ת.א. 18501-02-22 לוי ואח' נ' שחקים יזמות נדל"ן ר.ד.י בע"מ

לקוחות המשרד שרכשו דירה בפרויקט תמ"א 38 ברח' ; רח' אוסישיקין 35, פינת קרן היסוד 17 בראשון לציון מאת חברת שחקים יזמות נדל"ן ר.ד.י בע"מ, הגישו באמצעות משרדנו תביעה בסך 257,859 ₪ בגין איחור במסירת הדירה לידיהם ויתר ההפרות שצוינו בכתב התביעה ושיפורטו להלן.

• מאמר: המדריך המקיף והמלא לאיחור במסירת דירה.

פרויקט תמ"א 38 - ברח' קרן היסוד פינת אוסישיקין

במסגרת התביעה שהוגשה בהליך ת.א. 18501-02-22 לוי ואח' נ' שחקים יזמות נדל"ן ר.ד.י בע"מ, פנו התובעים לבית המשפט על מנת שיורה לנתבעת לשלם פיצוי בסך 202,360 ₪ בגין איחור במסירה, זיכוי בעד אביזרים ופירטים שלא הותקנו, פיצויי עוגמת נפש, הצמדת המדד למועד המסירה החוזי, סעד הצהרתי בדבר ביטול דרישת ריביות של החברה ועוד.

• מאמר: 20 כלים שכל נדלניסט חייב להכיר.

לפי הסכם המכר שנחתם בין הצדדים, החברה התחייבה למסור את הדירה עד לחודש 11/2020, כך שתקופת האיחור נכון למועד הגשת התביעה עמדת על כשנה וחצי (!!!), כל זאת מבלי שהדירה נמסרה ומבלי ששולם פיצוי כלשהו לאורך כל תקופת איחור. ברור לכל כי, תקופת איחור כה משמעותית יוצרת קושי בלתי מבוטל אצל רוכש דירה סביר.

• מאמר: ביטול כתב ויתור בעסקת מכר מקבלן.

לפי חוק המכר דירות, במקרה של איחור במסירת דירה על היזם לשלם פיצוי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות בעבור הדירה במהלך שמונת החודשים הראשונים ופי 1.25 בגין כל חודש איחור נוסף לאחר מכן. לדוגמה, אם שכר הדירה עומד על 6,000 ₪ יהא על היזם לשלם פיצוי חודשי בסך 9,000 ₪ במהלך שמונת החודשים הראשונים ו- 7,500 ₪ בגין כל חודש איחור נוסף לאחר מכן.

• מאמר: המדריך המלא לחוק המכר דירות.

על מנת שהוראות החוק לא תהפוכנה לאות מתה – סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות אוסר להתנות על הוראותיו, אלא לטובת הרוכש. לכן, כל ניסיון להקטין את תקופת האיחור או לגרוע מהפיצוי המגיע לרוכש מחויב לעמוד בהוראות החוק ובמבחנים שנקבעו מכוחן.

יחד עם זאת, ולמרות הוראותיו הברורות של חוק המכר דירות, הסכמי מכר רבים כוללים הוראות אשר מנוגדות להוראות החוק, מתנות עליו באופן פסול ומקפחות את רוכשי הדירות. במסגרת זו, ניתן למנות סעיפים שמגדירים בצורה רחבה נסיבות מעכבות שהן בגדר כח עליון, דחיית מועד המסירה לצורכי התארגנות, דחייה של מועד המסירה ב- 60 ימים ועוד.

מועד הגשת התביעה – במהלך תקופת האיחור או לאחר מסירת הדירה?

כפי שעולה מהאמור לעיל, התביעה שלפנינו הוגשה לפני שהחברה מסרה את הדירה ואף מספר חודשים לפני מועד המסירה הצפוי. עיתוי הגשת התביעה הוא תלוי נסיבות והוא עלול להשתנות ממקרה למקרה.

בניגוד לעמדה הרווחת, אין צורך להמתין עם הגשת התביעה עד למסירת הדירה, נהפוך הוא. בהתקיים נסיבות מסוימות, ישנה תועלת ברורה וגדולה מהגשת תביעה קודם לכן. שכן, בחלק מהמקרים תקופת האיחור נמשכת חודשים רבים, ולעתים גם מספר שנים. משכך, במסגרת ההחלטה יש לתת משקל ראוי למועד המסירה הצפוי.

שיקול נוסף נוגע למצבה של החברה, כך שככול שמדובר בחברה יציבה, בעלת איתנות פיננסית, פעילות ענפה ופרויקטים בביצוע – הסיכוי לפרוע ממנה את חובותיה בעתיד גדל. לכן, מקום בו החשש לחוסר יכולתה של החברה לפרוע את חובותיה גדל – כך תטה הכף לטובת הגשה תביעה.

בנוסף, ייתכנו שיקולים נוספים, לרבות: האם מדובר בחברת בת שהוקמה לצורך ביצוע הפרויקט, החשש מפני פירוק החברה לאחר מסירת הדירות, שעבודים וחובות של היזם, קיומם של מספר שותפים לפרויקט, ממצאים שעלו מבדיקות רקע שעלו בקשר ליזם ועוד.

ההשפעה שיש לסוג הבטוחה על ניהול המחלוקת ומועד הגשת התביעה:

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), מחייב את היזם לספק את אחת מארבעת הבטחות הקיימות, בטוחות שמתוכן ישנן שתיים שכיחות: הערת אזהרה וערבות בנקאית. כידוע, בבטוחה מסוג הערת אזהרה התשלום יבוצע בהתאם לקצב התקדמות הבנייה, וכן בהתאם ללוח התשלומים העדכני שנקבע בתיקון האחרון לתקנות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) (סייג לתשלומים).

בפרויקטים רבים בהם ניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה לוח התשלומים נוקב במועדי תשלום צפויים, אך יכול ושמועדים אלו ישתנו וידחו באם יחול עיכוב בביצוע העבודות. בהמשך, ובמקרה של איחור במסירת הדירה לא פעם יזמים טוענים שמדובר באיחור בתשלום, ושאיחור זה מאפשר להם לדחות את מועד המסירה ולהשית על הרוכש ריבית פיגורים.

על כן, במקרים בהם האיחור נדחה בשל עיכוב בביצוע העבודות – יש להדוף את ניסיונות היזם להתעשר על חשבון הרוכשים.

איחור במסירת דירה - חוק המכר דירות

במקרה שלפנינו, התובעים נאלצו להתמודד עם ניסיונות של היזם להשית עליהם ריביות פיגורים ולדחות את מועד המסירה בגין איחורו בחתימת על מסמכי המשכנתא ובגין עיכוב בהשלמת העבודות.

מאמר: בטוחות וערבויות מכח חוק המכר דירות - חשיבותן והאחריות של הקבלן ועובדיו.

ביום 16.05.2019, נכנס לתוקפו התיקון לתקנות המכר דירות- סייג לתשלומים, כך שעל הסכמי מכר שנחתמו לאחר מועד זה יחול לוח תשלומים לפי קצב התקדמות בנייה שמותאם לפרויקטים מסוג התחדשות עירונית.

ביום 04.03.2021, נכנסו לתוקפן תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), אשר קבעו כי יתרת התמורה תשולם לאחר שהתקבל אישור אכלוס לפרויקט ולאחר שהדירה חוברה לתשתיות השונות. תקנות אלו, החליפו את התקנות הישנות שהתנו את מסירת הדירה בהצגת אישור של מהנדס.

• מאמר: עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה.

התמודדות עם טענות של היזם לעיכובים שנגרמו בשל כח עליון:

נדבך נוסף בטענותיה של החברה נוגע לעיכובים שנגרמו בשל אירועים שנכנסים בגדרי המונח "כח עליון", ובהם: עיכובים באשמת חברת החשמל, קורונה, קריסת קבלן ועוד מרעין בישין.

כפי שצוין במאמרים רבו שהועלו לאתר זה, הוראות חוק המכר אשר מכתירות ומסווגות כל אירוע קטן או חמור ככח עליון – אינן חזות הכל ואינן מקנות זכות אוטומטית לפטור מתשלום פיצוי. ככלל, נקודת המוצא היא שליזם יש יתרון משמעותי בניסוח ההסכם, הגדרת התנאים והחרגת זכויותיו של הרוכש אשר מעוגנות בחקיקה צרכנית שנועדה להגן על זכויותיו.

לכן, זכאותו של היזם לפטור מתשלום פיצוי אינה נבחנת אך ורק לפי הוראות חוק המכר, אלא בעיקר לפי המבחנים שנקבעו בסעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות אשר קובע כי "צדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

מאחר שסעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות והמבחנים שעוגנו במסגרתו זכו להתייחסות נרחבת במדריך המקיף והמלא לחוק המכר דירות, נסתפק בהפניה בלבד באמצעות הקישור שנמצא בתחילת המאמר.

ביחס לטענות הנוגעות לקריסה של קבלן, נקבע בשורה ארוכה של פסקי דין שלא מדובר בכח עליון ושסיבה זו אינה מקנה פטור מתשלום פיצוי. שכן, האחריות לבחירת הקבלן חלה על היזם, הפיקוח וניהול הפרויקט מבוצעת גם כן על ידי היזם, כך גם בחירת הביטחונות כנגד קריסתו ועוד.

ביחס לטענות הנוגעות לעיכובים באשמת הרשויות, לרבות: חברת החשמל, תאגיד המים, רשות מקומית, רשות הכבאות ועוד. נקבע בפסיקה כמעט באופן גורף שגורמים אלו אינם מהווים כח עליון, כך שאם הקבלן סבור שנגרם לו נזק באשמת הרשויות עליו לתבוע אותן בגין אותן נזקים.

עיכובים שנגרמו בשל משבר הקורונה:

במאמר פרי עטי, שנכתב במהלך הסגר הראשון (בחודש 03/2022) הובעה ביקורת על יזמים שעדכנו רוכשי דירות על עיכובים באשמת הקורונה עוד לפני שהווירוס החל להתפשט בארץ. בהמשך, עוד ועוד יזמים עשו שימוש במשבר הקורונה, כך שכיום אי אפשר למנות את מספר רוכשי הדירות שהושפעו מכך.

ואכן, לאחר התפרצות הקורונה בארץ הטענות כי עיכוב בהזמנות מסין הוביל לעיכוב במסירת הדירה - נזנחו. יחד עם זאת, נראה שכל יזם שאיחר במסירה תלה את יהבו במשבר הקורונה, זאת ללא הצגת נתונים או פרטים המכרשיתמכו בטענותיו.

במהלך התפשטות הקורונה והופעתם גלי התחלואה פורסמו מספר עמדות וחוות דעת מטעם משרד המשפטים ומשרד הבינוי והשיכון. במאמר מקיף שעוסק בחוות הדעת ובפרסומים השונים של משרד המשפטים ומשרד הבינוי והשיכון בקשר למשבר הקורונה, סקרנו בהרחבה את מסקנות חוות הדעת לעומת הפסיקה והחקיקה הקיימת.

במאמר נוסף, הדגשנו את עשרת העקרונות שכל רוכש דירה צריך לאמץ בבואו להתמודד עם ניסיונות של יזמים להתחמק מתשלום פיצוי בשל משבר הקורונה. כמו כן, ניתנה התייחסות לפסק דין של בית המשפט לתביעות קטנות אשר זכה לייחסי ציבור חריגים בדבר פטור מתשלום פיצוי בגין עקב משבר הקורונה. כפי שפורסם במאמר, ניתוח ובחינה של פסק הדין מעלה תמונה שונה.

במקרה שלפנינו, היזם טען לפטור מתשלום פיצוי בשל משבר הקורונה, אולם מבדיקה שנערכה התגלה שהיו גורמים נוספים שהשפיעו על הפרויקט, שהקבלן איחר במסירת דירות אחרות בפרויקט עוד לפני שהמגפה התפרצה, שלא הובאו נתונים שמעידים על עיכוב באשמת הקורונה ועוד.

החזר כספי בעד אביזרים ופריטים שלא הותקנו:

בנוסף לפיצויים מכח חוק המכר דירות החברה נדרשה לזכות את הרוכשי בעד אביזרים ופריטים שלא הותקנו בדירה. על חובתו של היזם לזכות את הרוכש עקב אי התקנת אביזרים ניתן פירוט נרחב במאמר אחר שהועלה לאתר, כך שנסתפק בהפניה בלבד.

נכון למועד זה, התביעה מתבררת בבית משפט השלום בראשון לציון והיא נמצאת בשלביה הראשונים עוד לפני שהוגש כתב תביעה ולפני שהחברה העלתה את טענות הגנה מטעמה.