שאלון - היבטים פרקטיים בנושא בעיות רטיבות בבית משותף

מבוא:

בסוף המאמר נמצא שאלון אשר נועד לאמוד את מורכבות התביעה, הקשיים הצפויים ופעולות שנותרו לבצע כדי לקבל תמונה מלאה של היקף המחלוקת. עם השלמת המענה על השאלות הטופס יעבור בדיקה פרטנית, שלאחריה תשלכנה התייחסות קונקרטית בדוא"ל.

בטיפול וניהול של סכסוכי שכנים עלינו לזכור שבסוף ההליך הצדדים ימשיכו לגור באותו הבניין, יישארו שכנים ויפגשו לעיתים תכופות. על כן, יש לאמץ התנהלות שמתאימה לצדדים ניצים אשר גרים באותו בניין.

בדרך כלל, הפניה לעורכי דין, מומחים, ערכאות וגורמים נוספים לאחר שהצד אשר נפגע וסובל מבעיות הרטיבות לא הצליח להביא לתיקונן בשכנות טובה. שכן, שוויה הכספי של התביעה מסתכם במרבית המקרים באלפי שקלים, כך שחומרת הליקויים, הסבל והמטרדים הם הגורם שמניע את בעל הדירה להגיש תביעה.

מטבע הדברים, בעלי דירות בבית משותף אינם ממהרים לפנות לערכאות משפטיות או לעורכי דין לפני שהם מנסים לפתור את המחלוקות בעצמם. כמו כן, במרבית המקרים, בעלי דירות בבית משותף ממתינים מספר חודשים ואף שנים לפני שהם נעזרים בעורכי דין, מומחים או פונים לערכאות.

• מאמר: הזכות לקורת גג יבשה – מספר גורמים שמשפיעים על תיקון ליקויים ונזילות

• מאמר: רטיבות, נזילות ושאר ליקויים בבית משותף – בתוך כמה זמן על בעל הדירה לתקנם.

1. מהם הקשיים שעמם מתמודדים בעלי דירות שסובלים מבעיות רטיבות?

ידוע כי בעיות רטיבות נחשבות ונמנות על הליקויים החמורים ביותר. ידיעה זו נסמכת על הלכות ברורות שנקבעו בפסקי דין, חוות דעת מומחים, תלונות של לקוחות ומספר התביעות שמוגשות בעטיין של בעיות אלו לעומת בעיות אחרות.

• מאמר: הפרה וביטול של הסכמי מכר עקב הפרת חובת גילוי ותום הלב.

• מאמר: מביטול הסכם מכר ועד פיצוי כספי – הסתרת בעיות רטיבות.

חומרתן של בעיות הרטיבות נובעת מהקושי באיתור המקור לבעיות או לחדירת המים, מהקושי לתקן את המקור באופן סופי ומוחלט, עלויות התיקון של המקור לליקויים ושל הנזקים שנגרמו בעטיים וחוסר הוודאות לבי הישנותן של בעיות הרטיבות.

• מאמר: התקנת מצלמות בבית משותף.

• הפורם המשפטי לבתים משותפים – מי רשאי לצפות במצלמות הבית המשותף.

כל הקשיים הללו, מקשים על מכירת הדירה, מטילים על המוכר חובת גילוי נרחבת ביחס לבעיות הרטיבות, מחייבים את בעל הדירה לנהל הליכים משפטיים מול בעל הדירה או ועד הבניין, להיעזר במומחים, להתמודד עם פגיעה מההנאה שניתן להפיק מהדירה, סבל, מטרדים, בעיות רפואיות ועוד.

• מאמר: 20 כלים שכל נדלניסט חייב להכיר.

על כן, ברור מדוע נטען בהליכים משפטיים רבים כי בעיות הרטיבות גורמות לירידת ערך ביחס לדירה, לנזקים ארוכי טווח, לקושי במכירת הדירה, לבעיות רפואיות ועוד.

2. כיצד יש לאתר את המקור לבעיות הרטיבות, ומדוע האיתור נחשב לפעולה החשובה ביותר?

כפי שנראה בהמשך, איתור המקור לבעיות הרטיבות מהווה את הפעולה הקריטית והחשובה ביותר שיש לבצע במסגרת מחלוקת, סכסכוך שכנים או דרישה לתיקון המקור לבעיות הרטיבות.

איתור נכון ומקצועי של בעיות הרטיבות מעצב את הליך קבלת ההחלטות, ובכלל זאת את זהות האחראים לתיקון בעיות הרטיבות (בעל דירה, ועד הבית או שניהם), את המקור לבעיות התיקון, היקף העבודות שיש לבצע, עלויות התיקון, שימוש בטכנולוגיות מתקדמות, ביצוע בדיקות מעבדה ועוד.

• מאמר: כך נפעל נכון מול נזילות שגורמות לבעיות רטיבות.

איתור שגוי של המקור לבעיות הרטיבות עלול להוביל לתביעת גורם שאינו רלוונטי לתביעה, דחיית התביעה, חיוב בהוצאות ובזבוז זמן. שכן, בכל אותם חודשים בהם התביעה התבררה התמקדנו בגורם הלא נכון.

כדי לאתר את בעיות הרטיבות יש להיעזר במומחה לאיתור בעיות רטיבות, להיעזר בציוד מקצועי מתאים, לבצע בדיקות בדירת השכן או ברכוש המשותף ועוד.

3. באילו סוגי מומחים יש להיעזר לצורך הוכחת התביעה והערכת גובה הנזק?

ככלל, דרך המלך היא להיעזר בראש ובראשונה במומחה לאיתור נזילות, כך שהוא יבצע את הבדיקות הנדרשות, ישלול חדירת מים מהרכוש המשותף או מדירה מסוימת, ייעזר בציוד טכנולוגי, ימליץ על בדיקות מעבדה רלוונטיות, יצביע על קשיים ויוציא חוות דעת אשר תקבע את המקור לבעיות הרטיבות ודרכי תיקונן.

מומלץ להימנע מעריכה של חוות דעת שלא נערכו על ידי מומחה לאיתור נזילות, ועוד יותר מומלץ להימנע מחוות דעת חלקיות אשר אינן מתייחסות או שוללות את כללי הגורמים שיכולים לגרום לבעיות הרטיבות.

4. מה ניתן לעשות אם השכן מסרב להכניס מומחה לדירתו או להשתתף בהוצאות המומחה?

במקרים רבים, האיתור של המקור לבעיות הרטיבות מחייב לבצע בדיקות בדירה של השכן, ברכוש המשותף (גג בניין, פיר מעלית וכו'). אלא שביצוע הבדיקות מחייב לקבל את הסכמתו של השכן או של ועד הבית.

בהעדר הסכמה, לא ניתן לבצע בדיקות מקיפות, וכפועל יוצא מכך – נוצר קושי לאתר או לשלול את הגורמים לבעיית הרטיבות. העדר יכולת לבצע את כלל הבדיקות הנדרשות עלול לגרום לכך שלא תוגש תביעה נגד בעל הדירה או שהתביעה שתוגש נגדו תהיה מיותרת.

במקרים שכאלו, יש לבחון כל מקרה לגופו, ולהדגיש בפני הגורם שמסרב לביצוע בדיקות מדירתו או מהרכוש המשותף את ההשלכות בדבר סירובו, לרבות: יצירת נזק ראייתי, הגשת תביעה המאופיינת בחוסר ודאות, החמרת הנזקים ועוד.

5. מי אחראי לתיקון הליקויים ובעיות הרטיבות, ומה ניתן לעשות כשהם נובעים מאחת הדירות ומהרכוש המשותף?

סעיף 64 לחוק המקרקעין מחיל את הוראות התקנון המצוי על בתים משותפים שלא נרשם לגביהם תקנון מוסכם ואף מחיל את הוראותיו על בניינים בהם התקנון המוסכם אינו משנה את הוראות התקנון המצוי.

לפי סעיף 3 לתקנון המצוי (התוספת הראשונה לחוק המקרקעין) מאפשר לכל בעל דירה בבניין את הזכות לדרוש מוועד הבית לתקן ליקויים ברכוש המשותף ומכל בעל דירה אחרת ליקויים שגורמים נזק לדירתו.

• מאמר: האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

• מאמר: השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם.

על כן, ולפי הוראות החוק, בעלי הדירות מחויבים להשתתף בעלויות תיקון הליקויים ברכוש המשותף, וכן לתקן על חשבונם ליקויים אשר נובעים מדירתם. בנוסף, סעיף 14 לחוק המקרקעין קובע כי "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר".

• מאמר: ניצול יתר של זכויות בנייה על ידי שכן בבית משותף.

• מאמר: הוספת חדר על הגג - בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים.

מכאן, שהוראות החוק אוסרות על בעל דירה לגרום נזק לאחר (מונח מאוד כללי), ומאפשרות לכל בעל דירה בבניין לדרוש את תיקונם של ליקויים ברכוש המשותף או בדירות אחרות, ובלבד שהם גורמים לנזק לדירתם או לרכוש המשותף.

• מאמר: האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

6. השכן או ועד הבית מעדיפים להמתין שחברת הביטוח תתקן את הליקויים – מה ניתן לעשות?

אם הגישה בפסיקה כי ליקויי הבנייה נמנים עם הליקויים החמורים ביותר, אזי שתיקון הליקויים מורכב לא פחות מהחומרה שמייחסים לליקויים. שכן, לא פעם תיקון המקור לבעיות הרטיבות מחייב להרים את הריצוף בדירת השכן, להחליף את מצע החול, לייבש את שכבת הבטון, להחליף צנרת ועוד פעולות.

• מאמר: קבלת החלטות בבית משותף.

בעלי הדירות נרתעים מביצוע עבודות נרחבות בביתם. לא פעם, העבודות מבוצעות לאחר שבוצע שיפוץ נרחב דירה, בניגוד לרצונו של השוכר שמבקש פיצוי, לאחר שניסיונות תיקון קודמים נכשלו או לאחר שהליקויים חזרו על עצמם.

• מאמר: תיקון ליקויים ונזילות שחוזרים על עצמם בבית המשותף.

• מאמר: האם יש צורך בהסכמת בעלי הדירות לצורך התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי?

מבחינת ועד הבית, הדרישה לתיקון ליקויים ברכוש המשותף מחייבת לאסוף כספים מבעלי הדירות שאינם מעוניינים בכך, מלווה בטרחה רבה, מחייבת להעלות על סדר היום נושאים שנויים במחלוקת, להתמודד עם טענות של רוכשי דירות שבקשותיהם נדחו או הוזנחו בשנים האחרונות ועוד.

על כן, לא פלא שהאפשרות המועדפת על בעלי דירות וועדי בתים הינה תיקון הליקויים באמצעות חברת הביטוח. אלא שחברת הביטוח עובדת לפי כללים ונהלים משלה אשר כוללים בדיקה ראשונית של אינסטלטור או בעל מקצוע אחר, התייעצות עם מומחים, התקשרות עם קבלנים מטעמם, המתנה לביצוע העבודה ולבסוף ביצוע העבודות.

אלא שבין לבין, חברות הביטוח בודקות אם הליקויים הנטענים נכללים במסגרת הפוליסה, מסתייגות בחלק מהמקרים מתיקון הליקויים או חלקם ויוצרות עיכובים לא מבוטלים. במקרה בו נגרמים עיכובים, החמרה בהיקף הנזקים או סחבת – יש לפעול להחשת תיקון הליקויים בהתאם להוראות הדין.

7. מה הדין אם בעל דירה או הוועד מסרבים לתקן את הליקויים או מבצעים תיקון חלקי וחובבני?

חובתם של בעלי הדירות לתקן ליקויים ברכוש המשותף או תיקונים שנובעים מדירתם מעוגנת בחקיקה, במסמכי הבית המשותף (תקנון) ובפסיקה הקיימת. על כן, אי תיקון הליקויים מהווה הפרה של חובותיהם כבעלי דירות אשר נקבעו בחוק ואשר מהווים חלק מהתקנון של בעלי הדירות בבניין.

בראש ובראשונה, יש למצות את כל האפשרויות לתיקון הליקויים במסגרת שכנות טובה, בצורה מכבדת, לוותר איפה שאפשר ולהימנע ככול הניתן מוויכוחים או מחלוקות מיותרים. באם הניסיונות לפתרון המחלוקות במסגרת שכנות טובה – לא צולחים, אפשר להציע לשכן או לוועד לבחור מומחה אובייקטיבי שיכריע בטענות של הצדדים.

בשלב השני, יש לפעול לפי עוצמת ההתנגדות או מידת סירובו של השכן או הוועד לשתף פעולה. כך למשל, אם השכן מוכן שמומחה יבדוק את הליקויים מדירתו, אך מסרב להשתתף בהוצאות – אפשר לדחות את עניין התשלום להמשך. שכן, אם יתברר שהליקויים אינם נובעים מדירתו – ממילא הבדיקה הייתה מיותרת. אם יתברר כי הליקויים כן מגיעים מדירתו, ניתן להגיע להסדר שכולל בתוכו הן את תיקון הליקויים והן את עלויות חוות הדעת.

אם השכן אינו משתף פעולה בקשר לבדיקת הליקויים או תיקונם, מומלץ למצות כל ניסיון לפתור את המחלוקת במסגרת שכנות טובה או גישור בקהילה (משרדנו מספק שירותי גישור מתוך רצון לעזור בלבד). אולם, אם קצו כל הקיצין – יש לשלוח מכתב מעורך דין בעל ידע וניסיון בתחום, למצות את שלב המשא ומתן גם לאחר שנכנס עורך דין לתמונה ובהעדר ברירה – להגיש תביעה לערכאה המתאימה.

בלא מעט מקרים, בעיות הרטיבות ויתר הליקויים חוזרים ונשנים (לעיתים אף ביתר שאת), כך שנראה כי עבודות התיקון נעשו בצורה לא רצינית, חובבנית, באמצעות אנשי מקצוע חסרי ניסיון, בצורה רשלנית ועוד.

במקרים שכאלו, יש לבחון תחילה עם בעיות הרטיבות נובעות ממקור שונה וחדש לעומת המקור שהובחן בהתחלה או שבאמת מדובר בניסיונות כושלים לתיקון הליקויים. כך שבמקרים המתאימים ניתן יהיה לדרוש פיצוי כספי חלף תיקון הליקויים, ובמקום זאת לתקן את הליקויים במקום בעל הדירה.

מכאן, שסדר הפעולות הינו פתרון המחלוקת ותיקון הליקויים בשכנות טובה, ניסיונות להיעזר באנשי מקצוע אובייקטיבים, הסתייעות בעורך דין, גישור וניסיון חוזר להגיע לפשרה

8. לאיזו ערכאה יש לפנות – למפקחת על הבתים המשותפים או לבית משפט השלום?

נכון להיום, מרבית בעלי הדירות נעזרים בעורכי דין ואנשי מקצוע בניהול ופתרון סכסוכי השכנים אשר נוגעים לבעיות הרטיבות. ככלל, דרך המלך היא לפנות למפקח על הבתים השותפים אשר משמש כערכאה ייעודית לפתרון מחלוקות בין בעלי דירות. בתחילה, וככול הנראה, הכוונה הייתה לייעד את הערכאה לבעלי דירות שאינם מיוצגים, אך לא פעם בשל מורכבות המקרים הצדדים העדיפו להיעזר בעורכי דין.

למפקח על הבתים המשותפים סמכות ייחודית לדון במחלקות אשר יועדו לו מכח חוק המקרקעין וחקיקה משלימה נוספת. היות שסמכותו של המפקח זכתה להתייחסות נרחבת במאמר נפרד – נסתפק בהפניה בלבד.

9. מהו הדין אם ישנם שוכרים בדירה?

האפשרות לעלות במדרגות ולשוחח ישירות עם בעל דירה אינה קיימת בכל הבניינים, ולמעשה – בחלק לא מבוטל מהמקרים מרבית הדירות מושכרות, כך שצריך לפנות לבעלים דרך השוכר או לבצע פעולות לצורך איתורו.

לעומת הקשיים אשר רלוונטיים לבעל הדירה שסובל מבעיות הרטיבות, ייתכן קושי לתקן את הליקויים בזמן שהותם של השוכרים. מדובר בנושא מורכב שמחייב לקחת בחשבון גם את הרצונות והמטרדים שייגרמו לשוכרים.

• לפורום המשפטי בנושא שכירות – לחצו כאן.

10. ישנה אחריות של הקבלן לתיקון ליקויים במהלך תקופת הבדק, אך הוא מסרב לתקנם?

במאמר הראשי שעוסק בליקויי בנייה, ציינו כי במחקר שערך הטכניון נמצא כי 100% מהבניינים והדירות נמסרים עם ליקויי בנייה. כמו כן, בשורה של מאמרים סקרנו פסקי דין אשר דנים בתלונות של רוכשי דירות בגין ליקויים שלא תוקנו, מחייבים את היזם לתקן ליקויים ומחייבים בהוצאות יזמים שמתחמקים מכך או שאיבדו את זכאותם לתיקון הליקויים.

• מאמר: התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות.

מבלי לגרוע מחובתו של היזם לתקן ליקויים במהלך תקופת הבדק, במקום היזם אינו מתקן ליקויים או שאין אפשרות ריאלית לתיקונם על ידו (החברה קרסה, פורקה וכו') – ניתן לחייב את בעלי הדירות בבניין בתיקון הליקויים, זאת למרות שתקופת הבדק טרם הסתיימה.

• מאמר: נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם.

• מאמר: אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין.

יחד עם זאת, ראוי לציין כי מדובר בפעולה לא פשוטה שמחייבת בדיקות רבות.