איחור במסירת דירה מקבלן

איחור במסירת דירה - האם היזם פטור מתשלום פיצוי בשל משבר הקורונה?

 

האם יזם פטור מתשלום פיצוי בגין איחור במסירה בשל משבר הקורונה?

הקדמה:

עם תחילתו של משבר הקורונה יזמים רבים מיהרו לעדכן את רוכשי הדירות כי מדובר בכח עליון שגורם לעיכובים שאינם תלויים בהם, ומשכך יש לפטור אותם מתשלום פיצוי בעד העיכוב שנגרם בשל משבר הקורונה. על מנת לחזק את טענתם, לא מעט יזמים מציגים את חוות הדעת שנערכה על ידי משרד המשפטים או את מסקנותיו של משרד הבינוי והשיכון.

על פניו, רוכש דירה סביר עלול לטעות ולחשוב כי הדו"ח מטעם משרד המשפטים מקנה ליזם פטור מתשלום פיצוי, אולם מקריאה של הדו"ח עולה בבירור שמדובר בהמלצה לא מחייבת שלצדה לא מעט הסתייגויות שמחייבות את רוכשי הדירות לבדוק היטב שהטענות לפטור לא מהוות התחמקות פסולה מתשלום פיצוי. 

כפי שיפורט בהרחבה בהמשך, יש לבחון בשבע עיניים את טענות היזם לפטור, ובכלל זאת לבדוק אילו פעולות ננקטו לצורך צמצום העיכוב, אם הלא היו גורמים מעכבים נוספים, האם הטענה כי נגרמו עיכובים ביחס להוצאת טופס 4 עולה בקנה אחד עם מצב הפרויקט, האם הגורמים לעיכוב קשורים לקורונה והאם ישנן אסמכתאות לכך. 

 

יש לכם שאלה בקשר לאיחור במסירת דירה – אתם מוזמנים להעלות אותה בפורום המשפטי.

 

קודם לפרסום חוות הדעת מטעם משרד המשפטים, וזמן קצר לאחר הסגר הראשון, משרד הבינוי והשיכון הודיע שלפי בדיקות שנערכו על ידו ועל בסיס המידע שקיים ברשותו – יש לפטור את היזמים והקבלנים מ- 40 ימי איחור. נוסח ההודעה היה לאקוני ביותר, ומשכך רוכשי דירות רבים לא השתכנעו כי מדובר בפטור מוצדק.

 

מספר חודשים לאחר הודעת משרד הבינוי והשיכון, משרד המשפטים  הוציא דו"ח אורך ומפורט בו נקבעו המסקנות והשינויים הבאים ביחס לאיחור במסירת דירה ולפיצוי שישולם על ידי יזמים בהתחשב במשבר הקורונה:

 
 
  • למונח שמוכר כיום כתקופת חסד יתווסף המונח "תקופה מוכרת".

  • התקופה המוכרת תשתרע על פני 120 ימים, שמתוכם ב- 60 הימים הראשונים היזם יהיה פטור מתשלום פיצוי.

  • במהלך 60 הימים הנוספים היזם ישלם מחצית מדמי השכירות שהיו משולמים בעבור הדירה שנמכרה.

  • לחילופין, הרוכש רשאי לתבוע את דמי השכירות בעבור הדירה שנרכשה כפיצוי בעבור חודש האיחור השלישי (ללא הוכחת נזק), ואילו בעד החודש הרביעי באפשרותו להוכיח את הנזק שנגרם לו.

  • אין באמור לעיל כדי למנוע מרוכשי הדירות להגיש תביעה שאינה מבוססת על חוק המכר דירות, אלא על דינים חלופיים שמחייבים את הוכחת הנזק.

במסגרת המאמר תינתן סקירה כללית (אך מקיפה) לאיחור במסירת דירה, לרקע למשבר הקורונה וכיצד יזמים מיהרו לנצל אותו, לדו"ח של משרד המשפטים ולעמדת משרד הבינוי והשיכון. כן תינתן התייחסות (ואף ביקורת במידת הצורך) על העמדות המאפשרות לגרוע מהפיצוי המגיע לרוכשי דירות בגין האיחור במסירה.

הבהרה: מאמר זה אינו מתמקד במנגנון הפיצוי של חוק המכר דירות, באיסור להתנות על הוראותיו באופן פסול, בדגשים לעניין חישוב הפיצוי, במבחנים שנקבעו בפסיקה לבחינת טענות לכח עליון וכו', אלא בטענות לפטור מתשלום פיצוי ובדו"ח של משרד משפטים שמנוצל חדשות לבקרים על ידי יזמים שטוענים לפטור. ביחס ליתר הנושאים שצוינו לעיל, ניתן למצוא מידע פרטני וממוקד באתר זה בשורה של מאמרים שמופיעים במרוכז בסוף המאמר או בקישורים שמפוזרים בין הפסקאות השונות. 

איחור במסירת דירה – רקע:

רשימת הקבלנים והיזמים שטוענים לפטור מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירות בגלל משבר הקורונה – מתארכת מדי יום, כך שישנם מעט פרויקטים (אם בכלל) בהם טענה זו טרם הועלתה.

 

על כן, עוד עלול להיווצר הרושם המטעה כי בעיית האיחור במסירת הדירה הפציעה בחיינו יחד עם משבר הקורונה. אולם, לאמיתו של דבר, מדובר בבעיה שמוגדרת "כמכת מדינה" כבר מספר עשורים. כך שלא מן הנמנע שמשבר הקורונה הוא בסך הכל תירוץ חדש לבעיה ותיקה.

מכיוון שמדובר בבעיה שמלווה את שוק הנדל"ן כבר מספר עשורים, ישנה פסיקה ענפה ושורה של מבחנים משפטיים אשר מאפשרים להכריע האם מדובר באיחור מוצדק או לאו, האם הנסיבה המעכבת פוטרת את היזם מתשלום פיצוי או מהווה כח עליון וכיוצא בזה שיקולים וטענות שבתי המשפט דנים בהם כמעט בכל תביעה.

 

וכך, במרוצת השנים בתי המשפט נדרשו להכריע באלפי תביעות בהן נטען כי אירועים ביטחוניים נכנסים בגדרו של המונח כח עליון. שכן, רק לאחרונה יזמים רבים טענו לפטור בשל מבצע חומת מגן, עופרת יצוקה, צוק איתן, שובו אחים וכיו"ב. נקצר במקום בו נוכל להרחיב ונציין שניתן לספור על יד אחת תביעות בהן הוכח שרק אירוע בטחוני גרם לעיכוב במסירה.

 

עוד הועלו טענות מצד יזמים וקבלנים כי שביתות, עיצומים, והתנהלות של רשויות שונות כמו משרד הבינוי והשיכון, חברת החשמל, תגידי מים, רשויות מקומיות וכו'גרמו לעיכובים מצטברים של עשרות ימים (שיש להוסיף עליהם ימי התארגנות וכיו"ב). גם ביחס לטענות אלו נקבעו מבחנים שאפשרו לבחון את מידת ההשפעה, וגם הפעם אין כמעט מקרים בהם נמצא שרק הרשויות גרמו לעיכוב.

 

על כך יש להוסיף טענות שכיחות נוספות אשר מטילות האשם בעיכוב בשל קריסה של הקבלן, מחסור באבזרים וכוח אדם, ימי גשם וכיו"ב. עם מיצוי הטענות הכלליות שמטילות את האחריות על גורמים חיצוניים הועלו טענות כנגד הרוכשים בעקבות הזמנת שינויים, איחור בתשלום, וכיו"ב. אולם, גם ביחס לטענות אלו נמצא במרבית המקרים  שאין ממש .

 

לפיכך, וכפי שניתן לראות, הנטייה למסור דירות באיחור החלה לפני משבר הקורונה. בעשורים האחרונים היזמים ניצלו כמעט כל אירוע כדי להצדיק את הפרותיהם, האריכו את רשימת הגורמים שמהווים כח עליון בהסכמי המכר ועוד טענו שכל רשלנות או מחדל שלהם מהווה כח עליון. אולם, מסקירה של פסקי הדין עולה כי בתי המשפט דחו את מרבית הניסיונות הללו.

 

אם כך, עולה השאלה, האם משבר הקורונה מנוצל על ידי יזמים בדיוק כמו אירועים אחרים שנועדו להסתיר ולכסות את מחדליהם?

 

יחד עם זאת, ובטרם נתייחס למשבר הקורונה, להלן סיכום ביניים:

  • איחור במסירת דירות אינו נגזרת או פועל יוצא של משבר הקורונה, אלא שמדובר בבעיה שהחלה עשרות שנים לפני.

  • במהלך השנים האחרונות יזמים וקבלנים לא פסחו על אף טענה שמאפשרת להם להתחמק מתשלום פיצוי, והחשיבו כל גורם מעכב לכח עליון.

  • השימוש הנרחב בטענות מסוג כח עליון הובילו למספר לא מבוטל של התדיינויות משפטיות, פסקי דין מנחים והלכות מחייבות.

  • איחוד כל הטענות והכוחות העליון הוביל לא פעם את היזמים לטעון שלמרות שחלפו שנתיים מאז מועד המסירה החוזי – הם למעשה מסרו את הדירות לפני הזמן אם מתחשבים "כראוי בטענותיהם.

  • במרבית המקרים, בתי המשפט דחו את ניסיונותיהם של יזמים להתחמק מתשלום פיצוי. נתון זה, המשקף את המגמה הרווחת בפסיקה צוין לא אחת בחוות הדעת של משרד המשפטים.

 

הרקע למשבר הקורונה:

בסוף שנת 2019 הופיעו בתקשורת דיווחים שהתגלה בסין וירוס בשם קורונה. זמן קצר לאחר מכן פורסמו ידיעות על מספר נדבקים וחולים שגדל מדי יום, ותוך מספר חודשים לא נותרה כמעט מדינה בעולם שהקורונה לא הגיעה אליה.

 

חודשים לפני שהתגלה המקרה הראשון בארץ או לפני שהוטלו הסגרים – רוכשי דירות קיבלו מכתבים בדבר עיכובים שנגרמים בשל משבר הקורונה ואשר יגרמו לדחייה של מועד המסירה מבלי שישולם פיצוי. על מנת להצדיק את ההודעה נטען שהווירוס גרם לעיכוב של אביזרים ופריטים אצל הספקים, למחסור בחומרי בנייה ואף בכח אדם.

 

נכון להיום, ברור לכל שאותן הודעות ראשוניות היו מוקדמות וחסרות בסיס, ושחלק ניכר מהחששות לגבי קריסת ענף הנדל"ן נעלמו כלא היו.

 

ביום 21/02/2020, אובחן בישראל החולה המאומת הראשון, וביום 14/03/2020 הוכרז במדינת ישראל סגר בעקבות התפשטות משבר הקורונה. כחודש לאחר מכן, ארגון הבריאות העולמי הכריז על מגפת הקורונה כמגפה עולמית. על כן, לכאורה, משבר הקורונה לא היה אמור להשפיע על ענף הנדל"ן היות שהוא שהוחרג מתקנות החירום שהוחלו.

 

זמן קצר לאחר שהסגר הראשון הסתיים, משרד הבינוי והשיכון פרסם הודעה לאקונית וקצרה לפיה נגרם עיכוב של 40 יום במסירת הדירות בשל משבר הקורונה. הודעה של משרד הבינוי והשיכון גרמה להרמת גבה בקרב רוכשי דירות רבים שלא הבינו כיצד החלטה משמעותית התקבלה בתוך זמן קצר ובצורה כל כך לאקונית.

 

לאחר הסגר הראשון אירעו סגרים נוספים ונוספו עוד מגבלות – אך גם בתקופות אלו ענף הנדל"ן הוחרג, כך שהעבודה בו לכאורה לא הופסקה.

 

חוות דעת מטעם משרד המשפטים:

ביום 07/07/2020, משרד המשפטים פרסם דו"ח נוסף בעניין השפעת הקורונה על המשק ועל ענף הנדל"ן.

 

למרות שהדו"ח פורסם מספר חודשים לאחר הודעת משרד הבינוי והשיכון – הוא אימץ את המסקנה לפיה משבר הקורונה גרם לעיכוב במסירה, ובד בבד הסתייג מקביעה זו וציין שיש לבחון כל מקרה לגופו.

 

לפני שנדון במסקנות הדו"ח שערך משרד המשפטים, מן הראוי לציין שעל הסכמי המכר לרכישת דירה מקבלן חלה מסגרת נורמטיבית שכוללת מגוון רחב של חוקים ותקנות, שכוללים (בין היתר):

 

החלת עקרונות תום הלב ועיקרון המונע הזול על הצדדים להסכם:

הדו"ח ממליץ לצדדים לנהוג בתום לב ולמצוא פתרונות להפרות שנגרמו באמצעות משא ומתן. כן מצוין בדו"ח שחרף הקשיים בקיום החוזה – אין הצדדים רשאים להתנער מחיוביהם החוזיים ושעליהם לעשות כל מאמץ כדי לעמוד בהתחייבויותיהם (עמ' 4 סעיף 7 לחוות הדעת).

 

מסקנה זו עולה בקנה אחד עם עיקרון הקטנת הנזק שמעוגן בסעיף 18 לחוק החוזים תרופות; עקרון שמחייב את הצד שנפגע לנקוט בפעולות להקטנת הנזק שנגרם לו.

 

לפי חוק החוזים תרופות, על מנת שדיני הסיכול יחולו במקרה בו קיום החוזה בלתי אפשרי – צריכים להתקיים מספר תנאים מצטברים (מידע נוסף על דיני הסיכול ניתן למצוא במאמר שנכתב בנושא שכירות), ובכלל זאת אי ציפייה של האירוע שעומד להתרחש.

 

לפי דו"ח משרד המשפטים, המסקנות לגבי מבחן הציפיות נאמרים בצורה מסויגת, בעוד שהחובה לפעול להקטנת הנזק ולנהוג בתום לב נאמרת בצורה חד משמעית וגורפת. לכן, מן הראוי היה לציין במסגרת הדו"ח כי החובה לנהוג בתום לב (שממילא מועגנת בחוק החוזים כללי) מטילה על היזם חובה לגלות מידע בדבר נסיבות האיחור, אופן ניהול הפרויקט וגילוי מסמכים.

לכן, ועל מנת למנוע הסתמכות גורמת ושרירותית על הדוח של משרד המשפטים וחוות הדעת המקיפה שנכללה במסגרתו, היה מקום לכלול במסגרת הדו"ח רשימה של מסמכים, נתונים ופרטים שהיזם נדרש לספק כתנאי ראשוני להעלאת טענה לפטור.

 

כפי שיוכח בהמשך, לו היזם היה מחויב לתמוך את טענותיו בעובדות ואסמכתאות על בסיס אמות מידה אפריוריות - סביר להניח שפחות רוכשי דירות היו נאלצים להתמודד עם ניסיונות פסולים ומוגזמים לקבלת פטור שיכסה מחדלים רבים ומגוונים שאינם קשורים לקורונה. עוד ניתן להניח כי בהינתן חובה שכזו - יותר קבלנים ינקטו בפעולות להקטנת תקופת האיחור.

 

החלת דיני הסיכול:

לפי חוות דעת מטעם משרד המשפטים אין פסיקה אחידה ועקבית ביחס למבחן הציפיות (עמ' 4 סעיף 11), אך הם סבורים שמשבר הקורונה והשלכותיו נחשבים ל- "נסיבות חריגות ונדירות למדי" (עמ' 5 סעיף 13), זאת למרות הגישה המחמירה הקיימת בפסיקה ביחס לטענות מסוג זה.

 

עוד מצוין בחוות הדעת כי מבחן הציפיות אינו חל על עצם התממשותו של האירוע החריג, אלא על השלכותיו המעשיות של האירוע (כלומר, מדובר במבחן נורמטיבי). כדי להחיל את דיני הסיכול צריך שיתקיימו שלושה תנאים מצטברים:

  1. העדר ידיעה או העדר ציפייה של המפר את הנסיבות המסכלות.

  2. אי יכולתו של המפר למנוע את הנסיבות הללו.

  3. העדר יכולת לקיים את החוזה בשל הנסיבות המעכלות.

 

על מנת שצד להסכם יוכל לטעון לסיכול של החוזה עליו לעמוד בתנאים הבאים:

  1. שהגורם המסכל או הנזק שבמחלוקת לא נגרמו באשמתו.

  2. שהוא עשה כל שיש בידיו על למנוע את השפעתן של אותן נסיבות על התקיימות החוזה.

  3. על הטוען לסיכול להוכיח כי עשה כל שיש בידו על מת למנוע את אי העמידה בהתחייבויותיו ושטענת הסיכום נטענת בחוסר ברירה (עמ' 6 סעיף 15).

 

לפיכך, נטל ההוכחה הרובץ על הטוען לסיכול החוזה מחייב על הצד שטוען לדחיית מועד המסירה או פטור מתשלום פיצוי בגין האיחור – הוא גבוה ביותר.

 

עיקרון תום הלב ודיני הפרשנות ככלים לעיצוב מחדש את חלוקת הסיכונים:

עיקרון תום הלב נחשב לעיקרון על בשיטת המשפט הישראלי ובדיני החוזים בפרט. עיקרון זה מעוגן במגוון רחב של חוקים שמסדירים יחסים והתנהגויות בין פרטים, שכנים, רשויות, מוסדות שלטון וכיו"ב.

 

כך למשל סעיף 14 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מונע מבעלי זכויות במקרקעין לעשות בהם שימוש שגורם לנזק או אי נוחות לאחר, סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 קובע שימוש בזכות השכירות או הנובעת תקוים בתום לב, סעיף 6 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 קובע כי שימוש בזכות הנובע מהסכם מכר יבוצע בתום לב וכו'.

 

לפי חוק החוזים  (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים כללי"), תום הלב מובחן ומובדל בין השלב הטרום חוזי שמעוגן בסעיף 12, לבין קיום חוזה שמעוגן בסעיף 39. כמו כן, סעיף 61 לחוק החוזים כללי מחיל את הוראות החוק על דינים נוספים כשאין הסרה ייחודית במסגרת אותו חוק.

 

לפי דו"ח משרד המשפטים, צד לחוזה יכול לדרוש מבית המשפט לשנות למפרע את התחייבויותיו עקב שינוי נסיבות. כמו במקרים הקודמים, צוין כי ההחלטה בדבר שערוך הסכמים כפופה לשיקול הדעת של בית המשפט ושיש לבחון כל מקרה לגופו. כן נוספה הערת הסתייגות לפיה אין מגמה אחידה בפסיקה.

 

דרך נוספת לפי חוות הדעת להתאים את החוזה ל- "נסיבות משתנות" מתאפשרת מכח דיני הפרשנות והלכת אפרופים, כך שהצד המפר יכול באמצעות כלים אלו לדרוש כי כוונת הצדדים ממועד החתימה תעבור התאמה מחדש לנסיבות הקיימות כיום.

התייחסות להתאמת חוזים מכח עיקרון תום הלב, פרשנות ודיני סיכול:

שינוי הוראות ההסכם באמצעות דיני הפרשנות אינו מתאים לחוזי מכר:

למרות שלא קל לצאת כנגד עמדת משרד המשפטים, בכל הקשור לאיחור במסירת דירה נראה שלא היה מקום לראות בשינוי רטרואקטיבי של ההסכמי המכר ככלי שניתן מכוחו להתמודד עם השלכות משבר הקורונה. שכן, בעת קביעת מועד המסירה החוזי עמדת הצדדים הייתה ברורה והדרישה של רוכשי כי הדירה תימסר בזמן או שישולם פיצוי כדין במקרה של איחור אינה יכולה להיות נגועה בחוסר תום לב.

אין ולא יהיה חולק כי רוכש דירה שעומד על זכויותיו ודורש פיצוי עושה זאת בתום לב. שכן, במהלך חודשי האיחור הוא נדרש לשלם שכר דירה מלא, החזרי משכנתא משולמים על ידו, באם מדובר במשפרי דיור - הם יאלצו לפנות את דירתם במועד שהתחייבו, הפרשי ההצמדה לא יופחת וכו'. יתרה מכך, בהודעות הראשוניות (כהגדרתן לעיל) ששלחו היזמים לא ננקטה גישה מקבילה אשר "מכילה" הפרות מצד רוכשי דירות שנפגעו ממשבר קורונה.

 

הציפייה שמי שרכש דירה במיליוני שקלים יספוג את עלויות האיחור בשם עיקרון תום הלב תמוהה כאשר מנגד עומד יזם שמכר דירה בסכום עתק, ומבלי שהוכח כי האיחור שנגרם בשל משבר הקורונה, ככול שנגרם, פגע ברווחיות של הפרויקט.

 

יתרה מכך, אחד מהעקרונות שנגזרים מחובת תום הלב היא חובת הגילוי. בשלב הטרום חוזי עיקרון תום הלב מטיל על הצדדים חובת גילוי מוגברת. לפיכך, מצופה כי היזם ישתף את הרוכש מכח חובה זו בפרטיו של הקבלן המבצע, ניסיונו, הסכם הביצוע, לוח הזמנים לביצוע הפרויקט וכיוצא בזה פרטיים משמעותיים בעניין מועד המסירה.

 

החלה סלקטיבית של עיקרון תום הלב:

למרות האמור לעיל, דו"ח משרד המשפטים אינו מטיל עם היזם חובה למסור פרטים, ואם לא די בכך עוד לפני משבר הקורונה היזמים לא ששו לשתף רוכשי דירות במידע שישפוך אור על נסיבות האיחור. על כן, כיצד ייתכן כי בשלב מתקדם של ההתקשרות ולאחר שהיזם מאחר במסירת הדירה - עיקרון תום הלב יעמוד לימינו במקרה של הפרת התחייבויותיו.

 

לא ייתכן, שצד לחוזה יחיל את עיקרון תום הלב באופן סלקטיבי במועד ובנסיבות שמתאימים לו, כך שלאורך כל הדרך, לרבות לאחר משבר הקורונה, הוא לא ישתף במידע או במסמכים רלוונטיים למעט הודעתו כי מועד המסירה נדחה ושלא ישולם פיצוי בגין האיחור במסירה.

 

לא ברור כיצד עיקרון תום הלב מאפשר לשערך חיובים, לשנות התחייבויות, לעדכן מועדים ולשכתב את ניהול סיכונים באופן רטרואקטיבי ומבלי שהצורך בכך נבחן לעומק. במרבית הסכמי המכר היזם מתחייב כי הפרויקט יבוצע על ידו או על ידי קבלן מבצע מטעמו. משכך, ההתחייבות להשלים את הפרויקט במועד שנקבע, שכירת אנשי מקצוע, פועלים וקבלני משנה חלים על היזם.

חיוב הרוכש בעלויות האיחור במסירה – שגויה:

חוות הדעת מטעם משרד המשפטים מתמקדת בעיקר "במצוקה" של היזמים, ואף ממליצה לפטור אותם מתשלום פיצוי בגין חודשים של איחור במסירת הדירה.

 

אך כאמור, חוות הדעת הנ"ל אינה מתווה אמות מידה לבחינת הפטור, אינה דנה מספיק בנטל ההוכחה שרובץ על יזמים שמבקשים פטור מתשלום פיצוי, אינה קובעת מהו הרף התחתון של המידע שעל היזמים לחשוף כתנאי לבקשת הפטור, חובת הגילוי החלה עליהם וכו'.

 
 

ליזם יש יתרון בולט וכח עודף בעיצוב החוזה, ניהול הסיכונים וקביעת תנאי ההתקשרות:

שינוי רטרואקטיבי של חוזה ללא הסכמת הצדדים והתאמתו לנסיבות משתנות שלא הוכחו כנדרש – פוגע באופן קשה באינטרס ההסתמכות של רוכשי הדירות כי הדירה תימסר לידיהם במועד שנקבע בהסכם המכר. עיצוב מחדש של התחייבות זו תותיר את הרוכשים בפני שוקת שבורה.

 

פערי הכוחות בין יזמים לרוכשי הדירות, יתרון המידע, ניסיונם הרב של יזמים, היכולת להיוועץ באנשי מקצוע, היתרון בניסוח תנאי ההתקשרות וכשלי שוק שהשתרשו במהלך השנים – כל אלו משיאים את כוחם של היזמים שמנצלים את יתרונם הברור על רוכשי הדירות.

 

במהלך תקופת האיחור, מספר לא מבוטל של רוכשי דירות כורע תחת הנטל הכפוף והמכופל של החזרי משכנתא, שכר דירה, הובלה, אחסון והוצאות משפטיות במקרה של סירוב לשלם פיצוי. החשיבות של מועד המסירה בעיני הרוכש וההשפעה שיש לאיחור במסירה, זאת כפי שצוין בהליך רע"א 6605/15‏ אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (פורסם בנבו, 21/02/2016), כך:

"מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה. על כן, במקרה הטיפוסי, כוללים חוזי המכר תניות מפורטות שעניינן מועד המסירה. קושי שחזר והתעורר במהלך השנים נסב על קיומה של הסדרה חוזית שאינה נותנת הגנה מספקת לרוכש הדירה, בין השאר בשל העדפתם של קבלנים לכלול בחוזי המכר הוראות שהקנו להם "גמישות" באשר למועד המסירה."

 

המלצות הצוות לבחינת השפעות משבר הקורונה על קיום חוזים – חוזי מכר דירות:

בנספח א' לדו"ח משרד המשפטים ישנן המלצות של הצוות הבין-משרדי שהוקם על ידי מספר משרדי ממשלה (להלן: "פרק ההמלצות"), גופים ועמותות שונים. בפסקה הראשונה להמלצות מצוין שהוטלו על המשק והציבור הישראלי מגבלות שונות, אולם ענף הבנייה הוחרג (עמ' 18 סעיף 1 לפרק ההמלצות).

 

בנוסף, נרשם כי בידי משרד הבינוי והשיכון נתונים הממחישים כי קצב הבנייה הואט, אלא שנתונים אלו לא צורפו לדו"ח. טענה זו, שנטענת כבדרך אגב, מתעלמת מכך שלא מעט ספקים העסיקו את עובדיהם במספר משמורות (בקפסולות), שזמן השירות והעבודה המצרפי גדל ושענף הבנייה כמעט ולא ניזוק (תמיכה לכך תתקבל בכתבה שפורסמה בעיתונות).

 

עמדת התאחדות הקבלנים והביקורת לגביה:

לאחר הצגת הגופים שלקחו חלק בעריכת הדו"ח, העמדה הפותחת ניתנת התאחדות בוני הארץ (התאחדות הקבלנים), ארגון שמגן ללא פשרות על האינטרסים של העוסקים בענף הבנייה. לטענת התאחדות הקבלנים אנו נמצאים במצב חירום החל מחודש פברואר 2020, ועל כן יש לדחות את מועד המסירה במשך כל תקופת החירום ובתוספת חודשיים נוספים (עמ' 19 סעיף 5 לפרק ההמלצות).

 

הדרישה לפטור של עשרות חודשים מתשלום פיצוי התעלמה מכך שענף הנדל"ן הוחרג ממצב החירום, לא נתמכה בעובדות, לא הציגה פעולות שננקטו לצורך הקטנת הנזק – כך שמבחינת הקורא (שלא לקח חלק בדיונים) מדובר בטענות בעלמא.

 

את העיכוב במסירת הדירות ההתאחדות מסבירה בשל מיעוט בעובדים פלסטיניים, עיכוב מצד השלטון המקומי בקבלת אישורים וכו' (עמ' 18 סעיף 4 לפרק ההמלצות). מנגד, וחרף הסברים אלו, באתר של התאחדות הקבלנים פורסמו תנאים להלנת עובדים מהשטחים באתרי בנייה שמאפשרים זאת בתנאים הולמים, בבתי מלונות שיועדו לכך ועוד פתרונות.

 

כפי שידוע במהלך תקופת הקורונה לא מעט פרויקטים קיבלו היתרי בנייה, אישורים מגופים ורשויות שונים ואף טפסי 4 (אישורי אכלוס). זאת בכל רשות מקומית, מועצה מקומית ומוסד תכנון.

 

למרות שנטען שישנם נתונים אמפיריים שמוכיחים כי העיכובים שנגרמו "באשמת" השלטון המקומי – אין כלל התייחסות לכמות האישורים שנדרשו לצורך הוצאת אישורי אכלוס (טופס 4 או 5), לעומת בקשות שהתעכבו ביחס לאישור תכניות שינויים שבאשמת היזם, מהו שיעור היזמים שנכנסו למשבר הקורונה כשהם מאחרים במסירה (אפילו לפי מדגם סטטיסטי) ומהו משך העיכוב שנגרם בשל נסיבות לפני משבר הקורונה ולאחר מכן (על כך יש להוסיף ולציין כי לפי כתבה שפורסמה נציגי הממשלה טענו שאין עיכוב).

 

הביקורת:

מן הראוי היה לציין כי בראש התאחדות הקבלנים עומדים בכירי חברות הבנייה המובילות, הגדולות והמצליחות ביותר בארץ; חברות שבונות מדי שנה כמות גדולה של יחידות דיור, כך שהצגת העמדה מבלי שצוין שישנו ניגוד אינטרסים יוצרת טעם לפגם ולוקה בחסר.

 

כמו כן, היה מקום לציין שהתאחדות הקבלנים דרשה במהלך משבר הקורונה פיצוי של מיליארדי שקלים אפילו "שענף הנדל"ן נפגע הכי פחות" (לכאורה); ושהניסיון לחלץ  הטבות, תמריצים ופיצוי מהמדינה להצלת ענף הנדל"ן נדחה על הסף. לפיכך, נראה כי המדינה דחתה את מרבית הטענות והדרישות הללו כאשר הטעם לכך ברור.

 

לא אוזכר במסגרת ההמלצות כי אושרה (לפחות) העסקתם של 42,000 פועלים מהשטחים בקפסולות במהלך תקפת הסגר, זאת  מתוך 60,000 פועלים מהשטחים. לא ניתנו (כאמור לעיל) דוגמאות לעיכובים ביחס לאותן חברות נדל"ן שבונות מדי שנה, ככול הנראה, במצטבר את מרבית יחידות הדיור בארץ.

 

יתרה מכך, מן הראוי היה לערב את נציגי מרכז השלטון המקומי בעריכת הדו"ח, ובתוך שכך להוסיף את תגובתם לטענות כי התנהלותם גרמה לעיכובים במסירת הדירות. אך זאת כאמור לא נעשה.

 

עמדות נוספות שהוצגו בפני הוועדה:

בנוסף לעמדת התאחדות הקבלנים הוצגו עמדו, של גופים שנועדו לייצג את האינטרס של רוכשי הדירות. אולם, עמדותיהם של הגורמים הללו התייחסה לזכויות הרוכשים באופן כללי ביותר, למניעת הצפה של בתי המשפט בתביעות, ביצירת שיח הוגן וכו'.

 

העמדות של המועצה לצרכנות והקליניקה המשפטית נמצא טעם לפגם על כך שלא ניתנה התייחסות  לאינטרס ההסתמכות של רוכשי הדירות כי הדירה תימסר להם במועד שנקבע, לכך שהנטל בגין העיכוב במסירה מוטל עליהם, על כך שלא לוקחים בחשבון את הנזקים שנגרמו לרוכשים בעקבות משבר הקורונה ולנכונות טענות היזם על בסיס נתונים בסיסיים כמו מצב הפרויקט וקצב התקדמות הבנייה לעומת מספר החודשים שנותרו או חלפו ממועד המסירה חוזי, וביתר פירוט כך:

 

ביקורת ודוגמאות:

ניקח לדוגמה פרויקט שבמהלך חודש 4/2020 (כחודש לאחר שהסגר הראשון החל), היזם כבר היה באיחור של כשנה מבלי שהתקבל לגביו טופס 4.

 

אם היזם שילם עד לאותו המועד פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה זה יראה לא הגיוני שהוא יעצור לפתע את התשלום בגלל משבר הקורונה, שהרי – אם הוא היה מוסר את הדירות בזמן רוכשי הדירות לא היו נקלעים למחלוקת הנוכחית. מנגד, אם הוא לא משלם פיצוי אז ממילא הוא מפר את התחייבויותיו כלפי הרוכשים ללא קשר למשבר הקורונה.

 

בנסיבות אלו, ברור שאין לפתור יזם מתשלום פיצוי.

 

מנגד, נניח שבאותו המועד ישנו יזם שצריך למסור את הדירות עד לחודש 05/2020, אולם עבודות בנייה רחוקות מלהסתיים, טרם התקבל אישור אחד מבין האישורים הנחוצים להוצאת טופס 4 ומה גם שנראה כי מסירת הדירה עוד רחוקה.

 

גם בנסיבות אלו ההיגיון אומר שאין לפתור את היזם מתשלום פיצוי.

 

בנוסף, נניח כי היזם החל בעבודות הפרויקט חודשיים לאחר שמדבר הקורונה החל ונותרו לו עוד 34 חודשים לפחות למסירת הדירות, האם במקרה שכזה לא מצופה מהיזם שינצל את יתרת חודשי העבודות לביטול השפעות הקורונה במקום לבקש פטור מתשלום פיצוי – ודאי שמצופה ממנו.

 

ניקח לצורך העניין פרויקט אחר בו העבודות החלו באיחור מספר חודשים לאחר שהתקבל היתר בנייה לפרויקט, שהקבלן המבצע קרס במהלכו, שההזמנות מהספקים בוצעו חודשים לאחר התכנון הראשוני, שניתנו לגביו צווי הפסקת עבודות והריסה, שלא עבר ביקורות רבות לנוכח תכנון וביצוע כושלים של הפרויקט וכיו"ב – האם במקרה כזה חרף כל הנסיבות המעכבות שאירעו באשמת יהיה מקום להקנות לו פטור חלקי – ודאי שלא.

 

כל התרחישים שאוזכרו לעיל, כל אותן נסיבות שדוחקות הצידה את משבר הקורונה, ההתעלמות מחלוקת וניהול הסיכונים שהצדדים לוקחים על עצמם וכו' – לא אוזכרו בכלל על ידי הגורמים שייצגו את האינטרסים של בעלי הדירות.

 

על כן, צוין לעיל שישנו טעם לפגם בכך שלא נקבעו אמות מידה להחלת הפטור מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת דירה בשל משבר הקורונה, שלא ניתנו לרוכשי הדירות כלים להתמודדות עם טענות מעושות של יזמים בקשר לכך וכיו"ב.

 

עמדות משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר:

עמדת משרד הבינוי והשיכון נותרה ללא שינוי. לטענת משרד הבינוי והשיכון פרויקטים של מחיר למשתכן מספקים לו נתונים בדבר העיכוב שנגרם, ושעל בסיסם נקבעה תקופת דחייה של 40 ימים.

 

יחד עם זאת, הנתונים והמידע לא הוצגו לציבור הרחב, הסיבות שגרמו לעיכוב לא צוינו, לא צוין שחל עיכוב דיפרנציאלי בפרויקטים שנמצאים אצל רשויות שונות, ולא צוין מהי כמות הפועלים החוקיים שהיזמים העסיקו בכל פרויקט  (שהרי יזם שהעסיק שוהים בלתי חוקיים לא יכול להתלונן על עיכוב שנגרם לו בשל העדר יכולת להלין אותם) וכו'.

 

משרד האוצר דחה את הניסיון להחיל התערבות בהסכמות החוזיות שנקבעו בהסכמי המכר, ובכלל זאת ביחס למועד המסירה וציין שכל התערבות ושינוי צריכים להיעשות במסגרת חקיקה ולא באופן רטרואקטיבי.

 
 
 
 
 
 
 
 
 

© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.

אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה

 
שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com