ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

שתפו את המאמר דרך ה:

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

קורונה ונדל"ן: ההשפעה הצפויה של משבר על מי שרכש דירה בשנים האחרונות

תוכן עניינים:

1. אי תיקון ליקויי בנייה בדירות וברכוש המשותף.

2. רישום זכויות הבעלות על שם הרוכשים.

3. איחורים משמעותיים במסירת הדירה ללא פיצוי.

4. קריסה של קבלנים, יזמים והשלמת הבניה ע"י הבנק המלווה.

אי תיקון ליקויי בנייה בדירות וברכוש המשותף

 

פתח דבר - פרולוג:

"בהלת הקורונה" תופסת את ענף הנדל"ן לאחר שנים רצופות (וטובות ליזמים) של עליית מחירים, גידול בכמות הפרויקטים, מאמץ לאומי להגדיל את מספר יחידות הדיור, שיפור התנאים לתמ"א 38 (עד לתיקון 3/א לכל הפחות), וגידול משמעותי בכמות העוסקים בתחום – בעיקר יזמים.

 

לפיכך, עולה השאלה, מה תהיה השפעתו של משבר פוטנציאלי במשק הנדל"ן על מי שרכשו דירה מקבלן בשנים האחרונות?

 

רבים תוהים כיצד ענף הנדל"ן יגיב "למשבר הקורונה", מה תהיה השפעתו על מחירי הדירות – האם המחירים יעלו או ירדו בעקבות האטה במשק ובהתאם לתחזיות למיתון, ואילו שינויים יתחוללו כתוצאה מכך. עם זאת, חשוב לזכור שלמשבר יש השפעה לא רק על עסקאות עתידיות ושוויין, אלא גם על עסקאות שכבר נחתמו.

 

לפי כלכלנים בעלי שם עולמי ויודעי דבר – אנו בעיצומו של אירוע מתגלגל שמחולל משבר שטרם נראה כדוגמתו ואשר מתחיל כבר כעת לתת את אותותיו. לטענת מומחים במשרד האוצר, האטה הכלכלית במשק כבר מורגשת ואנו נמצאים בפתחו של מיתון עמוק.

 

השפעתו של "משבר הקורונה" והשפעותיו הכלכליות אינם פוסחים גם על ענף הנדל"ן שחושש מסגר על שטחי יהודה ושומרון, מעצירת האשראי ליזמים, מחסור בציוד וחמורי גלם ועוד כהנה וכהנה השפעות שליליות שישפיעו לרעה על שוק שממילא סובל מקשיים וכשלים גם בימים טובים.

 

ואכן, כבר התבשרנו כי משרדי המכירות ריקים, כנסים שנועדו לקדם פרויקטים ומיזמים להתחדשות עירונית מתבטלים וישנה חוסר ודאות לגבי השפעתו של המשבר על מחירי הדירות. כך למשל, בכתבה אחת נאמר כי המשבר יגרום לעליה במחירי הדירות, בעוד שמאמר אחר נאמר כי האטה במשק תחייב הורדת מחירים. זוהי רק דוגמה אחת לחוסר הוודאות ולהשפעות של גורמים חיצונים בעלי אינטרס אישי על הלך הרוח הציבורי

 

אנו סבורים כי מחירי הדירות אינם חזות הכל ואין היגיון להתמקד אך ורק בהם. שכן, משבר בענף הנדל"ן ישפיע על אלפי רוכשי דירות שהקבלנים טרם השלימו את כל מחויבויותיהם כלפיהם מכח הסכמי המכר והוראות החוק השונות.

 

להלן סדרת מאמרים אשר מתמקדת בהשפעה של משבר צפוי על מי שכבר רכש דירה מקבלן.

וביתר פירוט - כיצד משבר פוטנציאלי עשוי להשפיע על רוכשי דירוץ:

לפי במחקר שנערך על ידי הטכניון – 100% מהדירות במדינת ישראל נמסרות עם ליקויי בנייה. נתון זה אינו מפתיע היות שהמונח ליקויי בנייה טומן בחובו קשת רחבה גורמים, ובהם: אי התאמות, פגמים, מומים, כשלים, בעיות נזקים וכן הלאה וכיוצא בזה ליקויים שהיזמים מחויבים לתקן.

 

לפי סעיף 4 חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (על סעיפיו הקטנים) (להלן: "חוק המכר דירות"), היזם מחויב לתקן את כל הליקויים שהתגלו בדירה במהלך תקופת הבדק. על התיקון להתבצע בתוך פרק זמן סביר לפי מהות הליקוי, דרגת חומרתו, מיקומו, סיווגו (בטיחותי, דינמי, קוסמטי וכו') ומידת השפעתו על היותה של הדירה ראויה למגורים או לא.

 

מאחר שלכל דירה מוצמדים חלקים בלתי מסוימים ברכוש המשותף, יוצא אפוא שלכל בעל דירה יש חלק ברכוש המשותף שמאפשר לו לדרוש את תיקון הליקויים הן בדירתו והן ברכוש המשותף. לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") ישנם חלקים ומתקנים שאי אפשר להוציא מהרכוש המשותף, כך שאין דירה ללא רכוש משותף בכלל.

לפי סעיף 7(א) לחוק המכר דירות אי אפשר להתנות על הוראות החוק, אלא לטובת הרוכש. לכן, אם הסכם המכר עליו חתמתם גורע מזכותכם או אם ישנו סעיף הפוטר את היזם מתיקון או תשלום פיצוי, הרי שמדובר בתניה פסולה שמתנה על הוראות חוק המכר דירות, ומשכך דינה להתבטל.

 

לכן, עלינו לצאת מנקודת מוצא כי היזם מחויב לתקן את הליקויים שהתגלו במהלך שנת הבדק ואשר הובאו לידיעתו במועד המסירה או מיד לאחר מכן כאשר הליקוי הופיע לראשונה.

 

 

אלא מה, שלא פעם קורה כי חובתו של הים לתקן את הליקויים במהלך תקופת הבדק (בתוך פרק זמן סביר) נדחית מעת לעת, הולכת ומתארכת, גם לאחר שמסתיימת שנת הבדק הראשונה, השנייה, השלישית וכן הלאה – עד שזכותו של הרוכש לתבוע את הליקויים או פיצוי כספי בהעדר תיקון עומדים לפני התיישנות.

כניסה של שוק הנדל"ן למשבר משמעה – קריסה מאסיבית של יזמים וקבלנים שתוביל לסגירתן של חברות רבות. תרחיש זה נכון הן ביחס לחברות בניה ותיקות וגדולות והן לחברות בניה חדשות וקטנות. ללא הבדל.

 

 

כתוצאה מכך, לרוכשי הדירות לא יהיה ממי לדרוש ולתבוע את תיקון הליקויים, הם לא יוכלו להגיש תביעה לצורך אכיפת תיקונם במקרה של סירוב או גרירת רגליים ואף לא לדרוש פיצוי כספי בעד ליקויים שלא ניתן לתקנם או בגין ירידת ערך.

חמור מכך, כל בעל דירה מחויב למנוע פגיעה ונזקים לדירות אחרות שמקורם בדירתו, ועל כן הוא עשוי בסופו של דבר לתקן על זמנו ועל חשבונו את אותם ליקויים שמקורם בדירתו ואף לשאת בעלות נזקי הליקויים בדירת השכן שסובל מכך.

חובתו של בעל דירה לתקן את הליקויים שמגיעים מדירתו מעוגנת בחוק המקרקעין, בפקודת הנזיקין, ובתקנון הבית המשותף. חובה זו ממשיכה לחול גם אם נעשו מספר ניסיונות לתיקון הליקויים שלא צלחו (הן על ידי בעל הדירה והן על ידי היזם).

 

קיומם של ליקויים או הופעתם של ליקויים חוזרים מטילים על הרוכש חובת גילוי מוגברת, ומשכך, מעלים את החשש מפני פגיעה בערכה של הדירה שתסבול "משם רע" אפילו אם הליקויים יתוקנו בסופו של יום (מכונה גם ירידת ערך בלתי הפיכה).

מאמר איחור במסירת דירה
מאמר ליקויי בנייה
סדרת מאמרים בעניין איחור במסירה
סדרת מאמרים בתים משותפים

תגיות

מאמרים נוספים בנושא בתים משותפים:

השפעה צפויה של משבר הקורונה על הנף הנדל"ן במקרה של משבר.

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com