובעים בתשלום אירעו באשמת החברה היזמית ועוד בדיקות.

• משכך, ניתן לומר כי יישום הוראות חוק המכר דירות על תקנותיו בדין תורה אינו מקפח את זכויותיהם של רוכשי הדירות בשום דרך, ושבירור המחלוקת נעשה באופן ברור, נהיר ומקצועי.