מוכר שלא התאים את החוזה למאפייני העסקה חויב לשלם לרוכש פיצוי מוסכם

מבוא:

עסקה שנחתמה בין רוכש לבין מוכר (שקנה את הדירה מקבלן) ומכרה עוד לפני שבנייתה הושלמה (רוכש משנה) הסתיימה במפח נפש עצום לשני הצדדים ובחיוב המוכר בפיצוי בסך של עשרות אלפי שקלים בשל ניסוח שגוי, בלתי זהיר ובלתי ישים של הסכם המכר

עם החתימה על הסכם המכר ההתחייבויות שהצדדים נטלו על עצמן מקבלות תוקף מחייב, כך שניתן לשנותן לאחר מכן רק בהסכמת הצדדים. אי קיום ההתחייבויות שנקבעו בהסכם עלולה להוות הפרה של הסכם המכר ואף הפרה יסודית אשר תזכה את הצד הנפגע בפיצוי בסך עשרות אלפי ₪.

התחייבויות הצדדים, הצהרותיהם והוראות ההסכם צריכות לשקף באופן מדויק את הבדיקות המקדמיות שנערכו קודם לחתימה על ההסכם, מצבה של הדירה, לוח תשלומים ומועד המסירה, מצב הבניין, מצב קנייני, שינוי של סביבת הפרויקט, עבודות משמעותיות בבניין, מצב משפטי, מיסוי, מחיקת שעבודים, זכויות נוגדות, מימון העסקה באמצעות משכנתא, מאפיינים ייחודיים וכו'.

על מנת למנוע תאונות משפטיות והפרות מיותרות של הסכם המכר, חשוב לוודא לפני מועד החתימה כי בוצעו כלל הבדיקות המקדמיות, שכל הנושאים המסחריים נלקחו בחשבון, שכל אחד מהצדדים יכול לעמוד ולקיים את התחייבויותיו במלואן ובמועדן, שישנו מקדם ביטחון אשר מגדיר הפרה יסודית רק בחלוף מספר ימים מהמועד בו ארעה הפרה ועוד.

כי הנוסח הסופי שמובא לאישור לפני החתימה נותן מענה למאפייני העסקה, לנסיבות ייחודיות של הצדדים, ליכולתם לקיים את התחייבויותיהם במועדים שנקבעו, למגבלות השונות ושהוראותיו מקנות לכל אחד מהצדדים אפשרות לתקן הפרות באופן יעיל והוגן.

מאמר: המדריך לחוק המכר דירות.

הנחת היסוד (השגויה) גורסת כי עיקר האחריות בעסקת המכר חלה על הרוכש, אך לאמתו של דבר התחייבותו העיקרית והמשמעותית ביותר של האחרון היא תשלום התמורה במלואה ובמועדה.

לעומת זאת, במסגרת הסכם המכר המוכר נוטל על עצמו רשימה ארוכה של התחייבויות:

1. לספק מידע מהימן אודות מצבה של הדירה, מערכותיה ומתקניה.

2. לספק מידע מהימן אודות מצבו של הבניין, מתקניו, חלקיו, מערכותיו וכו'.

3. לספק מידע באשר למצב הפיסי, התכנוני, המשפטי, הקנייני, העובדתי והחוזי של הבניין והדירה. בחלק מהמקרים, המוכר מחויב לספק מידע הנוגע לשינויים עתידיים בסביבת הפרויקט.

4. להמציא אישורי מיסים (אישור עירייה ואישור מס שבח).

5. לאפשר למוכר לטול משכנתא, ולחתום על כל מסמך שנהוג ומקובל לחתום לצורך כך.

6. למסור את הדירה כפי מצבה ביום חתימת ההסכם, למעט בלאי סביר.

7. להסיר כל הערה, עיקול, שעבוד או זכות מגבילה שנרשמו על הנכס.

8. למסור את הדירה במועד החוזי.

9. מדובר ברשימה חלקית.

אם כן, מהם אותם "מאפיינים ייחודיים"?

המונח "מאפיינים ייחודיים" טומן בחובו קשת רחבה ומגוונת של נושאים, מאפיינים ותחומים אשר טעונים הסדרה מיוחדת בהסכם המכר. במסכרת זו, תינתן התייחסות נפרדת לעסקת מכר בהליך כינוס נכסים, לדיור ציבורי, לרכישת מחברת גוש חלקה, אגודה שיתופית וכיוצא בזה.

במסגרת מאמר זה, אנו נתמקד ברכישת דירה ממי שרכש דירה מקבלן, וכן נתמקד בהפרתו היסודית של ההסכם עקב מסירת הדירה באיחור משמעותי (המוכר התחייב למסור את הדירה לרוכש המשנה במועד החוזי, אך היזם איחר במסירת הדירה, כך שרוכש המשנה טען להפרה יסודית).

עסקה לרכישת דירה מקבלן, עסקה יד 2 ושילובן של העסקאות:

עסקה לרכישת דירה מקבלן שונה מעסקה יד 2 בהיבטים ובמאפיינים רבים.

ראשית, בעסקה לרכישת דירה מקבלן הסכם המכר נחתם לפני שבניית הדירה הושלמה ולעיתים אף לפני שהחלה, כך שמצבה הפיסי של הדירה אינו ידוע לרוכש. שנית, מועד המסירה החוזי הינו מועד משוער, כך שייתכנו שינויים ואיחורים במסירת הדירה לידיו. שלישית, רישום זכויות הבעלות של הרוכש בלשכת רישום המקרקעין מבוצע מספר שנים לאחר המסירה, כך שהרוכש מחזיק בזכויות חוזיות ותלוי בחברה המשכנת. רביעית, על פי הוראות הסכם המכר הרוכש מחויב לאפשר לקבלן לתקן ליקויי בנייה וכשלים בדירתו.

חמישית, רישום זכויות הבעלות באיחור דוחה את המצאת אישורי המיסים של העסקה למועד מאוחר יותר, ובכך "מאריך" את חייה של העסקה. שכן, העסקה מסתיימת עם רישום הזכויות בטאבו.

כפי שצוין לעיל, בעסקה יד 2, המוכר מחויב לשתף את הרוכש בכל פרט מהותי שעלול להשפיע על התקשרותו בהסכם מכר מחייב וברכישת הדירה, ובכלל זאת ביחס לכל אי התאמה שהוא יודע או שהיה עליו לדעת (מידע נוסף ניתן למצוא בקישור "הפרה וביטול של הסכמי מכר עקב הפרת חובת גילוי").

לעומת זאת, בעת מסירת החזקה בדירה נמסרים לרוכש מסמכי העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. כך שעם תשלום יתרת התמורה הרוכש מקבל את החזקה בדירה, נוהג בה כמנהג בעלים, באפשרותו לגור או להשכיר את הדירה, מתוודה למצבה הפיסי ומסיים את העסקה ברישום הזכויות בטאבו בתוך זמן קצר.

דוגמאות ל- "מאפיינים מיוחדים" וכיצד נשלבם בהסכם?

דוגמאות למאפיינים ברכישת דירה על ידי שוכר משנה כהגדרתו לעיל, נוגעות למועד מסירת הדירה אשר מתרחש במועד בו מתקבל טופס 4 לפרויקט, בכל הקשור למצב הדירה והרכוש המשותף, למועד רישום הזכויות, לרישומה של הערת אזהרה בשלב ראשוני ועוד.

ישנם גם מאפיינים מיוחדים פחות מובהקים כמו המצאת אישור עירייה במועד רישום הזכויות (שהוא כאמור מבוצע מספר שנים לאחר מסירת הדירה), הוצאות בעד רישום הבית המשותף, הזמנת מוני מים וחשמל, חברת ניהול, שינויים אפשריים ברכוש המשותף עד למועד המסירה ועוד.

כמו כן, יש לנסח באופן שונה הסכמי מכר ביחס לעסקאות בהן הזכויות הנמכרות הן חכירה ולא בעלות (לרבות התאמת מסמכי העברת הזכויות וקבלת אישורו של המחכיר), במידה שהמוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח, באם מועד מסירה שמותנה בפעולות של צד ג' (כמו למשל במקרים בהם המוכר קנה בעצמו דירה מקבלן) ועוד דוגמאות רבות.

מהו הדין אם הסכם המכר אינו מתייחס למאפיינים מיוחדים?

ניסוח שגוי ומוטעה של הסכם המכר עלול להטיל על אחד מהצדדים התחייבויות שקיומן מותנה בצדדים שלישיים, כך שלאותו הצד אין יכולת להשפיע עליהן או לפעול במקרה שהן לא יקיימו. אי קיום התחייבויות מהווה, במילים אחרות, הפרה של הסכם המכר אשר מזכה את הצד הנפגע בסעדים בהתאם להוראות ההסכם. בהמשך המאמר נפרט בקצרה על סוגי הפרות וסעדים.

כאמור, יש להתאים את התחייבויותיהם של הצדדים למאפייני העסקה, למצב הדירה והבניין, לציין תנאים חוזיים שקיומם מותנה בצדים שלישיים ולשינויים שעשויים להתרחש לאורך חיי העסקה. כך שכל נושא שחורג מנהוג המקובל בעסקאות מכר יקבל התייחסות פרטנית וברורה – בגוף ההסכם, ולעיתים אף בנספח נפרד.

במאמרים נוספים שהועלו לאתר זה ניתן פירוט נרחב לגבי חובות הזהירות והגילוי החלות המוכר (כנגזרת של עיקרון תום הלב), זאת לאחר שגישת "היזהר הקונה" בוטלה על ידי בית המשפט העליון, כך שעליו לעדכן את הרוכש על כל פגם או אי התאמה שקיימים בדירה.

במאמרים אחרים, התייחסנו למקרים בהם המוכר חויב בתשלום פיצוי שלוש שנים לאחר שהסכם המכר נחתם עקב הסתרת בעיות רטיבות, רוכש שנכנס לדירה ללא טופס 4 קיבל פיצוי מופחת ו- למחלוקת שנוצרה בשל איחור של המוכר בהמצאת אישורי מיסים.

מכאן, שלניסוח ההסכם יש השפעה מכרעת. ישנם מקרים שהצדדים לעסקה מעדכנים אחד את השני על נסיבות ייחודיות שידועות להם, אולם הנושאים הללו אינם מעוגנים כראוי בהסכם, ומשכך הם עלולים להיות מוחרגים ממאפייני העסקה.

באופן דומה, גם בעסקאות לרכישת דירה מקבלן ניתן למצוא הבדלים אם מדובר בפרויקט שטרם התקבל לגביו היתר בנייה או לחלופין אם מדובר ברכישת דירה מקבלן במסגרת פרויקט תמ"א 38.

סוגי הפרות, הפרה יסודית תרופות ופיצויים:

לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") ישנם שני סוגים של הפרות: הפרה רגילה ו- הפרה יסודית. על מנת שהפרה תחשב להפרה יסודית חל הצורך שלפחות אחד מהתנאים הבאים יתקיים:

פיצויים ותרופות:

המסגרת הנורמטיבית - המקור להתחייבויות של הצדדים להסכם מכר:

למאמר העוסק במסגרת הנורמטיבית שחלה על העסקה - לחצו כאן.

כאן המקום לציין כי המסגרת הנורמטיבית שחלה על הסכמי מכר מטילה על הצדדים התחייבויות מעבר לאלו שנקבעו בהסכם, ואף מתערבת בחופש החוזים של הצדדים, כך שלא פעם סעיפים שנקבעו בהסכם המכר מתבטלים באם הם מתנים באופן פסול על חקיקה מחייבת (כמו במקרים של התניה על חובת תום הלב, צמצום חובת הגילוי, הטלת האחריות לבדיקת מצב הדירה על הרוכש וכו').

השפעתה של המסגרת הנורמטיבית החולשת על הסכמי מכר, הצורך לנסח הסכמים בהתאם למאפייני העסקה וההשלכות מרחיקות הלכת של הפרת הסכם – מחייבים לנהוג ביתר שאת במקרה של הפרה. להלן ריכוז של מספר נושאים שיש לתת לצקת לתוכם תוכן בהתאם למאפייני ההסכם:

רשת ביטחון, מנגנון הגנה ובטוחות:

מנגנוני הגנה אפקטיביים והוגנים אמורים לספק לכל אחד מהצדדים רשת ביטחון מפני הפרות של הסכם המכר, לרבות: מעשי מרמה, הטעיה, מצגי שווא ועוד.

בעסקאות יד 2 "רגילות" מקובל לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש על להשלמת רישום הזכויות. אולם, ברכישת דירה מקבלן לעיתים חל הצורך להסב את הערבויות לטובת רוכש המשנה או הבנק המממן מטעמו, כך שרישומה של הערת אזהרה אינו אפשרי.

במקרים אחרים יהיה צורך לבצע את הרישום יבוצע ברשות מקרקעי ישראל או אצל החברה המשכנת מטעם מקבלן. בנוסף, ייתכנו מקרים בהם המוכר בעצמו יהיה מוטב הערת אזהרה ולא הבעלים עקב אי השלמת רישום זכויות הבעלות על שמו בטאבו.

מצבה הפיסי של הדירה:

רוכשים רבים מעדיפים להיקשר בעסקה לרכישת דירה יד 2 רק בגלל העובדה שבנייתה הושלמה, כך שמצבה הפיסי ברור. לעומת זאת, ברכישת דירה מקבלן ישנה סבירות גבוהה (ואף ודאית) לקיומם של ליקויי בנייה בדירה וברכוש המשותף.

משכך, ניסוח נכון של הסכם המכר מחייב התייחסות להופעתם של ליקויים לאחר המסירה, ביצוע עבודות תקופת הבדק, שינויים בשטחה של הדירה לעומת המפרט הטכני ותוכניות המכר, העברת האחריות לנושאים הרלוונטיים על היזם וכו'. בנוסף, יש לבצע את הבדיקות המקדמיות בהתאם למאפייני העסקה.

במאמרים אחרי פרי עטי, סקרנו בהרחבה את ההשלכות והמשמעויות לאי גילוי של חדר שנאים שנמצע בסמוך לדירה, ואת הבדיקות המקיפות שחל הצורך לבצע כדי לאמוד את חומרת ההפרה.

בשורה של מאמרים שהועלו לאתר זה, תוארו מספר מחלוקות שהתגלעו ביחס למצבה של הדירה אשר הביאו את בתי המשפט לקבוע אמות מידה לחובת הגילוי שחלה על מוכרי דירות, וכן להחיל את הזכויות שמעוגנות בחוק המכר דירות על מי שרכש דירה מקבלן באמצעות מוכר משנה. במקרים אחרים, נדונה אחריותו של מוכר בגין ליקויים שהתגלו כעבור 3 שנים (ולא, תניית ה- AS-IS הנפוצה לא סייעה בידיו של המוכר).

מצב משפטי ותכנוני:

בדיקת מצבו המשפטי של הנכס צריכה להיעשות כבר בשלב הטרום חוזי, ביום החתימה על ההסכם וביום מסירת הדירה. מדובר בנושא מהותי בעסקת המכר. במסגרת זו, בודקים את מצב רישום הזכויות, קיומן של זכויות מגבילות כגון עיקולים, צווים, שעבודים וכיו"ב.

עוד נהוג לבדוק שכל מסמכי הבית המשותף קיימים ומאושרים על ידי המפקחת על הבתים המשותפים, ושאין במסמכים אלו סעיפים שגורעים מזכויותיו של המוכר. לחילופין, יש לוודא כי היזם יכול להשלים את רישום הבית המשותף.

חשיבותן של בדיקות אלו מתחדדת ביתר שאת לנוכח ריבוי המחלוקות והשפעתן הלא מבוטלת על הסכמי המכר. על חשיבות מסמכי הבית המשותף אין צורך להכביר במילים. שכן, במאמר הנושא מתקשר למאמרים בהם דנו בהרחבה ברישום מלוא זכויות הבנייה על דירה מסוימת או במקרה אחר שכתוצאה מרישום דומה הוגשה בקשה להוספת קומות על בניין קיים.

אך בכך לא די, במקרים נוספים נדרשו בתי המשפט להכריע האם יזם או מי מטעמו רשאים לשנות את הוראות התקנון לאחר שהליך הרישום הושלם, וכל זאת כדי לאפשר לבעלי מסעדות מהקומה הראשונה בבניין להעביר ארובה בפיר המעלית.

בעניין אחר, שאף הוא קשור לשימוש ברכוש המשותף, נקבע שחברת ניהול שמונתה על ידי בעלי הדירות לניהול הרכוש המשותף אינה יכולה להתיר לאחד מבעלי הנכסים המסחריים להתקין שלט על קיר הבניין, וכן שפעולה זו אינה מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף היות שמדובר בתפיסת חזקה ייחודית.

במאמר אחר, ניתנה התייחסות לסירוב של בנק לאשר משכנתא לרוכש דירה עקב אי התאמות קנייניות שהתגלו בנכס.

כפי שניתן לראות, לבדיקת המצב המשפטי והתכנוני יש חשיבות מכרעת, ואי ביצועה על ידי עוה"ד המייצג עשויה להיחשב לרשלנות מקצועית. בדיקה לא מקצועית ולא מקיפה עשויה לגרום לנזקים כלכליים כבדים בעתיד ולפגיעה בהנאה שניתן להפיק מהנכס. מאחר שניתנה התייחסות רחבה לסוגיית העסקאות הנוגעות במאמר אחר שהועלה לאתר (המדריך המלא והמקיף לרכישת דירה בעסקה יד 2) לא מצאתי מקום להרחיב בנושא פעם נוספת.

מועד רישום הזכויות:

כפי שצוין במאמרים רבים שהועלו לאתר זה, עסקה במקרקעין לא מסתיימת עם החתימה על הסכם המכר, אלא בעת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. מסיבה זו, ישנה חשיבות מכרעת למועד שנקבע בהסכם המכר לרישום הזכויות. שכן, עד שלא שהרישום בטאבו לא יושלם הרוכש מחזיק בזכויות חוזיות ולא קנייניות.

בזמן ניסוח הסכם המכר, ואפילו עוד לפני כן, יש לוודא כי התקיימו כל התנאים לרישום זכויות הרוכש בלשכת רישום המקרקעין עם סיום העסקה, אחרת עשוי להיגרם לרוכש נזק רב. אי רישום הזכויות עשוי לגרום לעסקאות נוגדות, להתכחשות בעתיד של המוכר לכך שהעסקה הושלמה, להעדר יכולת לטול משכנתא עתיד ועוד פעולות נוספות.

בסדרה של מאמרים שעסקו ברכישת דירה מיזם צוין הצורך לבחון כי נמצאים בידיו כל המסמכים הדרושים לתיקון/רישום צו הבית המשותף ולרישום זכויות הבעלות של הקונה. לכן, במקרים בהם מדובר בעסקה יד 2 שרישום הזכויות על שם המוכר טרם הושלם, יש לבדוק את יכולתו של היזם להשלים את הרישום כאילו הרוכש בעסקה השנייה רוכש את הדירה מהיזם.

מסירת החזקה:

כפי שניתן לראות, ישנה רשימה ארוכה של נושאים מהותיים בהסכמי מכר יד 2 שיש להתאימם לפי מאפייני העסקה. אחד מהם הוא מועד מסירת החזקה בדירה, התחייבות שהינה מהותית ויסודית במרבית הסכמי המכר.

בדרך כלל, מועד מסירת החזקה בדירה נקבע יחד עם ביצוע התשלום האחרון בעסקה, אך כאשר מדובר בדירה שנרכשה מקבלן - מועד המסירה יקבע לפי המועד שבו יתקבל טופס 4.

לכן, יש לקבוע מנגנון שונה ומועד מסירה גמיש שיתאים למצב הרווח בו קבלנים מאחרים כעניין שבגרה במסירת הדירות. היות שעל הסכמי מכר יד 2 חוק המכר דירות אינו חל, אלא חוק המכר הרגיל, דיני החוזים והוראותיו המחייבות של הסכם המכר - יש לקבוע מנגנון שיעביר באופן ברור ומפורש את התחייבויותיו של היזם מכח חוק המכר אל הרוכש בעסקה השנייה, כלומר בזו שמיוחסת למי שרכש את הדירה מקבלן.

לפיכך, כשם שיש צורך להתאים את ההסכם בעניין הליקויים ולתיקוני תקופת הבדק, באותה מידה יש לוודא שגם ההתחייבויות בנוגע למועד המסירה, והפיצוי שיש לשלם מכח הוראות חוק המכר דירות במקרה של איחור במסירה - ישולמו במלואם ובמועד על יד היזם.

בתביעה שנדונה בפני בית משפט השלום בתל אביב בהליך ת"א (נת') 10126-12-14 צ'רלס קורשיה נ' לילך נבון, נדרש בית המשפט להכריע האם מוכר דירה, שרכש את דירתו מקבלן, היפר את התחייבויותיו כלפי רוכש המשנה עקב איחור שחל במסירת הדירה. לעניין זה, יובהר כי, האיחור במסירת הדירה נבע מכך שהקבלן לא קיבל טופס 4, גם שנוצרה הפרה מתגלגלת.

מתיאור העובדות עולה כי, הנתבעת חתמה על הסכם מכר למכירת זכויותיה בדירה אשר נרכשה קודם לכן מאת קבלן. במועד מכירת הדירה טרם התקבל טופס 4 לפרויקט, ומשכך לא בוצעה עדיין מסירה. אך למרות זאת, בהסכם המכר שנחתם בין התובע לבין הנתבעת נקבע אותו מועד מסירה שבו היזם התחייב למסור את הדירה.

לפי הוראות הסכם המכר שנחתם, בעבור הימים הראשונים שבהם חל עיכוב במסירת הדירה ישולם פיצוי יומי בסך של כמה מאות שקלים, ובתום תקופת הימים - ייחשב הדבר להפרה יסודית. עוד נקבע בהוראות ההסכם כי הקונים ישלמו עד למועד המסירה החוזי את מלוא התמורה בעבור הדירה למעט תשלום אחרון בשיעור של 10% משווי הדירה אשר ישולם יחד עם מסירת החזקה בדירה.

לפי האמור בפסק הדין, הסתמכותם של הרוכשים על הוראות הסכם המכר הובילו למכירת דירתם הקודמת, כך שהם נותרו הרוכשים (התובעים) ללא קורת גג. הואיל והוראות חוק המכר דירות אשר מטילות על הקבלן חובה לשלם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה מועברת גם כלפי רוכש משנה (מי שרכש דירת קבלן מרוכש אחר), עמדה לתובעים האפשרות לתבוע פיצוי מכח חוק המכר דירות, אך הם בחרו לתבוע במקום או בנוסף גם את מי שמכר להם את הדירה.

בסיכומו של דבר, נקבע כי הנתבעת הפרה את התחייבויותיה הפרה יסודית, וזאת אפילו שלא הייתה לה שליטה או יכולת להשפיע על האיחור במסירת הדירה. לכן, התייחסות מתאימה ושינוי תנאי העסקה הסטנדרטית למאפיינם המיוחדים הייתה עשויה למנוע את התוצאה הקשה (למוכרים). להלן מספר הנחיות חוזיות שיכלו לשנות את התמונה: