ליצירת קשר:

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

שתפו את המאמר:

iconfinder_mail_287692_edited.png
iconfinder_65-fb_messenger_1181202_edited.png
iconfinder_whatsapp-logo_1269930_edited.png
iconfinder_facebook_2400861_edited.png

ת"א 30446-03-22: מלחי נ' ק.ש. כנפי נשרים בע"מ

משרדנו הגיש תביעה בגין איחור במסירת דירה מקבלן בשם רוכשת דירה בפרויקט תמ"א 38 שבוצע ברחוב כנפי נשרים ברמת גן על ידי חברת ק.ש כנפי נשרים בע"מ (חברה בת של חברת שכטר נדל"ן) תביעה בגין איחור של 22 חודשים במסירת הדירה ו 4.5 חודשים נוספים במסירת החניה, כך שגובה התביעה הועמד על סך של 212,138 ₪.


בכתב התביעה שהוגש בהליך ת"א 30446-03-22: מלחי נ' ק.ש. כנפי נשרים בע"מ, צוין כי החברה התחייבה במסגרת הסכם המכר למסור את הדירה עד לא יאוחר מיום 19.03.2019, אלא שבפועל הדירה נמסרה רק ביום 22.01.2021 כלומר באיחור משמעותי.


קודם להגשת התביעה נשלח לחברה מכתב התראה בטרם נקיטה בהליכים משפטיים אשר כלל דרישה לתשלום פיצוי, פירוט של ההלכות המחייבות והמנחות בתחום, התייחסות לטענות צפויות של החברה וכן צוינו פרטים ונתונים שמרוקנים מתוכן כל טענה של החברה לפטור מתשלום פיצוי.


לטענת החברה, האיחור במסירת הדירה נבע בשל משבר הקורונה, וכן עקב עיכוב בהגעת מתקני החניה. על כן, טענה החברה כי מדובר בנסיבות מעכבות אשר נכנסות בגדרו של המונח "כח עליון", ומשכך היא פטורה מתשלום פיצוי.




אלא שבניגוד מוחלט לטענות החברה בדיקה מול רשויות וגורמים חיצוניים הצביעו על נסיבות מעכבות נוספות, בקשות לקבלת אסמכתאות אשר תומכות בטענותיה זכו להתעלמות, דרישות לקבלת מסמכים נוספים נתקלו בסירוב ועוד.


למרות חוסר שיתוף הפעולה מצד החברה, במהלך הפגישה היא טענה בביטחון מלא כי ידוע לה שבתי המשפט ניכו מספר חודשים מהאיחור במסירה בשל מגפת הקורונה, שטענותיה התקבלו בסבירות כמעט מוחלטת, שהאיחור בגין הזמנת והתקנת החניות שהיו באחריותה הבלעדית נחשבים לכח עליון ועוד טענות.


רקע והסבר על הפיצוי מכח חוק המכר דירות ועל סעיף הפטור המעוגן בחוק:

סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), מחייב את היזם לשלם פיצוי חודשי בגין האיחור במסירת הדירה, כך שבשמונת החודשים הראשונים ישולם פיצוי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות הראויים בעבור הדירה, ופיצוי הגבוה פי 1.25 בגין כל חודש איחור נוסף לאחר מכן.


אלא מאי, סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות קובע כי "הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".


המשפט המפורסם "פתחו לי פתח כחודה של מחט ואני אפתח לכם כפתחו של אולם" מיושם ביתר שאת ביחס לשימוש שיזמים וקבלנים מבצעים בסעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות.


שכן, לפי הפסיקה של בתי המשפט רק מקרים נדירים, חריגים ויוצאי דופן יקנו פטור מתשלום פיצוי, אולם המציאות מלמדת שהנ"ל לא מפסיקים לנסות את מזלם והופכים כל אירוע לא היה בשליטתם ושהם לא יכלו לצפות את התרחשותו.


מכאן, שהשימוש המוגבר והמיותר שמבוצע בסעיף 5א(ג) חורג בהרבה ממטרות החוק שנועדו להקנות רשת הגנה לרוכשי הדירות, ועם הפסיקה המנחה והמחייבת שהצטברה במשך עשרות שנים.


כיצד אפשר להתמודד עם הסכמים שמקפחים את זכויות הרוכשים ושמגדירים שורה של נסיבות ואירועים שכל אחד מהם נחשב לכח עליון?

חוק המכר דירות מוגדר כחוק קוגנטי, כלומר חוק שלא ניתן להתנות על הוראותיו. שכן, סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות אוסר להתנות על הוראותיו, אלא לטובת הרוכש. מכאן, שכל סעיף בהסכם המכר שמתנה או מקפח את זכויות הרוכש לעומת האמור בחוק – בטל ומבוטל!


לכן, על מנת שכל הגורמים, הנסיבות וההוראות שמקנים ליזם פטור מתשלום פיצוי יקבלו תוקף מחייב, עליהם לעמוד בהוראות חוק המכר דירות. במילים אחרות, על היזם להוכיח שהנסיבות המעכבות לא היו בשליטתו ושהוא לא יכול היה לצפות את הסיכון או להיערך אליו. אי עמידה בנטל ההוכחה מוביל לדחייה אוטומטית של טענות היזם.


לפי ההלכה הפסוקה, סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות, סעיף הפטור, מורכב משני מבחנים – המבחן העובדתי והמבחן המשפטי. כל אחד מהמבחנים הללו מחולק למספר מבחני משנה. לפי המבחן העובדתי, היזם נדרש להוכיח שלא התקיימו נסיבות מעכבות נוספות, לצרף יומן עבודה, להגיש חוות דעת מומחה בעניין, לעמוד במבחן הסיבה בלעדיה אין ועוד מבחנים.


היות שהמבחן העובדתי מהווה תנאי סף למעבר למבחן המשפטי – כישלון בהוכחת הסיבות המעכבות מוביל לדחייה אוטומטית של טענות היזם. לעניין זה, המבחן המשפטי מבוסס על מבחן הציפייה, מכאן שיש לבחון את יכולתו של היזם לצפות את הכשל או האירוע שהובילו לכך.


ניקח לדוגמה את טענותיה של הנתבעת לכך שהעיכוב נגרם בשל אי הגעת מתקני החניה. על פניו, מדובר בטענה מקוממת, שכן האחריות להשלמת הפרויקט ולביצוע כלל העבודות מוטל על החברה. עוד עלינו לשאול, מתי מתקני החניה הוזמנו, האם מועד ההזמנה נעשה מספיק זמן לפני, האם החברה יכולה הייתה להזמין מתקן מספק אחר במועד מוקדם יותר, האם היו שיקולים כלכליים ביחס לבחירת הספק ועוד שאלות רבות מגוונות.


בנוסף, עלינו לשאול האם העיכוב בבחירת החניות התרחש במקביל לטענות הנוגעות למגפת הקורונה, וזאת משום שאין דחיות חופפות או דחיות שאינן עומדות במבחן הסיבה בלעדיה אין. בעניין זה, מן הראוי לציין שפרוטוקולים של הוועדה המקומית התמקדו בקשיים הצפויים בהתקנת החניות, בצורך לתקן כשלים שהתגלו קודם לאישור הבקשה להיתר בנייה, שינויים במספר מקומות החניה ועוד.


עוד יצוין שעל החברה להוכיח שכמות הפועלים ירדה בשל מגפת הקורונה (ושכמות הפועלים לא הייתה נמוכה עוד קודם לכן), שחל עיכוב באשמת הרשויות, שמשך העיכוב לא חרג מזמני ההמתנה המקובלים בבירוקרטיה הישראלית ועוד.


משכך, עינינו הרואות שאפשר בנקל להפוך כל אירוע לנסיבה מעכבת שנכנסת בגדרי המונח כח עליון, אך לעמוד בנטל ההוכחה זהו כבר סיפור אחר.


מתי להגיש את התביעה במהלך תקופת האיחור או בסופה?

במקרה שלפנינו, התובעת הגישה את תביעתה חודשים רבים לאחר שמועד המסירה החוזי חלף וכשנה לאחר שהדירה נמסרה לידיה. שאלת מועד הגשת התביעה מעסיקה רוכשי דירות רבי שמתחבטים בנושא.

מאמר: האם ניתן לקזז או לעקל את הפיצוי מכח חוק המכר דירות מהתשלום האחרון בעבור הדירה?


במענה לשאלה בפורום המשפטי, הוסבר שיש לבחון כל מקרה לגופו, אך ככלל מומלץ שלא להשתה יתר על המידה בהגשת התביעה. כידוע, חוק המכר דירות נועד לתת מזור למצוקה הכלכלית שאליה נקלע הרוכש בעקבות האיחור במסירת הדירה, וזאת באמצעות תשלום מידי בכל חודש איחור. השתהות בהגשת התביעה מוסיפה לקושי הכלכלי של הרוכש, מאפשר ליזם להוסיף טענות מעכבות נוספות וכו'.



כך למשל, בתביעה הנ"ל, לו התביעה הייתה מוגשת חודשים ספורים לאחר שמועד המסירה החוזי חלף – לא היה ליזם מקום להוסיף טענות בדבר מגפת הקורונה. בדומה לכך, אין ליזם יכולת להסתמך על אירועים שהתרחשו לאחר מועד המסירה החוזי.


היות שבירור המחלוקת בין הצדדים נמצאת בתחילת דרכה, ומשום שטרם הוגש כתב הגנה על ידי הנתבעת – לא הועלו הטענות של החברה.


איחור במסירת החניה:

נקודת המוצא היא שהדירה צריכה להימסר יחד עם הצמדותיה, ובכלל זאת: חניה, מחסן, גינה וכו'. על כן, מסירת הדירה ללא הצמדותיה אינה מהווה מסירה סופית ומוחלטת, ומשכך עומדת לרוכש הזכות לדרוש פיצוי בשל כך.


במקרה שלפנינו, שמאי מטעם התובעת העריך את דמי השימוש הראויים בעבור החניה בסך של 420 ₪ לחודש, כך שבעבור תקופת האיחור במסירת החניה הפיצוי נאמד בסך של כ- 2,000 ₪.


הגשת תביעה שנה לאחר שהדירה נמסרה:

למרות שמומלץ לא להתמהמה עם הגשת התביעה, המסר שעולה במקרה שלפנינו הוא ברור – רוכשי דירות יפעלו למימוש זכויותיהם והטבת נזקיהם גם לאחר שהדירה נמסרה, ולעיתים חודשים ואף שנים לאחר מכן.


עוד יצוין כי, התובעת פנתה קודם לכן לחברה בדרישה לקבלת פיצוי, אולם פניותיה לא טופלו כראוי.





Kanfei Nesharim St, Ramat Gan, Israel

מקרקעין, נדל"ן, חוק המכר דירות, פיצוי בגין איחור במסירת דירה

ת"א 30446-03-22: מלחי נ' ק.ש. כנפי נשרים בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

ליקויי בנייה


חוק המכר דירות

ת.א. 12492-08-22 בנטוב ואח' נ' ראובן סרוגו חברה לבניין בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 61804-03-22: נחמן ואח' נ' המדורגים של גלים בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 30446-03-22: מלחי נ' ק.ש. כנפי נשרים בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת.א. 18501-02-22 לוי ואח' נ' שחקים יזמות נדל"ן ר.ד.י בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

51184-12-20 סימן טוב ואח' נ' פרוייקט עיבוי בינוי - הנביאים 65 בת-ים בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 2388-06-21 אביב נ' בונה הצפון חברה קבלני בנין בעכו בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 39845-10-21: קאמי ואח' נ' בניה עשהאל אלעד השקעות בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

בוררות: פסגת זאב – חב' נופי גבעת זאב בע"מ ו- חב' איחוד יסודות בנייה בע"מ.

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 30917-02-21 דוך ואח' נ' התחדשות וולקני – נאות רחל בע"מ.

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

בוררות – רובינו נ' קבוצת כנען

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 8083-05-21: ממן ואח' נ' בר ובניו חברה לבניין ופיתוח בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 73544-07-19 אזולאי ואח' נ' ע.ע. אבו ראס חברה לעבודות בניין ופיתוח בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 12049-11-20 דרורי ואח' נ' רייסדור טאוורס בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות


דהן נ' אשדר

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 29501-02-20 פרידמן נ' ו.מ.ל קוקיס 12 בת-ים בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 3119-09-20 לליצקי ואח' נ' בוני אליעזר יפה בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 10087-10-19 שוקרון נ' אחדות השבחת נכסים בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת"א 51839-12-19 סלם ואח' נ' גרופית הנדסה אזרחית ועבודות ציבוריות בע"מ

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

חוק המכר דירות

ת.א. 6819-03-18 זנדבנק ואח' נ' מצלאוי חברה לבנין בע"מ

 

פסק הדין שניתן מצטרף לפסקי דין נוספים ולמקרים נוספים אשר טופלו על ידי משרדנו. מדובר בנושאים אשר נמצאים בליבת העיסוק של משרדנו ואשר הועלו בעניינם מאמרים וכתבות רבים לאתר זה, כמפורט להלן:

  1. התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים בבית משותף.

  2. מתי ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסכמת השכנים או ללא הסכמתם?

  3. השכן מרחיב את דירתו – כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם.

  4. הוספת חדר על הגג – בוטל היתר בנייה שהתיר ניצול של זכויות בנייה השייכות לשכנים.

  5. התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות.

  6. ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו.

  7. האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

  8. רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה.

  9. עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה.

  10. הזכות לקורת גג יבשה – מספר גורמים שמשפיעים על תיקון ליקויים ונזילות.

  11. תיקון ליקויים ונזילות שחוזרים על עצמם בבית המשותף.

  12. רטיבות, נזילות ושאר ליקויים בבית משותף – בתוך כמה זמן על בעל הדירה לתקנם.

  13. ליקויים בבית משותף – האם ניתן לחייב בעל דירה לתקן נזילות במקום הקבלן?

  14. רכישת דירה מקבלן ושינוי התקנון לאחר מסירת הדירות.

  15. שימוש לא סביר ברכוש המשותף: בית המשפט הורה לבעל דירה להסיר שלט מקיר הבניין.

  16. החלפת חברת מעליות בבית משותף.

  17. 3 שנים לאחר סיום העסקה: מוכר דירה חויב בתשלום פיצויים עקב רטיבות שהתגלתה בדירה.

  18. כך נפעל נכון מול נזילות שגורמות לבעיות רטיבות.

  19. פטור מהיטל השבחה במכירת דירה או בהרחבתה עד 140 מ"ר.

  20. האם קבלן רשאי לנצל זכויות בנייה ולבנות על הגג לאחר מסירת הדירות?

  21. האם בעל דירה רשאי לנצל זכויות בנייה שהוצמדו לדירתו ולבנות על הרכוש המשותף?

  22. על זכויות בנייה והצמדת גג בניין בנכס אגב הסכם שנחתם לחלוקתם.

  23. תופעת הסבת גני הילדים בדירות מגורים ובבתים משותפים - מה ניתן לעשות ואיך?

  24. שאלות ותשובות בנושא בתים משותפים.

כפיר חיון, עורך דין | מקרקעין - נדל"ן